“长寿之乡”海南澄迈购房记：没等到房产证，等来房子被拍卖

“中国房地产报”微信公号4月16日消息，4月16日，来自阿里拍卖的信息显示，5号楼301物业流拍。
301房屋是王卢海在澄迈县金江镇金马花园（也称“金马花园长寿谷”）购买的物业，4月15日起在网上进行司法拍卖。据了解，同该处房子一起在网上进行司法拍卖的还有该小区7套房产。金马花园购房纠纷涉及数十人，购房者来自全国10余个省市。
房子被拍卖是他们做梦都没有想到的事。
这是一个并不复杂的案件：金马花园开发商为了抵销工程款，将小区68套房价作价抵给了施工方海口潮润实业有限公司（以下简称“潮润公司”），因资金周转问题，潮润公司将上述物业推向市场，同时向小额贷款公司抵押贷款500万元，由于借款未及时还上，法院将潮润公司在金马花园的68套房产进行查封。
王卢海等购房者所购物业在这之列。
面对人去楼空的销售公司、被查封的房子，无奈的业主向澄迈县政府相关部门进行了反映与求助。目前，澄迈县政府、人民法院已对此事关注，并给予相关建议。
澄迈县住房保障与房产管理局在回复中国房地产报记者采访时称，澄迈县副县长郑奋于2019年4月3日在县人大会议室主持召开了专题研究会议，会议要求相关职能部门做好引导工作及对违规企业进行查处，并由县法院去函海口市美兰区人民法院、广西壮族自治区南宁市江南区人民法院，商请暂缓执行关于金马花园小区信访业主涉及房产的处置，会议还要求海南多林置业开发有限公司、潮润公司、海南皇笑大通房地产有限公司（以下简称“皇笑大通公司”）要全力配合有关部门的调查并积极主动做好矛盾纠纷的化解工作。
另悉，澄迈警方目前也介入调查此事。
金马花园购房人的遭遇在海南并非个案，此前已发生多起类似购房纠纷，也引发多方关注。
今年全国两会上，全国人大代表、三亚市市长阿东在海南代表团会议上发言，也表达了基层政府现在遇到房产纠纷案件时法律上存在困惑，他呼吁最高人民法院给予法律指导。过去，随着房地产行业快速繁荣及交易信用影响，房地产遗留性问题和相关矛盾纠纷集中暴露，已经给社会稳定带来一定风险，急需法律“上位”。
一个被查封的项目
等了一年多，王卢海没有等来他的房产证。
2018年12月，王卢海带着律师从开封赶到海口，一下飞机就直奔房产中介公司——皇笑大通公司在海口办公地点，但已人去楼空。
无奈之下，王卢海又急忙赶往澄迈县金江镇金马花园，到那里发现房子已被广西南宁江南区人民法院贴了封条。“小区有几十套房产被多家法院轮候查封。”
金马花园小区位于“世界长寿之乡”澄迈县金江镇城郊，海榆西线公路与金马大道交会处，周围环境良好，符合北方候鸟老人的居住需求。
2017年11月16日，河南开封64岁退休职工王卢海原本随团到海南是看其他房源的，结果导游递给他一张名片，改变了他的购房路径。
“当时我确实看中了这个小区的房子，现房、成熟小区，绿化也好。”王卢海说，他在看房当天就交了1万元定金给中介，“事后我也到网上查了，没有发现这个小区有不良记录。”
2017年11月21日、12月14日，王卢海先后分两笔，将近50万元房款转至皇笑大通公司的银行账户上。
同在这个小区购房的来自河南郑州的陆卫康，原本在海南是有房子的。五六年前，陆卫康在海口市海甸岛购买了一套90平方米房产，由于靠海较近，室内较为潮湿，他并不喜欢。2017年12月，陆卫康将海口那套90平方米房子卖掉，购买了金马花园的房子。
“转了房款后，我有点不放心。中介公司的人却信誓旦旦地向我保证，三至六个月就可以办理房产证（即不动产权证），逾期不办理算违约，按天支付我违约金。”王卢海告诉中国房地产报记者，3个月后，他打电话给皇笑大通公司一名张姓负责人，对方答复“不要着急，再等等。”
