十城限售令到期,大规模解禁会引发楼市震荡吗?

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  自年初以来,关于楼市小阳春说法不断,不少转接媒体表示仅凭短期的回暖,就得出如此说法未免有点武断。如今又有一则令大家诚惶诚恐的消息——十城限售令到期,限售政策的退出对房地产影响几何呢?

  

  图片来源摄图网

  遏制房价上涨,限售令出台

  这十个城市包括厦门、福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德,作为国内最早出台限售令的城市,目前,厦门首批限售房源即可解禁入市。据不完全统计,2017年3月份以来,已有48个城市出台年限不等的限售政策。除了目前已到期的10个城市外,4月份还有济南、西安两个热点城市限售令即将到期。

  我们不妨回顾一下限售令出台的背景和作用。限售令出台的背景是房价过快上涨的势头并未因2016年的“9·30”新政得到遏制,在此之前,全国的房价已经持续达到了17个月的连续增长。

  2017年3月25日,厦门成为全国首个出台限售令的城市,要求新购住房须取得产权证后满两年方可上市交易。这一政策直接导致3月份厦门二手房成交量约为7000套,而4月份这一数据骤降至3830套。

  同时,限售令实施后,厦门新房价格大幅回落,有效遏制了房价的上涨。由于限售能够精准地遏制住投资客的命脉,令其资金链在三四年内难以松绑,从而达到维护市场正常交易秩序,因此被多地采用。

  热点城市解禁缓慢

  如今两年过去了,对于购房者来说,最担心的莫过于此轮限售令的退出,对房价会造成什么影响?近日,恒大研究院副院长夏磊在接受采访时表示:“限售在短期内对房地产成交量和价格有着较为显著的影响,在市场过热期能有效抑制投机、投资性需求,在市场高温时起到迅速踩刹车的作用。”可见,限售是一种短期政策,长期实施下去对房地产市场并非能起到正面作用,58安居客房产研究院首席分析师张波表达了同样观点。

  他表示,虽然限售政策的出台对打击炒房起到了重要作用,但不可否认的是,市场可交易房源减少,在一定程度上利空准备购买存量房的刚需购房者。总的来看,限售政策在楼市调控中主要属于辅助性“短效药”,不可长期使用,否则对楼市长远健康发展不利,过度行政化干预还可能产生额外的不利后果。

  目前房地产市场趋于平稳发展,住房交易回归理性,即便首批限售的商品房陆续上市流通交易,在其他调控政策仍严格执行的背景下,预计不会对市场产生较大影响。部分城市在房地产市场进一步平稳的背景下,可能会选择退出限售政策。张波也表示,限售政策陆续退出会是大势所趋,但热点城市的退出节奏可能偏慢。

  2017年4月8日常州连夜发布楼市新政,成为江苏省首个发布“限售令”的城市,新政将公积金二套房首付比例从30%提高至50%,规定新购买商品住房(包括二手房)的,取的产权证后满两年才可上市交易。4月10日,常州市政府公务平台回应表示目前限售政策仍在执行。关于是否延期限售令,目前还未得到回复。

  “抛房潮”难现,业界大咖说

  限售令陆续退出,大批房源入市,是否会迎来一批抛房潮呢?对此,让我们听听业界大咖的看法。

  @同策研究院院长张宏伟:原则上来看,既使限售房源解冻,也很难出现抛房潮。目前还是周期性的低点,市场整体还处于下行阶段,一些限售城市当前的房价较2017年限售时的高点出现不同程度回调,此时选择卖房,不一定会成交,即使成交也会产生损失。无论从刚需一族,还是从投资客的角度来看,目前的回报率很低,或者还有损失。同时,当前一些城市交易量在回升,目前并不是抛盘的合适时机。

  @易居地产研究院智库总监严跃进:很难出现抛房潮,一些城市当前的房价较2017年高点出现回调,此时选择抛盘,无疑会出现较大损失。同时他认为,一些资金压力较大或资金链断裂的购房者会被迫选择抛售。

  @上海中原地产分析师卢文曦:二手房交易可能要房价8%~10%的成本,如果几年内房价累计涨幅没那么大,甚至有浮亏的可能。其次,限售的房源解禁可以理解为市场供应增多,新房是供应,二手房挂牌了同样是市场供应。并且在实际出售的时候要低10%以上才有明显竞争力,所以还是对价格上会有压制。

  @融创中国董事会主席孙宏斌:虽然政策有放松的迹象,但政府限价大幅放松的可能性不大,稳房价还是政府的核心诉求,2019年我们还是会小心一点。

  写在最后:“稳”仍然是2019年房地产的主基调,今年两会再次提出坚持住房的居住属性,并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。因此在维稳的基调下,购房者的心态也趋于平稳,此次限售政策陆续退出之际,会有大量房源入市,对于有购房资格的购房者,尤其是刚需一族,不妨入手一套合适的房子。

  作者:云掌财经(ID:yunzhangcaijing)

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