央企又联姻，招商蛇口拆分物业借道中航善达上市

在中航系不断剥离的房地产业务的同时，作为房地产行业下游的物业管理也成为了“弃子”。

4月15日，招商蛇口发公告称，其正在筹划支付现金协议受让中航国际控股持有中航善达的22.35%股份，并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份，相当于将招商物业注入到中航善达这一上市平台。

目前，A股物业上市公司仅有南都物业及中航善达两家，其中中航善达总市值最高，为66.96亿元，南都物业总市值为25.47亿元。

22.35%是中航国际控股持有中航善达的所有股份，交易完成后，招商蛇口将成为中航善达的第一大股东。中航国际控股证券部人士向表示，由于目前交易还处于初步阶段，股份具体出售价格还在商定，而招商物业的注入则是招商蛇口成为控股股东之后的事，具体流程都将由招商蛇口决定。

中航善达前身为中航地产，2017年开始逐渐剥离旗下房地产项目，并确定以物业资产管理为公司主营业务，自此，其也从一家房地产公司变成了一家物业公司。截至2018年底，中航善达旗下中航物业在全国的物业管理项目有523个，管理面积5307万平方米，中航九方管理商业项目数量15个，管理面积达127万平方米。

官方资料介绍，截至2018年底，招商物业在管物业逾500个，服务面积超7500万平方米。通过收购中航善达，招商物业的管理面积将达到1.29亿平方米，在目前已上市的12家物业公司中，排名第七。另外，若后期通过认购中航善达非公开发行股份，招商物业亦将实现曲线上市。

除管理规模迅速增长外，与中航善达整合后，招商物业的营收规模也将水涨船高。过去2018年，招商物业实现营业收入29.2亿元，与12家上市物业公司相比，排名第六。年报数据显示，中航善达2018年整体营收规模为66.6亿元，尽管物业管理面积不及招商物业，但中航善达物业管理业务的营业收入较招商物业高出37.4亿元。

若与中航善达整体营收简单相加，招商物业的营收规模将迅速升至第一名，即使单以物业管理业务的营收来算，两者合并后，招商物业总营收也达到66.38亿元，仅次于绿城服务（2018年营收为67.1亿元）。

招商蛇口董秘刘宁表示，完成本次交易，招商物业可顺利登陆资本市场。但她强调，这并不构成借壳上市。

根据修改后的《重组办法》第十三条的规定，构成借壳上市需要满足两个条件：上市公司的控制权发生变更；上市公司向收购人及其关联人购买的资产总额，占上市公司控制权发生变更的前一个会计年度经审计的合并财务会计报告期末资产总额的比例达到100%以上。

查阅，截至2018年底，中航善达的资产总额为132.36亿元，而招商物业资产总额为16.98亿元。“两家公司资产还差很远，构不成借壳上市。”

招商物业是招商集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，与目前大部分上市物业公司较为单一的住宅社区管理业务不一样，招商物业服务范围相对较广，包括居民生活（别墅、住宅、商业、健康养老等）、企业机构（写字楼、主题园区、产园综合体、教育机构、医疗机构等）、城市公共（体育场馆、会展中心、规划展示馆、邮轮母港、文化空间等）共三大类、20多种业态。

与大部分上市物业公司一样，招商物业在接触资本市场前已经开始频繁进行第三方扩张。据，从2018年下半年以来，招商物业已先后中标荟同国际学校项目、前海深港设计创意产业园项目、相融大厦项目、北京市军队离退休干部莲花池休养所、京东集团总部办公楼项目、天房集团苏州项目、华晨宝马动力总成工厂能源中心项目等。

不少物业公司在上市之后，除了在传统的住宅物业管理上进行扩张，另一方面为了寻求新的利润增长点，往往会进行新业态布局，如碧桂园服务、雅生活都将目光瞄向了城市公共服务，还在上市途中的奥园健康服务则看中了大健康产业。从现有业态布局上看，相较于其他同行，招商物业有着一定先天优势。

相较于房地产企业，物业公司在资本市场的受欢迎程度一直都较高，目前，上市物业公司的市盈率达到20-30，而房地产企业则在10左右。中航善达与南都物业是A股市场上仅有的两家物业上市公司，尽管南都物业无在管理面积、营业收入上排名较后，但股价却是行业最高，达到24.28元/股，较港股最高的碧桂园服务（14.46港元/股）还高出近一倍。

不过，即使2017年便开始从房地产转型为物业管理，且物业管理服务的营收贡献已经超过一半，但中航善达目前的市盈率依然维持在房地产行业的水平，为7.82。这种被低估的状况，在与招商物业整合后，能否改善仍是一个未知数。