美的置业收入利润增七成，上市首年偿债能力极速下滑

作者：李佳

3月28日，美的置业（03990.HK）公布了上市首年的业绩报告。

报告显示：2018年美的置业整体收益及利润实现了稳健快速的增长，合同销售金额约790亿元，同比上升56%；营业收入301.2亿元，较2017年上升70%；经营利润66.95亿元，较去年上升84%；年内核心净利润上升75%至人民币32.84亿元。

从3月15日公布正面盈利预告时开始，美的置业的股价就在不断攀升，业绩公布当天股价更是大涨，最大涨幅达15%。

土地储备充沛，营运能力稳定

美的置业房地产开发业务主要集中于经济最繁荣及活跃的两个区域，珠江三角洲经济区及长江三角洲经济区，同时也包括经济增长前景良好且有持续人口流入的二三线城市的核心区域。例如增长潜力巨大的长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区的部分城市。

2018年美的置业实现合约销售额约人民币790亿元，同比增长55.82%；合约销售面积约790.7万平方米，同比增长31.89%。

美的置业作为一个全国性布局的房地产企业，项目组合已经遍布中国近48个城市。发展迄今，美的置业策略性地进入珠江三角洲经济区、长江三角洲经济区、长江中游经济区、华北地区及中国西南经济区五个地区。

2018年美的置业继续扩大布局范围，策略性进军中心城市，其中包括广州及其他省会城市。2018年新增项目土地储备达1662万平方米，同时通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积达57万平方米。

截至2018年12月31日，美的置业总土地储备面积4507万平方米，有17个规模化的项目，同时通过合营企业及联营公司参与了32个项目，覆盖15个省份的48个城市。

标准排名采用“存货/平均预收账款”这一指标来衡量企业的去化压力，2018年美的置业存货首次突破千亿，同比增加74.29%达到1097.36亿元，同时平均预收账款为461.46亿元，增幅为69.93%。

数据显示，美的置业自2016年起至2018年，“存货/平均预收账款”指标分别为2.38、2.32和2.38，持续保持在行业中下水平，显示出较强的去化能力。

虽然美的置业近两年的销售业绩有较大提升，但是预收账款周转率却相对较低。2017年美的置业的预收账款周转率为0.65，同比下降21.69%，2018年也维持在0.65的水平。

盈利能力上升，毛利率创四年新高

2018年美的置业实现营收301.2亿元，同比增长70%，同时得益于较高的确认销售均价以及毛利率较高项目所占比重的增加，美的置业实现毛利98.5亿元，同比上升101%，核心净利润32.8亿元，同比增加75%。2018年，毛利率同比提升5.1个百分点达到32.7%。值得一提的是，美的置业的毛利率实现连续四年稳步提升，从2015年的21.51%提高到2018年的32.72%。

为了能较为全面地衡量美的置业总资产的盈利能力，标准排名同时用“总资产回报率”指标来分析企业的盈利水平。数据显示，美的置业2015年至2018年四年间“总资产报酬率”指标分别为4.47%、4.4%、4.69%和5.26%。其中自2016年起，美的置业的总资产报酬率呈现连续增长趋势，2018年增幅达到12.15%，较上年相比实现跨越式增长。

综合美的置业的毛利率及总资产报酬率，美的置业的盈利能力在不断增强，显示出较高的盈利水平。

债务结构优化，偿债能力下降

一年前美的置业得到控股方美的发展、美恒有限公司与美域有限公司的注资60亿元，大手笔的注资令美的置业的净负债率从624.7%降至118.9%。2018年10月，美的置业登录港股市场，融资27.87亿元的净额，再次使得净负债率降至97%。

美的置业调整后的资产负债率也表现为逐年下降的态势。2018年美的置业调整后的资产负债率为80.57%，同比下降3.6个百分点。

美的置业拥有多元化的融资渠道，上市之后更能通过境内境外多渠道融资方式来优化财务结构。同时，美的置业背靠美的集团具有强大的品牌影响力、业务网络、与金融机构的关系和在地方政府建立的信誉度，美的置业可以更具竞争力的获取融资，2018年美的置业借款总额的加权平均实际利率为5.91%，低于行业平均水平。

2018年，美的置业反映偿债能力的各项指标均表现不佳。由于快速扩张、加速拿地，美的置业的负债总额进一步攀升。截至2018年12月31日，美的置业负债总额为1537.35亿元，同比增加52.5%。其中，流动负债1192.66亿元，同比增加68.7%，非流动负债为344.7亿元，同比仅增14.4%。流动负债增幅较大，美的置业的短期偿债压力增加。

标准排名认为，房企剔除预收账款影响后的速动比率和现金比率，能够相对真实地反映企业的短期偿债能力。2018年，美的置业调整后的速动比率为0.9，较2017年的1.27下降29.13%；调整后的现金比率为0.24，较2017年的0.58下降58.62%。两项指标均不及行业中位数水平，短期偿债能力下滑。

同时，反映企业长期偿债能力的指标“（货币资金+存货+投资性房地产-预收账款）/全部债务”显示，2018年美的置业该指标为0.51，与2017年相同。美的置业的长期偿债能力指标已经连续4年位于行业低位，显示较差的长期偿债水平。

上市首年，美的置业交出了一份不错的成绩单，同时千亿目标也已经提上了2019年的日程。对于在高速扩张的同时如何控制负债与规模的关系，美的置业的执行董事兼首席财务官林戈表示：我们现在有非常丰厚的土地，可以至少满足三年开发。现在整个结转的速度也在提升，交付也加快了，整个净利润率都会充分释放出来，增加我们净资产。现在整个城市布局是聚焦在二线以及强三线，这些城市非常健康，相信2019年有更好的表现，加快回款，保证我们自己的现金流。