这个商品房有79㎡两居,但我劝你冷静一下

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  大家对当前楼市有个基本认知:刚需在限竞房里挑,改善在商品房里选。

  如果告诉你,有个商品房项目,最小面积79㎡,带精装修,均价5万左右,你一定很希望立刻知道答案;

  如果再告诉你,这个商品房位于沙河,拿地时间比较久,你会不会冷静一些?

  信达·国子郡,多重要素叠加后,这个新近冒出来的商品房项目,究竟值不值得入手?

  79㎡精装两居,首付161万起

  先从一开始最吸引大家的产品说起。

  信达·国子郡精装修,加上赠送面积,得房率在80%左右。户型共四种,分别为79㎡两室两厅一卫、89㎡三室两厅一卫、115㎡三室两厅两卫、140㎡四室两厅两卫。(以下户型图以官方最终发布为准)

  价格方面,据销售称均价预计是在5万左右。项目开盘时间预计会在六七月份,当前可排号,截止排卡前,可以享每天总房款减1000元优惠,封顶5万。排卡升级时另有优惠,具体待定。

  79㎡两居户型,案场人员是按照5万1的均价来算的,总价400万出头,首套首付161万起。

  

  该户型为纯南向,整体户型比较方正,卧室、客厅半赠飘窗,面宽和采光做的比较好。但次卧采光不足,且面宽2.8米,建议放单人床。

  明厨暗卫,厨房东向采光,面积5㎡多,整体而言79㎡两居做到这种程度还是很不错的。

  89㎡三居实际上有纯南向与南北向两种,项目给到的户型图为纯南向↓↓↓

  

  三个卧室从面积来讲,做的都比较充裕,即使次次卧(书房)也能达到8.19㎡。

  不足的地方有二:①卫生间无采光;②次次卧窗户与厨房窗户挨着,做饭时建议关窗。

  同样是三居,115㎡做成了两卫,对于二孩儿家庭来说,可谓是一步到位↓↓↓

  

  可惜的是,两个卫生间采光依旧成问题,主卫虽有窗户但尺寸不大,且西侧有墙体。

  但该户型各功能面积都比较充裕,仅厨房就近8㎡,客厅和餐厅连通,活动面积达28㎡以上,方便孩子娱乐。

  改善的140㎡四居,户型方正,是四种户型中唯一的全明设计↓↓↓

  

  各功能区域分布比较清晰,次卫夹在三个次卧中间,动线比较短,主卧和客厅采光充足。

  不足之处也能一目了然:如四个卧室只有主卧为南向采光,一般四居设计至少会有两个卧室朝南;横向面宽只有主卧与客厅,这种设计更像是三居plus版。

  三期开发,配建小学、幼儿园

  说信达·国子郡位于沙河有些笼统,具体位置是在沙河高教园区的北街家园附近,生活在昌平、海淀的人群想必对这个地方非常有认知。

  

  图中是项目一期的位置,案场人员表示项目将会分三期开发。一期主建4栋楼,总层高18层,共478户。二期、三期中按照规划可能会建洋房产品,从这方面来看,显然一期价格是最低的。

  

  △信达·国子郡沙盘

  沙盘中四栋红色高层即为一期产品,一期还将会建有4400㎡的幼儿园,11000㎡的小学。一期社区2019年底封顶,2021年交房,学校将在2022年交给昌平教委。案场人员称,目前尚清楚具体是哪个学校,但会向北京师范大学附小这种级别看齐。

  项目二期位于北街家园六区东空地,计划2021后一期项目交房后开发;三期则位于北街家园一区西面,C区对面。

  交通上,项目到地铁昌平线沙河高教园站直线距离1.5公里,自驾走北六环路、京藏高速、京新高速会方便得多。严肃君当天在非高峰时段,从京新高速回西二旗软件园,用了25分钟。

  商业上,附近更多的是底商来满足日常所需,较大的商业至少要去北6公里外的悦荟万科广场;医疗上,附近主要是昌平区沙河医院,为政府办公立二级综合性医院。

  项目附近自然资源很值得一提,西侧有东沙河流经,北4公里外是398公顷的昌平新城滨河森林公园。

  无法忽视的产权年限与二手房价

  这两点就是让我们看待这个项目时,需要冷静的地方。

  

  △信达·国子郡售楼处

  严肃君刚要踏进项目售楼处时发现,售楼处外围写的是“开发商:罗顿沙河管理商:信达地”。

  销售称,该地块原为罗顿沙河所有,后期转手信达地产,之后的建设和管理均由信达来进行。

  整个北街家园都是罗顿沙河开发,实际拿地时间在2009年左右。面对严肃君的疑问,案场销售坦言,只要你锁定的是这块区域(泛沙河地区),无论买哪个小区,产权年限剩大同小异。

  关于产权问题,至今仍没有具体详细的解决方案。一种默认的方法就是土地是自动续期,补缴一定的土地出让金。但仅这个项目而言,还有50多年的时间,中间如果被政府拆迁,那就是另一个问题了。

  二手房价也是一个需要参考的维度。

  

  北街家园目前有1区、5区、6区、7区、8区和C区,均价跨度从3万8-5万+。

  

  △北街家园二手房展摊

  之前说过,信达·国子郡最小户型79㎡总价400万,这个价格在往上添加一些,就能买北街家园满五唯一的89㎡三居二手房,且偌大的小区并不缺小户型。

  二手房的劣势显而易见,首付相对更高,再加上税费中介费,无疑会带给刚需购房者更大压力。

  当然,从产品、社区管理来讲,作为国有控股房地产上市房企,信达·国子郡更靠谱一些。反观北街家园,由于户型、楼座密集、物业不够专业等,一直被诟病。

  

  △北街家园小区实景

  北街家园有很多业主会把房子出租给附近的大学生或者工作的人群。有的楼座为商住,看起来更像是大学宿舍。

  

  △北街家园租房实况

  大量的出租会给业主带来可观的收益,但也会使得小区人流更加复杂,稍微管理不善就会引发不良的影响。

  从销售透露的信息来看,信达·国子郡会在相关方面做出更妥善的管理,当然届时也能相应的提高房价和房租。

  信达·国子郡的产权问题,就目前来说相当于一个打了问号的包袱,但纵观以上,做为纯商品房,本身性价比还是相当具有诱惑力的。

  互动时刻:

  你如何看待这个项目?欢迎在评论区留言互动~

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