李宇嘉：深圳“精英化”，广州“底座厚”，谁能赢得楼市未来？

　　中新经纬客户端4月17日电题：《深圳“精英化”，广州“底座厚”，谁能赢得楼市未来？》

　　作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员，中山大学银行研究中心研究员)

　　告别高增长、货币超发和资产泡沫后，哪个城市的“底座”厚实，哪个城市的避风港效应就更强。越是实体生产型城市，越是商业和消费活跃的城市，越是民企和中小企业集中的城市，快递量就越大，而通过快递量可以窥探一个城市的“底座”。

　　
近日，国家邮政局公布各省市快递业务量。京沪快递量明显下跌。这好理解，京沪纾解人口，专业批发市场都在往外迁，快递自然下降。值得注意的是，尽管深圳快递同比增长24.7%，但增速比广州慢了近7个百分点，且深圳发出的快递件比广州少近50%，2017年只比广州少36%。另外，广州快递收入第一次超过深圳。

　　房价暴涨后，深圳全域已经没有绝对的“价格洼地”了。广州中心区房价也低于深圳，外围则是二三线的房价，也容得下迁来的民企。当然，有人认为，深圳淘汰低端落后产业，引进高新技术企业、总部经济等，这反而会让深圳的人力结构更优、竞争力更突出。

　　但是，一般制造产业的流出，让深圳越来越“两极分化”。一边是在金融、IT、地产等领域就业的“金领”，一边是从事生活服务业(家政、保安、餐饮和商场服务人员)的就业人群。“来了就是深圳人”，这句温馨的口号一直都非常鼓舞人，深圳落户门槛在一线城市也最低，但深圳非户籍人口占常住人口之比却也是全国最高。2017年，成都、杭州、北京、广州、上海，非户籍人口占比分别是11%、20%、37%、38%、40%，而深圳这一数字是65.3%。既然落户门槛低，来了就是深圳人，为何大家不落户呢？

　　原因很简单，深圳1600万常住居民中，75%是外来农民工。今天的深圳，已出现巨大分化，金融、地产、IT(及围绕这些行业的律师、会计师等专业机构)以及上市民企(深圳上市民企数居全国第一)，企业高管数乃北上广不能比，给深圳创造了大量的“金领”工作岗位。

　　但光鲜的另一面，就是一线城市中规模最大的产业工人，包括一般制造业和生产生活服务就业人员。专业机构多、“金领”规模大，也创造很多附属就业岗位，特别是对生活服务业的强大需需求。但房价暴涨，倒逼经济结构持续“精英化”，一般产业外流，这是巨大的隐患。

　　深圳是“创业之都”、“梦想之城”，这是很多人奔赴深圳的初心。过去30多年，深圳高歌猛进，已“上车”的人积累巨额财富，这帮“70后、80后”，分享了过去40年深圳民营经济、资本市场、地产狂飙这“三重红利”。但是，到了创业年龄(35岁左右)的“90后”，机会明显减少。

　　除少数“创一代”的接班人，广大“90后”，若为房子忙、还房贷，或将财富积累在房子上，创业动力、能力、空间都必然受到限制。而且，“创一代”获得的红利，与过去货币高增长、资产泡沫、互联网繁荣关系重大。

　　未来，货币高增长不再、资产泡沫不再、互联网红利减弱，已“上车”的金领们，精致的利己主义下，开始防御(财富回归不动产)。“三重红利”时代广州输给深圳，但是当“三重红利”式微，资金回归实体经济，“底座”厚实的作用就显现了。广州不仅有金融、地产、IT，还有商贸、物流、交通枢纽，更有国有企业、高等院校、中小学校、科研院所、医疗机构等事业单位，若大量制造业民企从深圳溢出到广州，广州“底座”就更厚实了。

　　“底座”厚实，最大的意义就是会产生大量“白领”，也就是中等阶层，这是一个城市健康与否的标志。“底座”厚实，白领、蓝领才有“扎根”的基础，并渐进地成为“有产者”。楼市“下半场”，好城市就是有产业、有人口的城市，单纯“精英们”玩儿，很容易把楼市玩儿坏了。

　　对深圳而言，“山寨”和“华强北”，才铸就今天的华为和腾讯，而“山寨”和“华强北”折射低成本和创业。现在，低成本没了，“三重红利”式微叠加高房价，“90后”们创业激情难续。深圳只适合精英了，对实体产业的吸引力不大了，中产在削弱，下半场的楼市自然不好看。

　　最后言明一点，本文观点适用于长期(至少5年以上)，做资产配置、财富规划、职业规划的，可以参考。短期看，深圳人口流入全国第一，楼市有安全边际。房价也没有怎么跌， “小阳春”也韧性地来了。但是，风物长宜放眼量，很多人把短期当长期，这是最大的问题。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)

　　李宇嘉

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