没想到等来的却是物业被查封的消息。包括王卢海所购买的房子共8套被广西南宁江南区法院挂在了“阿里拍卖”上进行司法拍卖。
资金困局下的再抵押
上述购房人向中国房地产报记者表示，他们分别是以5000多元至6000多元每平方米价格购买了金马花园房产，且中介公司销售该房产时，并没有事先告知这些房产是被查封的。
“我们有业主曾经到当地的房管、不动产登记中心去查询，也被告知房产没有问题。”陆卫康及其他购房人表示。
事情的真相是什么？连日来，中国房地产报记者也多次拨打皇笑大通公司多个联系方式均无法拨通。潮润公司一胡姓负责人在接受中国房地产报记者采访时，讲述了事情的原委。
胡先生告诉记者，潮润公司并不是金马花园开发商，他们只是项目施工方。由于开发商欠下潮润公司工程款，将该小区的68套房产抵工程款，并登记在其公司名下。
据胡先生介绍，潮润公司为了盘活其他项目工程，就以4000元/平方米底价，委托皇笑大通公司对外销售，后皇笑大通公司又委托其他中介公司分销上述房产。胡先生表示，有20多套房产卖给了上述购房人，还有30多套仍在潮润公司手中。
胡先生也向记者介绍了上述房产被查封的原因：当时潮润公司在海南琼海市有一个项目，因民营企业融资难是一种普遍存在问题，他们向小额贷款公司抵押贷款500万元，由于资金困难，这笔借款没有及时还上。后法院将潮润公司在金马花园的68套房产进行了查封。
对于记者提出“为何要将法院查封的房产对外销售”的问题，胡先生解释称，当时为了尽快将欠债还上，不得已才以低于市场价委托中介公司对外销售，“当时考虑，只要能还上欠债，房产就能解封，也能为业主办理过户登记手续。”
胡先生称，由于种种原因，上述房产未能登记在购房人名下。“目前我们已经归还了小额贷款公司400多万元，力争在今年年底前，协助购房人办理相关产权登记手续，将问题进行妥善处理。”
但对于胡先生上述表态，购房人大多持怀疑态度。
当地警方已介入
面对购房者的诉求，澄迈县人民法院于3月25日作出的一份《信访事项答复意见书》，针对陆卫康等18名信访人的情况反映，该院作出了信访答复。
经澄迈县法院调查，上述信访人中有14人提供了购房合同，另有4人未能提供购房合同，无法证明后者是否涉案。法院查明的事实包括两个方面：一是从目前掌握情况来看，有证据证明“受托单位”皇笑大通公司存在违法销售已经被人民法院查封的不动产的行为。在法院查封金马花园多套房产（含信访人14套房子）之后，潮润公司仍于2017年10月22日委托皇笑大通公司进行销售，存在故意；二、未发现金马花园“一房多卖”的证据。
对该信访件的处理意见是，法院依法对被执行人潮润公司的不动产进行查封符合执行程序规定，是否暂缓执行及解除对部分房屋的查封，只能由查封法院依职权决定；潮润公司和受托单位皇笑大通公司是否构成非法出售人民法院查封的不动产，建议由查封法院对上述公司及其责任人的违法进行调查核实后，依法追究责任。
法院还建议房管等部门约谈潮润公司和皇笑大通公司，要求潮润公司及时还清债务，以便法院解除查封。同时，后续办证过户手续，仍需前述两家公司进一步配合办理。
同时，澄迈县政府也已作出相关批示，要求海南多林置业开发有限公司、海口潮润实业有限公司、海南皇笑大通房地产有限公司要全力配合有关部门的调查并积极主动做好矛盾纠纷的化解工作。
针对部分购房人提出，“购房时曾到当地不动产登记部门查询房源信息而得到没有问题”的质疑，澄迈县不动产登记部门目前尚未答复记者的提问。
访谈
澄迈县房管局：已要求有关部门调查并积极主动化解纠纷
中国房地产报：金马花园业主是否将有关问题反映到澄迈县相关职能部门，比如信访、房管、不动产中心等部门？你们所了解的情况是怎样的？
