房子为啥要办不动产登记？可防5大风险，还享契税优惠

今年10月，南海区在全市率先推行不动产登记、税费缴纳“一窗通办”受理业务，市民只需取一次号、交一套资料，就可一次办理不动产登记、缴税等系列业务。

虽然办理流程更便捷更省时了，

但你可能还会有疑问：

为什么要办理不动产登记呢？

办理了有什么好处？

不办又会有什么样的后果呢？

赶紧收好下面这份指引吧！

Q：南海君，我们买房时已跟开发商签订了购房合同，为什么还要办理不动产登记呢？

A：自2016年6月17日起，南海正式实施不动产统一登记工作，统一颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，不再颁发原《国有土地使用证》《集体土地使用证》《集体土地所有证》《房地产权证》等证书与证明。

而根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，都应依照法律规定进行登记，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

所以，即使购房者与开发商签订了购房合同，付了房款，甚至入住了，都不意味着购房者已经取得了不动产权利。只有在办理不动产登记并取得不动产权证书之后，不动产权利才转移到购房者手中，购房者才是合法的权利人。

Q：办理不动产登记有什么好处？

A：市民只有在办理不动产登记之后，才能对不动产拥有占有、使用、收益和处分的权利，才能对不动产进行买卖、赠与，才能按规定享受部分公共服务权利，如近期已取消的购房入户、新出台的购房积分政策等。

更重要的是，不动产的拆迁补偿，通常以有产权证证载合法面积“拆一补一”的原则进行，所以不动产登记是取得合理拆迁补偿的关键手段。

Q：如果没有及时办理不动产登记，会存在哪些风险？

A：

1

承受政策变化引起的损失

省政府1987年曾规定限期内申领或换领产权证书，逾期不办理相关手续又不申请暂缓办理的，原批准证件或证书作废，其权属不受法律保护。

又如近期佛山取消购房入户的新规定，未及时办理不动产登记的购房者，将承担政策变化后的损失。

2

房地产开发企业注销，无法配合购房人办理不动产登记

由于购房时签合同到过户的时间太长，购房者意识也不够强，房屋未能及时办理不动产登记的，这期间可能遇到开发企业已经注销工商登记，企业工作人员早已去向不明，而购房人需要企业提供的资料还未取得的情况。这时，就会导致申请材料不齐全无法办理不动产登记。

3

可能出现不动产被法院查封的风险

在购房人支付购房款、正式办理转移登记前，如果因为卖方债务纠纷，由债权人申请法院查封不动产，而卖方欠债情况属实并且败诉的情况下，购房人很可能面临房、款两空的局面。

4

可能出现一房二卖的风险

如果卖方一房二卖，善意第三人办理了不动产登记，那么购房人就不能再对不动产主张权利，只能向卖方主张退还购房款和赔偿损失。但是如果卖方无力还款，或者携款出走下落不明，那么购房人很可能遇到房、款两空的困境。

5

难以享受多种税收优惠

根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，购房人签订土地、房屋权属转移合同当天起10日内应办理契税申报。契税完税证明中注明的日期是计算住房购买年限的判断因素之一。未及时缴纳契税并办理不动产登记，将难以享受对外销售满两年和“满五唯一”住房的税收优惠政策。

Q：办证前要缴纳契税吗？有哪些税收优惠政策？

A：办理不动产权属登记前要及时缴纳契税。

a.一手商品房办理不动产登记需提供《契税完（免）税或不征税凭证》;

b.二手商品房则需要提供《土地增值税纳（免）税证明》和《契税完（免）税或不征税凭证》。

纳税人未出具契税完税凭证的，不动产登记部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。

税收优惠政策：

a.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

b.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

另外，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人销售自用五年以上的家庭唯一住房免征个人所得税。一般情况下，购房日期以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

Q：怎样办理不动产登记办证呢？

A：从2018年10月8日起，若市民需要办理涉及即办税费项目的不动产登记业务，只需网上预约一次，即可一号、一窗办理不动产登记、申报纳税两项业务。即市民取号后按照约定时间带齐申请材料前往不动产所在地行政服务中心就可以同时办理不动产缴税、登记等系列业务。

若是一手商品房办证的业务，还能不受镇街区域限制就近选择行政服务中心进行缴税、登记。