一季度商品房销售面积同比小降 房企购地面积同比大降

上海易居房地产研究院4月17日发布了《2019年一季度全国房地产市场报告》。报告指出，一季度，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比大幅下降33.1%；土地购置均价4695元/平方米，同比上涨9.2%。一季度，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%。分物业来看，住宅投资同比增长17.3%，办公投资同比下降2.6%，商业营业用房投资同比下降9.9%。开发企业房屋新开工面积38728万平方米，同比增长11.9%。一季度，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点。其中东部地区同比下降6.8%，中部地区同比增长2.8%，西部地区同比增长4.3%，东北地区同比增长0.3%。一季度，全国商品房成交均价9065元/平方米，同比上涨6.6%，涨幅比1-2月收窄0.1个百分点。其中东部和中部地区涨幅较高，分别为8.5%和7.8%，西部和东北地区涨幅分别为7.6%和5.9%。一季度，全国房地产开发企业到位资金同比增长5.9%；房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速5.9个百分点，房企资金压力很大。

易居研究院研究员沈昕表示，2019年一季度，从土地市场看，成交面积同比大幅下降，土地购置均价同比小幅上涨；从房地产开发投资情况看，同比增速小幅提高；从商品房市场看，销售面积降幅小幅收窄，成交均价同比涨幅小幅收窄，住宅存销比结束筑底，进入上升期；从房地产市场供求看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。

3月12日，住建部部长表示，今年会继续坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。近期国家发改委下发文件，要求继续加大户籍制度改革力度，放宽大部分城市的落户条件，但新华社同时表示，放宽落户条件，不等于放松房地产调控。综合考虑这些情况，预计短期内国家层面的调控政策不会放松，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力依然很大，预计未来几个月市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

报告显示：

全国房地产开发投资增速小幅提高。一季度，全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资17256亿元，增长17.3%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.5%。从结构来看，住宅投资同比增长17.3%，办公投资同比下降2.6%，商业营业用房投资同比下降9.9%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。整体来看，2019年上半年，随着开发商资金面不断趋紧和商品房销售乏力，预计全国房地产开发投资增速将出现回落。

新开工面积增速小幅提高。一季度，开发企业房屋新开工面积38728万平方米，同比增长11.9%；其中，住宅新开工面积28467万平方米，增长11.5%。从房屋新开工面积同比增速走势看，今年1-3月份比1-2月提高5.9个百分点，这是由于年初存在季节性异动因素。2019年上半年，考虑到销售增速持续回落，预计新开工面积同比增速将会继续回落。

全国商品房销售面积同比下降0.9%，降幅小幅收窄。一季度，商品房销售面积29829万平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7个百分点；其中，住宅销售面积下降0.6%，办公楼销售面积下降11.1%，商业营业用房销售面积下降6.9%。一季度，东部地区商品房销售面积11636万平方米，同比下降6.8%，降幅比1-2月份收窄2.9个百分点；中部地区商品房销售面积8496万平方米，增长2.8%，1-2月份为下降0.6%；西部地区商品房销售面积8736万平方米，增长4.3%，增速提高2.1个百分点；东北地区商品房销售面积960万平方米，增长0.3%，1-2月份为下降4.8个百分点。

全国商品房成交均价同比上涨6.6%，涨幅小幅收窄。一季度，全国商品房成交均价9065元/平方米，同比上涨6.6%，涨幅比1-2月收窄0.1个百分点。其中住宅成交均价8954元/平方米，同比上涨8.2%；商业营业用房成交均价同比上涨4.7%；办公楼成交均价同比下跌2.2%。分地区来看，东部和中部地区涨幅较高，分别为8.5%和7.8%，西部和东北地区涨幅分别为7.6%和5.9%。

三类物业存销比均进入上行周期，商办去库存压力更大。从三类物业的待售面积走势来看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后3年多来一直震荡下降至今，3月末环比2月末下降2.1%；商业营业用房待售面积2017年初达到最高点后缓慢下降，下降速度小于住宅，3月末环比2月末增长0.2%；办公楼待售面积2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，3月末环比2月末下降1.3%，距离最高点仅下降3.6%。

近期三类物业现房存销比均有抬头迹象。其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来已连续10个月震荡上行，商业营业用房也自9月份以来连续5个月上行，近两个月小幅下降，整体来看均已进入上行通道。3月住宅现房存销比为13月，比2月小幅下降，但整体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

房企到位资金同比增长5.9%，增速提高。一季度，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点。其中，国内贷款7134亿元，增长2.5%；利用外资33亿元，增长1.1倍；自筹资金11795亿元，增长3.0%；定金及预收款12303亿元，增长10.5%；个人按揭贷款5645亿元，增长9.4%。房地产开发企业到位资金同比增速相比1-2月有所提高，增速主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款增长较多，国内贷款形势依然较为严峻，自筹资金同比增速也出现大幅回落，房企资金压力依然很大。

从月度累计情况看，自2016年3月份大幅回升至正增长区间后，此后几个月房地产开发企业到位资金同比增速基本平稳，始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落，年底下行至8%附近。2018年2月曲线加速下行，4月保持回落态势，为2016年2月以来最低水平，5月至9月小幅震荡上行，10月至12月小幅下行，2019年2月大幅下行,3月再次上行。在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下，考虑未来市场整体销售大概率继续回落，定金及预收款和个人按揭贷款难以继续大幅上涨，预计2019年上半年开发企业到位资金增速可能会继续趋缓，房企资金压力也将继续趋紧。

从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，4月曲线开口扩大至8.3个百分点，5月-10月曲线开口收窄至2个百分点，11月以来开口重新扩大，2019年2月进一步扩大至9.5个百分点，3月收窄至5.9个百分点。2018年12月，国家发改委发布通知支持优质房地产企业发行企业债券，但同时表示只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业性地产项目。今年以来，大中开发商发债量大增，其中美元债为主，缓解了部分资金压力。考虑到未来整体销售增速大概率继续回落，房地产企业的资金压力依然很大。