摘要：资源枯竭、城镇化到顶、人口流失
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
房价收缩时代正在来临。东北城市鹤岗不会知道自己会因此而爆红。
这两天，一张黑龙江鹤岗的房价图在网上很火。折算下来，有的房子价格低至五六百元/平米，甚至300多块/平米。如下图。
一开始很多人还不信。然后有媒体进行了求证，发现真的是这样。当然，网传的图片其实也是极端案例，整体上鹤岗的房价还是在3000元/平米上下，贵的也有四五千的。
作为一座资源枯竭型城市，人口外流、纬度较高招商引资吸引力不太够，这个房价，没什么惊讶的。实际上，我们很多时候，只看到主要城市房价的高歌猛进，忽略了我国很多地方房价已经走上了收缩之路。
在上涨周期中，很多城市都跟着火了一把，长期，甚至中期看，收缩却是不可避免。
1、鹤岗房价为什么如此低？很多三四线、县级城市都会走上这条路
鹤岗市位于黑龙江省东北部，而黑龙江本来也是我国的东北。
也就是，鹤岗是东北之东北。这里北隔黑龙江与俄罗斯相望，东南临松花江与佳木斯接壤，西屏小兴安岭与伊春为邻，处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域。
所以鹤岗很大，版图面积高达1.5万平方公里，比很多超大、特大城市的市域面积都要大。鹤岗有萝北、绥滨2个边境县和6个市辖区。
但根据2017年鹤岗统计公报，当年鹤岗的经济总量只有282.9亿元，比上年增长7.3%。这个水平只相当于一个普通的县。
更有趣的是，2016年鹤岗GDP264.1亿元，按可比价格计算，比上年下降1.2%。
说了经济总量，我们再看人口。鹤岗虽然很大，但2017年末常住人口只有100.9万人。如果这么一算，人均GDP远低于全国。
而2016年时，鹤岗尚有103.6万人。也就是1年内减少了2.7万人。总量不高，但之于这个比例不低。
很遗憾，截4月15日，鹤岗2018年的统计公报尚未发布，杠杆游戏很想知道，2018年鹤岗人口有多少。我想，杆友也都想知道。
作为一座较早开发的资源型城市，这个情况并不罕见。
同时，杠杆游戏注意到，2017年末，鹤岗城镇人口高达83.3万人，城镇化率高达82.6%——比很多超大、特大城市其实都高。
一座城镇化率已经很高，人口外流的城市，房价没有支撑毫不奇怪。
更严重的是，杠杆游戏发现，2016统计公报显示，鹤岗城镇人口有84.6万人。很多中西部城市流失的主要是农村人口，城镇人口基本还是增加为主。
但鹤岗却是例外。一个城镇人口总量都下滑的城市，房价无支撑，我们更能理解了。
作为一座资源枯竭型城市，收入自然也不高。
2017年，鹤岗城镇常住居民人均可支配收入21370元，比上年增长6.4%。农村常住居民人均可支配收入13967元，比上年增长7.1%。
而同期，全国城镇居民人均可支配收入36396元，比上年增长8.3%，扣除价格因素，实际增长6.5%。农村居民人均可支配收入13432元，比上年增长8.6%，扣除价格因素，实际增长7.3%。
鹤岗城镇居民人均可支配收入，只有全国的58.7%。
农村居民倒是跑赢全国，人少地多，还是体现出了优势。但鹤岗农民已经不多，对于房子销售已经起不了太多新增意义。
看完鹤岗的数据，想想我们很多的三四线城市，是不是同样会有这样的房价危机？
唯一不同在于，很多三四线、县级城市，可能还有一定的城镇化空间，还有较多的农村居民。
但一方面城镇化的速度在放缓，因为全国已经不算低；另一方面，还有些人口要外流……
2、2019货币更宽松空间不大，房价小阳春之后很难有大行情
当然，对于很多人来说，哪有时间去思考未来。他们会说，你看，最近小阳春啊。鹤岗不过是特例，大部分地方还是有涨的空间……
是的，楼市经历数月的横盘之后，部分头部城市成交反弹、价格企稳；房贷利率下降，购房者入市热情提高；土地溢价明显，开发商融资明显宽松，终于敢于拿地……
房价是否再来一波行情，起码主要一二线城市让人再次看到投资希望。
不仅如此，3月末，广义货币(M2)余额188.94万亿元，同比增长8.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.6个和0.4个百分点。
根据央行的初步统计，2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元，比上年同期多2.34万亿元。
很多人说，这个水放得不少啊！其实可以说，很多啊，不信回顾下2008年。
货币无侥幸，历史一再说明这一一点。
只是，这一次可能有些不同。从利率水平上说，杠杆游戏注意到国内利率实际已经下降不少，和美债利差缩小。
同时因为春节错位因素、地方债发行较早较多、中美近期谈得似乎不错，3月出口同比大幅反弹至14.2%，3月PMI回升，经济短期企稳可能超预期。
简单说，货币政策和内外因素，都可以支撑经济暂时企稳。
另一方面，CPI 重回2时代，3月份CPI同比上涨2.3%。物价上涨，也对我们利率的进一步下调和货币宽松形成制衡。
房子供给端，无论是投资金额，还是在建面积、新开工都不错。前2年供地的增长，2019年会呈现效果。
因此，经济企稳后，房住不炒的基调不会变。这一点，3月重要会议时，相关领导和部门就强调过了。
结构性放松调控，包括前几天我们分析过的落户大开放，这对于房地产企稳利好。但只要政策不给投资三四套房子机会，杠杆不轻易给人加，小阳春不会变成大行情。
3、房价收缩时代，我们应该怎么办？
在谈这个问题之前，杠杆游戏想继续分析下鹤岗的一点数据。
根据鹤岗2017年统计公报，当年该市房地产开发完成投资8.1亿元，比上年增长114.2%。
房屋施工面积160.7万平方米，比上年增长25%，其中住宅137.5万平方米，增长23.9%；新开工面积40.5万平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7万平方米。
商品房销售面积13.3万平方米，比上年增长24%。商品房销售额4亿元，比上年增长34.9%。
尽管总量不高，但是非常有趣。当时，鹤岗和全国行情一样，房地产很火。
火的代价是房价进一步推升，未来的存量房子更多。
而鹤岗存量更多，人口却减少，后果是什么还需要说吗？出现2019年爆红网络的房价图片一幕，是不是早就注定？
这个情况，恐怕也不是鹤岗的特例。很多三四线城市、县级城市都这个情况。
因此，从资产配置角度而言，考虑到我国的人口结构和城市化节奏。未来，除了少数沿海发达和内陆前景明朗的三四线城市，坚守主要城市及其都市圈，是房产二级市场投资的正确选择。
除此之外的房产配置，除了刚需，都应该慎重考虑。这些看法，基本是市场的普遍共识，许许多多的朋友都这么说。
其实杠杆游戏还想说的是，即便是目前炙手可热的很多城市，除了核心区和需求旺盛的板块，目前的房价水平也不低了。
当然，我们还可以让房价的货币现象飞得更高、更远。只是这样的游戏，终究最终需要拆弹。
当每一轮放水，每一轮给你投资房子的机会来临时，作为个体还是应该抓住？这是个艰难的选择，未来投资房产的技术含量肯定是提高了。
所以，拓展更多的投资技能，平缓心态可能也是需要的。
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