从货币回归人口,房地产“大变局”下的资产配置新法则

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  最近社会融资总额的增幅大大提高,那么房地产会不会又迎来水涨船高的新开端?会不会又回到了闭着眼买房就能挣钱的时代?

  

  图片/摄图网

  4月12日,人民银行总行对外发布了3月社会融资总额等数据情况。这份数据显示,3月份社会融资规模增量为2.86万亿元,比上年同期多1.28万亿元,大大超出市场预期。

  当社会融资总额的增幅明显超出预期之后,一个问题自然而然地浮现出来,作为资产的房地产是否又迎来的水涨船高的时代?是否又回到了闭着眼买房就能挣钱的时代?

  货币人口“反向运动”

  3月以来的楼市回暖,在一定程度上说明了这个问题,但这不应等同于“闭眼买房就能赚钱”。房地产固然有其资产属性,但其特殊性又在于房地产不是纯资产,又有使用价值。这就决定了房地产作为资产配置,拥有着一个硬币的两面,其第一面,是货币;其第二面,是人口。

  在近10年中,货币与人口呈现出的“同向运动”态势,让房地产资产价值中的“人口作用因素”被掩盖了,似乎近10年的房地产作为资产的增值属性,都是由货币带来,实则不然,货币背后,其实是人口。

  

  上图是国家统计局对于近20年人口出生率、自然增长率、死亡率的统计数据,从以上图表中,可以看到一个趋势:人口死亡率一直保持平稳水平,人口出生率在2003年左右,止住了下滑的态势,此后开始进入平稳阶段,到2015、2016年期间,又出现了陡然的上升。人口自然增长率也大体表现的同样的趋势。

  请注意,人口出生率止跌的2003年前后,基本上是北京、上海等特大型城市房地产市场进入快速上行阶段的起点;而突然走高的2015、2016两年,恰是特大城市房价上涨最凶狠的一次,招致了历史上最为严格的调控。

  由此发现,当货币供应增长与人口出生率两者呈现异向运动之时,人口因素对于房地产市场价值、价格、走势的影响,会逐渐凸显出来。这一潜在逻辑的内在机理在于,房地产作为资产价格,受到货币供应量的影响,但是,房地产资产价格的预期,则在中远期取决于人口。

  从国家统计局的统计数据看,从2017年开始,人口出生率、人口自然增长率都已经“调头向下”,这个变化态势提醒我们,房地产大变局时代已经悄然来临。

  重构资产配置准星

  这种“未有之大变局”,在于预期闭环的结构性变化。当人口出生率、自然增长率开始调头下降的时候,货币对于因“人口需要住房”而构建的未来变现预期,将发生变化。

  此时,就“不再是闭着眼睛买房都挣钱”,而是有的房子涨价都买不到,而有的房子降价都卖不出。这就是房地产资产范畴以内的价值分化。在货币量变大的情况下,货币将向这部分稀缺的房地产资产流动和吸附,而不是向所有房地产资产流动和吸附。

  这种变化是悄然之间发生的,因此,少有人察觉,大部分人还以惯性认知的方式,认为货币量和人口两个因素,是同向运动的。4月14日,在以泰禾西府大院作为首站的泰禾“六禾经略”系列经济对话栏目上,著名经济学家马光远就强调了这个观点。

  马光远在当天为应邀而来的圈层嘉宾提供了详实的数据:2018年全年的新出生人口为1523万,为1961年以来的最低,而同期结婚率只有7.2%,同时,离婚率还在大幅度的上涨,这都在一定程度上说明了人口的未来趋势。据此,他认为,房地产市场“普涨”的时代,应该已经告一段落。

  “北京有些房子可能跌一半都没有人要,有些房子还能涨一倍你不一定买的着”。马光远总结道。

  

  那么,在这场重新洗牌的市场变局中,结合人口增长率下滑的趋势,哪些是才是马光远所言的“涨一倍都买不到”的房子呢?这对于高净值人群的财富分配,是十分重要。这就需要确定关于“稀缺”的坐标系。

  在这个坐标系中,好地段、大户型、高品质的住宅项目,已经显现出资产稀缺性的态势。这种稀缺态势表现在两个层面。第一层面,人口结构的变化,尤其是两孩政策放开之后,家庭结构的变化使得市场上对大户型住房的需求增大。

  尤其在北京、上海这一类特大型城市,此类大户型的住房产品,其往往会有更好的变现预期,往往会成为货币去向和吸附的主体,从而形成马光远所言,“涨价一倍都买不到的房子”。

  第二层面,由于人口增长的走势和结构性的变化,使得使用功能及其品质,成为资产价格分化的重要“岔口”。高品质、强使用功能的资产,具备相比于其他房地产资产更强的流动性、变现能力,和附加值的兑现能力,也使得货币更倾向于向这一类资产流动,从而实现保值、增值。

  

  泰禾的西府大院项目,就十分符合这两个层面的态势,是能跑赢市场大势的最佳楼盘选择。作为泰禾顶级产品大院系的开山之作,泰禾西府大院择址于西三环的核心地段,秉承泰禾多年来的营造技艺,打造出170平米以上的大户型产品,可以说在产品品质上做到了极致。

  此外,泰禾西府大院坐拥丽泽金融商务区成熟的配套设施和发展潜力,加上项目西侧紧邻玉璞公园,东侧临近丽泽金融商务区177公顷绿地,是北京内城难得一见的绿色生态社区。

  未来,只有重构资产配置方向,高净值人群才能找到那些“涨一倍都买不到”的房子,才能立于不败之地。

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