公号：院长聊房
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昨天，一条中央公园调规的消息不胫而走。
此次调规涉及到的是中央公园南面的三个地块：C116-1/03、C117-1/03、C115-1/04，这三块地位于金辉中央铭筑的东面。
此次调规主要调整了这三个地块的商业和住宅结构。
以前这三块地在调规前性质都属于商住混合用地，调规后：
C116-1/03、C117-1/03两块地的规划用地性质由商住混合用地（B1B2R2）调整成了纯居住用地（R2），容积率不变；
C115-1/04地块则由商住混合用地（B1B2R2）调整成了纯商业商务用地（B1B2）。
虽然土地的使用性质改变了，但调整之后，这三块地原来的商业商务计容建筑规模是没有变的，改变的是居住计容建筑规模，比调规前减少了1.67万平米。
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由于此次调规的土地尚未出让，所以市场的反应远不如去年龙湖在礼嘉的那一次调规那么大。
关于此次调规的意义，我觉得可以从这几个方面来理解。
第一，此次调规把之前分布在三个地块的商业全都集中在了其中一个地块上，虽然总体的商业体量不变，但是这种由分散到集中的调整对于未来商业的形态的运营效果来讲，可能会有本质区别。
在目前新开的很多楼盘当中，把以前的社区底商全部集中到一起做成一个“邻里中心”似乎正在正为一种趋势。
这样做的好处是，小区外面没有了临街门面，居住环境会更加纯粹，楼栋则可以更靠近地块的外侧分布，这样就能使小区中庭最大化，给业主提供更加宽阔的视野和更加舒适的居住体验。
而对于商业本身而言，集中式商业对开发商自持运营的要求会更高，相比起散卖的社区底商，这种集中式的邻里中心更利于统一招商统一管理，同时也更利于入驻商业的存活。
不管对于居民来讲，还是对于商家来讲，都是好事。
第二，这次调规把住宅的体量缩小了1.67万平米，在住宅地块容积率保持不变的情况下，提高了中央公园南侧的商业集中度以及住宅地块的高端属性。
可以预测，未来这块地面市的时候，除去时间因素，价格会比调规之前更高，修出来的楼盘也会比之前的更高档。
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除了对三个地块的直接影响之外，此次调规对于中央公园南面这个区域来讲，或许还有着更深刻的意义。
相比起公园北侧的部分，公园南侧一直以来都显得相对冷清。
现在公园南侧的几家开发商像华润、雅居乐、金辉、保利等其实都是做品质楼盘的，但目前南边几个楼盘的价格都比北面要低。
购房者对公园南侧用脚投票的原因无外乎以下几个：
第一，南边没商业。
在2021年，在中央公园板块内，龙湖的天街、中粮的大悦城、新城的吾悦广场、合景泰富的悠方购物中心等几个全国性的商业IP将集中开业，商业+商务的总体量达到360万方，让中央公园成为重庆主城又一个区域性中心。
而所有的这几个商业全都分布在公园的北面。
相比起北面，公园南面至今还没有一个像样的商业规划。
第二，南边没有学校。
就是大部分人买房都会考虑到的学校配套，目前在公园南部来说学校还是一个空白，而在公园北侧，依托巴蜀小学、人和街小学、八中本部、八中管理学校等名校的学区概念已经炒得热火朝天。
第三，南边没轨道。
中央公园北部已经有的轨道10号线和9号线的站点都位于北面。而从10号线中央公园地铁站到南边的楼盘距离普遍在2公里以上，这距离让许多无车一族的刚需和改善型需求望而却步。
从整个中央公园板块来看，南部区域本来就处在板块内比较掉角的位置，再加上无商业、无轨道、无学校的现状，使得这一区域的楼盘价值相较北侧而言一直处于较低的位置。
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但是，这种现状在不久的将来就会发生质的转变。
从此次调规的控规图可以看出，公园南部并非没有商业，相反还有很大体量的集中商业，虽然可能无法与北侧360万方的巨无霸体量相提并论，但体量依然不小。
在公园南面出现一个新的商业聚集区，或许也只是时间问题。
而就在调规地块的旁边也有几处规划教育用地。以目前入驻南侧的华润、雅居乐、金辉、保利等开发商的实力以及入住业主的数量来看，相信今后的学校应该也不会太差。
在教育配套这方面，也不用有太大的担心。
最重要的还是交通格局的变化。目前公园南侧是中央公园比较掉角的位置，那是因为目前从主城核心区去中央公园只有两条路：要么走金山大道，从悦来那边过去，要么走金开大道从回兴空港新城那边过去。
不管走哪条都要先经过公园北边，才能拐到南边。
但是很快这种局面就会发生根本性的改变，因为中央公园板块很快就会与金开大道连通。
一旦和金开大道的道路打通，那么金开大道将成为主城核心区到达中央公园最主要的通道，而公园南侧则是从城区到中央公园板块的第一站，反而将成为板块内与主城最近的区域。
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此次调规的影响面并不大，但从这次调规也许可以看出公园南侧未来崛起的可能性。
如果公园南侧真的可以实现逆袭，那么目前南面价格相对较低的几个楼盘，也许在未来还具有比较大的升值空间。
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