高价地难解套，保利发展七项目计提存货跌价致利润降20亿

近日，保利发展对外公布2018年年度报告，去年该公司实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.70%，签约面积2766.11万平方米。凭借着超4000亿元的签约金额，保利发展稳住了行业第五的位置。

规模增长的同时，其利润也在提升。2018年，保利发展实现归母净利润189.04亿元，同比增长20.92%，毛利率提升1.45个百分点至32.49%，净利率13.44%，与2017年基本持平。

保利发展的净利表现原本可以更好，年报显示，2018年保利发展资产减值损失为23.51亿元，2017年同期为6102.46万元，同比暴增3455.76%，这些损失主要于存货跌价。2017年，保利发展存货跌价损失为-8695.55万元，2018年飙升至23.07亿元。

根据《企业会计准则》关于存货计价及跌价准备计提的相关规定，保利发展计提存货跌价准备合计23.42亿元，减少当期归母净利润20.13亿元。

根据存货跌价准备测试，厦门保利和光城悦、厦门保利同安新城通福路北项目、厦门保利同安新城通福路南项目、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目、合肥保利海上明悦、南京保利梅龙湖项目因可变现净值低于存货成本，需计提相应存货跌价准备。

查阅，该等项目均为保利发展于2016、2017年间拿下的地王或者高价地项目，至今全部未入市。这家一向以稳健著称的央企正在为其2016及2017年在土地市场的勇猛表现买单。

厦门保利和光城悦为保利发展于2017年12月1日拿下的翔安2017XP10地块，楼面价为2.72万元/平方米，该楼面价至今仍比周边楼盘售价高出不少。目前，保利和光城周边的海西舜弘自在城、明发中澳荟、新景国际城整体均价为1.7万元/平方米。

厦门保利同安新城通福路北、南项目即同安新城2017TP02地块和同安新城2017TP04号地块，保利发展分别于2017年5月及9月以总价10.08亿元和15亿元拿下。算上无偿配建面积3000平方米，同安新城2017TP02地块楼面价高达3.48万元/平方米，而后者折合楼面价为3.19万元/平方米。

但目前，与保利同安新城项目位于同一片区的恒亿商品湾在售均价为2.4万元/平方米，中联观云溪为2.5万元/平方米。

事实上，不仅仅保利发展，当年在这两项目周边同期拿地的开发商同样面临着入市困难，包括禹洲拿下的2017TP03地块、融信的2017TP01地块、首开的2017TP05地块均未传出开盘消息。

广州保利广钢219项目则为广钢新城AF040219地块，由保利发展于2016年11月22日竞得，成交楼面价高达41582元/平方米，是广钢新城首宗楼面价破4万的地块，至今仍是广钢新城最贵的一宗地。广州保利广钢224项目是同年成交的AF040224地块，成交楼面价41085元/平方米。

保利发展拿下的这两宗地块是广钢新城仅有的两宗楼面价破4万的地块，而目前整个广钢新城板块的均价约5万元/平方米。

合肥保利海上明悦于2016年4月28日被保利地产以单价2030万元/亩、总价19.44亿元竞得，溢价率383.33%，住宅楼面价为1.22万元/平方米，一度成为当年瑶海区的单价地王。但目前该地块周边的智慧公馆售价仅1.8-1.9万元/平方米。

合肥保利海上明悦至今没入市，而与该项目相邻的禹洲郎溪上里无奈之下已亏本开盘。当年，禹洲地产以1695万元/亩的价格竞得瑶海区E1601号地块，住宅楼面价1.02万元/平方米，溢价率294.2%，目前销售均价仅为1.55万元/平方米。

此外，保利发展于2017年3月31日拿下的南京保利梅龙湖项目，楼面价2.16万元/平方米，目前该项目周边楼盘贝克湾售价为2.68万元/平方米，弘阳禹洲时光春晓为2.38万元/平方米，万科和昌金域东方为2.38万元/平方米。

保利发展上述各地块拿地时间距今也有两三年，但对比可以看出，该等地块依然处于面粉贵过面包的状态，目前留给保利发展的选择也只有两个，要么亏本入市，要么继续等待。

2016年及2017年，是保利发展快速扩张的两年。年报显示，2015年，保利发展新增项目50个，总成本656亿元，2016年其开始多元化拓展，通过招拍挂、合作、并购等方式新增112个项目，总成本约1214亿元，同比增长近一倍。2017年，保利发展新增项目再翻一番，达到204个，总成本2765亿元，同比增长128%。

而保利发展迅速扩张的2016及2017年，也是全国土地市场最为火爆的一段时间，其中2016年还被誉为史上地王最多的年份。在此大环境下，保利发展要扩张也难免陷入高价抢地的漩涡。

在2017年召开的临时股东大会上，就有股东就保利发展扩张期间拿了不少高价地而提出质疑，彼时董事长宋广菊对后市还很乐观。其称，类似地块的稀缺性决定了其价值，目前的限购调控政策是为了避免金融风险采取的阶段性措施，并不会一直持续。

不过，被称为史上最严的调控政策已经打破了原来的周期，在这个推崇高周转的时代，一年足以让某些房企退出房地产行业，保利发展看中了地块的稀缺价值，但未必等得起。据查阅，这是保利发展最近三年，首次出现计提存货跌价的情况。

2018年，保利发展明显放慢了扩张脚步，全年新增132个项目，总成本1927亿元，同比分别减少了35.29%、30.3%。

另一方面，保利发展前两年为扩张而增加的债务也即将进入偿还高峰。截至2018年底，保利发展的负债总额6600亿元，上年同期为5394亿。其中，一年内到期的非流动负债为457.07亿元，比年初的264.28亿元增长72.95%。截至2018年底，保利发展资产负债率为77.97%，净负债率为80.55%，在一众央企中处于较高水平。