权威分析：东莞人都在买改善住房，到底要改善什么？

在国外城市，有富人区和穷人区的说法，富人区公共设施齐全完备，清洁安静，治安良好，社区服务好，但房产、租金及物业税较高；穷人区则相反，房屋陈旧破烂，治安状况较差，社区服务也较糟糕。

在我们国家，政府不让有穷富人区的叫法，但买房人和租房人都知道那些是豪宅，那些是老旧小区，因为价钱在那里明摆着。

我国户均住房拥有量已超1套，这也就是说除少数一二线城市外，绝大部分三四线城市在刚性住房方面的需求已经基本满足，未来居民收入花在住房消费上的钱将用于住房的改善上面。那么什么是真正的改善型需求呢？小房换成大房就算改善吗？事情并没有那么简单。

二孩是改善型需求的真正推手

随着全面二胎政策的实施，80后90后二胎将变为普遍，一个小孩的到来又将解放了的父母再次接回家中，家庭结构从从前的2+1变成2+2+2，父母需要多一个房间，小的在3岁以下还能和父母一个房间挤一挤，在过了3岁，自我意识逐步加强，所需要的个人空间也需要被满足，所以至少要套三才能满足基本刚需，套四以上才算的上是改善；而从前的房子很多需要满足70/90的配比，大部分房型都是二房、三房，二孩的到来使他们的改善需求迫在眉睫，这群客户在看房的时候，首先问的是房子有几个居室，因为首先想到的是能否住得开。

没错，改善的首先必须是面积，面积够大了，才会让所有的家庭成员住得舒适，父母能有单独的房间，小孩各自有一个独立的空间，自己的私人主室得以保全，在满足这些最基本的居住需求后，才能去衍生更多的娱乐属性，才能谈的上有独立的书房写字画画，有独立的空间喝茶搓麻，保姆有自个儿打盹的地方…

位于南城的新楼盘——万科首铸·翡翠东望，增大110-143㎡的四房产品的配比， 6.8－7.4米开间的超大的客厅共享空间，融合三代同堂的情感诉求，儿女各有其居，为其独立人格的培养提供空间，老人房宽敞舒适，紧邻的洗手间更加贴心，主卧私密大气，衣帽间、独卫等功能齐全。143㎡产品更是在改变传统的在景观阳台进行家政操作习惯上新增家政间，彻底还原景观阳台的休闲功能属性，缩短了传统的脱洗晾动线，从卫生间更下的脏衣可直接放进家政间的洗衣机，烘干后即可整理好放入衣柜，功能区的纯粹化大大改变了过去繁琐的家务操作；

要改善的是小区的居住环境

说起这十多年来老百姓住房最根本性的改善，应该是居住物业从本质上和档次上改朝换代的改善。从我们对客户的改善需求研究来看，经济水平的逐渐提高，人的要求也在不停的变化，对社区老旧的不满，对物业管理的挑剔，就像一股不可挡的潮流，推动着老百姓去换房；

今昔对比

过去的小区邻居们都换了房，搬走了，旧房子出租用，隔壁都是半年一换的租客，安全隐患正在加大，改善后周边都是稳定的邻里，居住氛围好了很多；

过去的小区车闸还是取卡开闸，朋友来做客都觉得没面子，改善后1秒车牌识别；

过去的小区花园里面也行车，小孩走在花园提心吊胆，改善后汽车全入地下车库，无尾气无噪音无安全隐患；

过去住在中间楼层，小区的树长了10年已经遮住了家里阳台一半的光线，改善后花园里的植被搭配高低错落，近房屋的都是低矮的灌木品种；

过去小区的水景都已经干涸无人打理，游泳池几年未再开放，垃圾散落堆放，夏天恶臭熏天，改善后的小区园林规划合理，物业管理到位，小区清洁都有严格要求；

过去的小区电梯事故频发，维修涉及费用难以推动，更换更不现实，改善后的小区电梯使用一线品牌，质量有保障，一级资质物业，事故处理快速安全；

过去采光不好通风较差，改善后视野开阔、天光尽见了；

可见改善的不单纯是面积的扩大，也许人均居住的面积还没有以前大（农村人均居住面积常常上百），但物业的档次提高了，居住的质量改善了。

翡翠东望作为万科在东莞城区打造的第二个“翡翠系”产品，意味着最高的产品标准。在园林的打造上，划分出休闲和生活的轴线，满足老人健身、成年跑步、游泳、3-12岁的小孩攀爬、组合游戏等对园林的功能需求有序的铺排开来，林荫环抱着车行归家动线着重强调归家仪式；

“翡翠系”产品的物业配备的是已被市政府聘请的万科物业，在其管辖的区域，地面垃圾和垃圾桶内的垃圾有明确的滞留时间标准，的物业人员每2小时便会清洗一次，保证小区环境的干净与卫生；对电梯的维保时间设定在凌晨0:00-5:00，尽可能的将对业客户的生活干扰降到最少，物业24小时值班保护您的安全、平时帮忙搬搬抬抬修理家用等这些贴心服务也只有万科物业能够说到做到。

要改善的是周边资源配套

大环境选的是位置和片区，每一个城市总有一些城市配套上乘、整体环境较好、宜居高档的居住片区。城市中心的土地因为要开发很多公共配套设施，绿化的占比要求又大，所以可开发的土地非常少，居住用地更是非常珍贵和稀缺的，其实很多时候我们买房买的并不是房子本身，而是房子背后的资源，您想想，那些最好的学校、地铁、公园都是政府用大家的钱修建的，这些地方虽然每个人都能去，但是哪些人从中收益最大？当然是住家离这些地方最近的人，时间成本低，享受的频率是最高的；这也是为什么那些学区房、地铁房涨价快，拥有优质资源的人获利才是最多的。

让孩子多睡1小时是每个父母的责任

说到资源，不仅仅是配套资源，教育资源更是让家长想换房最关键的因素。中心城区一直以教育资源的优质受学生家长青睐，但是无奈很多好的学区资源都集中在老旧的小区内，这就让家长们产生纠结，为了小孩教育花百来万去买一个需要爬楼的小区，似乎有些勉为其难，如果一套房既能满足小孩的教育需求，又能满足改善型的居住需求，岂不是两全其美。

东莞热度最高的私立学校宏远外国语学位（先到先得），近期宏远外国语学校幼儿园小学的招生面试，家长排了600米长龙的消息刷爆了朋友圈，而翡翠东望的业主，不必如此折腾。

除了宏外的学位，翡翠东望还归属于南城阳光二小或南城实验小学的学区，项目所处的片区被政府规划为教育片区，项目周边还将建成1所小学以及1所初中，周边步行范围内还有中心幼儿园、金色朝阳幼儿园、南城阳光一小、阳光二小、建设小学、可园中学等。以后家门口就能上名校，孩子每天还能多睡一个小时，省下了很多堵在路上的时间。