二手房首次购房贷款如何一次通过，揭露你不知道的内幕和暗箱操作

二手房的贷款流程可以说是购房房屋中最复杂甚至内幕最多的，个别购房者甚至购买几次房屋都不了解购房的详细流程，所以这也是黑心中介最容易操作的地方，很多购房者在这里面花了太多的冤枉钱，下面我就揭露里面内幕，多的不敢说，千儿八百的肯定能帮你省下来。

1.贷款可以无需通过担保公司，直接去银行。

如果你的资质非常好的话，你根本无需通过担保公司去贷款，可以直接去银行贷款。这样你就可以省下一大笔担保费，而且能全程控制贷款的时间进度。不过缺点是需要你自己和银行的贷款经理去沟通，自己填写贷款资料、自己去银行送资料。这个各位可以自己衡量，如果自己时间多的话，可以直接到想要贷款的银行咨询贷款事宜；如果自己觉得麻烦，担保公司费用不高的话，可以委托担保公司。就看你在乎时间成本还是金钱成本。

特别注意资质好的定义有两点：第一点你本身经济实力雄厚，收入证明较高，交易流水较多，能完全覆盖你的贷款金额，一般而言收入高于月供1.5-2倍就不成问题了。第二点你的房子房龄较短，最好是近十年的房子。当然每个城市的银行会略有不同，不过你可以带着资料先去银行咨询即可。

2.担保公司的费用。

担保公司其实作用并不是很大，外行人感觉挺高大上的，其实它就是你和银行的一个中介，他帮你准备资料给银行。所以费用并不是很高，无非是帮你填写资料、帮你递送资料的费用。不过在实际操作时候，很多人都负担高额的担保费用，这主要来自几点。

第一：中介公司的费用

购房人第一次购房可以说什么都不懂，更多的是借助中介的建议，甚至对中介言听计从。所以到什么担保公司完全由中介说了算，这就导致担保公司需要分大量费用给中介。还有就是在购房阶段，购房人对中介的佣金压的太狠，部分中介就把中介费用转移到担保费用中，你可以跟中介讲价，可不会和银行讲价啊。

出现这种情况，首先是和中介协商，告诉中介自己知道担保费用的市场价格，不要对自己乱收费，如果协商不成功，自己去寻找担保公司问清价格去担保。

第二：担保公司的操作费用

个别客户资质有问题，例如失业在家没有收入证明、流水有问题。这就需要担保公司和银行去协商怎么解决或者需要担保公司寻找对这些不进行严格要求的银行。这肯定会产生一定的费用，毕竟属于特殊情况。这个费用也是必须要缴纳的，这里面的暗箱操作不在于应不应该交，而在于费用的多少，因为每个人情况是不一样的，所以你根本不知道市场价格是多少，所以担保公司会往高的报价，这就需要你压价了，这个价格折价率甚至能达到50%，也就是你能砍一半的价格。

3.银行的利率。

第一：各家银行贷款利率不一样，担保公司不会推荐利率最低的银行。

首次购房的可能不知道，各家银行的利息是不一样的。但是担保公司并不是哪家利息低就推荐哪家，而是哪家银行的推销费用高就推荐哪家，这个需要购房者自己去了解市场上购房贷款的平均利息，购房者只要打当地银行的电话，每家银行咨询一下，就可以大致了解。

一般而言，四大国有银行利率是高于城市银行，城市银行利率是高于不知名的银行的。

第二：银行公布的利率是挂牌利率，真实利率是可以降。

银行也是可以砍价的。银行对外宣传的利率是挂牌利率，每个银行贷款经理都掌握着降低利率的权利。所以理论上是可以降利率的。

降利率情况1、在利率下降周期内，担保公司帮你争取；2、满足贷款经理的业务指标（办信用卡、存款、买理财产品、买保险）等等。3、你自己是贷款银行的VIP客户。

4.贷款金额和还款方式

第一：在财力范围内尽量多贷款，时间尽量最长。

很多人首次购房非常害怕贷款，逼不得已贷款时，也精打细算的能少贷尽量少贷，生怕付出更多的利息，这完全是错误的。

首先目前中国经济走势来看，长期是通胀的。也就是说钱越来越不值钱，你现在借100万和10年后还100万完全不等值，按照目前中国每年4%通货膨胀率来计算，10年后的100万等于现在的60万。

其次房贷利息是所有贷款产品中最低的，目前首套房的房贷利息是4.9%，保本银行理财产品4.5%，这意味着你房贷多贷的钱每年只需要0.4%（4.9%-4.5%=0.4%）利息，就可以无偿的使用，请问全天下哪里有这么好的机会！

不过提醒大家注意，这一原则必须要在自己力所能及的情况下，如果贷到月供都还不起就本末倒置了。

在自己财力承受范围内尽可能多贷！！！

第二：首推等额本金还款方式

等额本金是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法个月的还款额多 ，然后逐月减少，越还越少。

等额本息是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

简单来说：1、等额本金比等额本息还的利息少；2、等额本金月供高于等额本息；3、提前换贷选等额本金。

在你可以承受范围内的情况下，首推等额本金。第一：等额本金整体的利息低于等额本息，会为你省下不少利息。第二：首次购房以后换房的几率非常大，因为等额本金前期换的本金较多，因此以后换房采取等额本金能省下不少利息。

因为等额本金每个月的还款额不一样，有些银行为避免麻烦，会推荐你等额本金的方式，所以你一定要弄清楚两者的区别，再进行投资。

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