澄迈县房管局：我局所了解的情况是，购房人通过海南皇笑大通房地产有限公司购买了海口潮润实业有限公司名下的二手房，因购房人所购买的房屋已被海口潮润实业有限公司抵押或被法院查封无法办理过户手续，于2019年1月14日联名向县委、县政府来函反映该情况。
中国房地产报：请介绍金马花园项目的基本情况？该小区开发商是否存在违规售房情况，比如将抵押或者法院查封的房产，二次卖给全国各地“候鸟老人”？
澄迈县房管局：金马花园项目开发企业为海南多林置业开发有限公司，位于金江镇海榆西线公路54公里南侧。我局于 2009年 12月 25日核发该项目第一个预售证，预售证号【2009】澄房预字14号。 预售楼栋号1-3号楼，预售面积15024.8平方米，预售套数169套；于 2010年 8月 25日核发该项目第二个预售证，预售证号【2010】澄房预字17号。 预售号楼栋号4-9号楼，预售面积49419.26平方米，预售套数503套。未发现海南多林置业开发有限公司违规销售商品房的行为，信访人所购买被抵押或者法院查封房屋为海口潮润实业有限公司从“金马花园”项目开发单位海南多林置业开发有限公司交易受让所得，并已取得房屋所有权证，属于二手房。
中国房地产报：据购房人反映，他们曾经到澄迈县不动产中心进行查询，工作人员查询后称该房产没有问题，导致购房人在不知情的情况下，购买了上述房产，该情况是否属实？
澄迈县房管局：建议向县不动产中心了解。
中国房地产报：购房人反映，作为开发商“海口潮润实业有限公司”在2017年底至2018年6月期间，长达半年多时间进行非法销售房产，当地职能部门是否发现该情况？如果发现，采取了怎样的监管措施？
澄迈县房管局：海口潮润实业有限公司并非“金马花园”项目开发商，海口潮润实业有限公司销售的房屋是从“金马花园”项目开发单位海南多林置业开发有限公司交易受让所得，并已取得房屋所有权证，属于二手房。接到购房人反映的情况后，我局已将相关情况上报县住建局，并建议对涉嫌违规代理销售的房地产中介机构进行查处。
中国房地产报：据了解，目前仍有房产中介机构向外界兜售法院被查封的房产，这属于典型的违法销售行为。贵县相关职能部门是否知晓此事？将采取怎样的措施？
澄迈县房管局：目前除购房人反映的海南皇笑大通房地产有限公司涉嫌违规销售海口潮润实业有限公司名称被法院查封的二手房情况外，我局未接到相关情况的反映。根据海南省住房和城乡建设厅《关于加强已查封商品房项目销售管理工作的通知》要求，我局于2018年9月3日发文通知各房地产开发企业如有项目被法院查封的情况，必须在销售大厅醒目位置张贴被法院查封的房源信息并及时将法院查封情况告知购房人。
中国房地产报：业主反映，至今有部分业主已经办理了房产证（即不动产权证），但在办证期间他们二次缴纳了税费、维修基金、燃气初装费等费用，该情况是否属实？
澄迈县房管局：维修基金为购房人依据购房合同自主缴纳的房屋维修资金，存放于财政专户，如购房人二次缴纳了维修基金，请购房人向我局提出退还多缴纳维修基金的申请，我局将对购房人缴纳维修基金情况进行核查，如申请情况属实，我局将依法退还购房人多缴纳的维修基金。
中国房地产报：针对上述购房人反映的问题，以及业主联名上访的舆情，澄迈县政府是否有相关应对措施，或者协调处置的办法？
澄迈县房管局：郑奋副县长于2019年4月3日在县人大会议室主持召开了专题研究会议，会议要求相关职能部门做好引导工作及对违规企业进行查处，并由县法院去函海口市美兰区人民法院、广西壮族自治区南宁市江南区人民法院，商请暂缓执行关于金马花园小区信访业主涉及房产的处置，会议还要求海南多林置业开发有限公司、海口潮润实业有限公司、海南皇笑大通房地产有限公司要全力配合有关部门的调查并积极主动做好矛盾纠纷的化解工作。
（应受访者要求，本文购房人均为化名）
（原题为《焦点 | 被拍卖的房子：“世界长寿之乡”澄迈购房纠纷调查》）