1平米300多元!东北鹤岗房价“爆”红背后:三四线全面收缩第一局

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  摘要:资源枯竭、城镇化到顶、人口流失

  

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  房价收缩时代正在来临。东北城市鹤岗不会知道自己会因此而爆红。

  这两天,一张黑龙江鹤岗的房价图在网上很火。折算下来,有的房子价格低至五六百元/平米,甚至300多块/平米。如下图。

  

  一开始很多人还不信。然后有媒体进行了求证,发现真的是这样。当然,网传的图片其实也是极端案例,整体上鹤岗的房价还是在3000元/平米上下,贵的也有四五千的。

  

  作为一座资源枯竭型城市,人口外流、纬度较高招商引资吸引力不太够,这个房价,没什么惊讶的。实际上,我们很多时候,只看到主要城市房价的高歌猛进,忽略了我国很多地方房价已经走上了收缩之路。

  在上涨周期中,很多城市都跟着火了一把,长期,甚至中期看,收缩却是不可避免。

  

  1、鹤岗房价为什么如此低?很多三四线、县级城市都会走上这条路

  鹤岗市位于黑龙江省东北部,而黑龙江本来也是我国的东北。

  也就是,鹤岗是东北之东北。这里北隔黑龙江与俄罗斯相望,东南临松花江与佳木斯接壤,西屏小兴安岭与伊春为邻,处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域。

  所以鹤岗很大,版图面积高达1.5万平方公里,比很多超大、特大城市的市域面积都要大。鹤岗有萝北、绥滨2个边境县和6个市辖区。

  但根据2017年鹤岗统计公报,当年鹤岗的经济总量只有282.9亿元,比上年增长7.3%。这个水平只相当于一个普通的县。

  更有趣的是,2016年鹤岗GDP264.1亿元,按可比价格计算,比上年下降1.2%。

  说了经济总量,我们再看人口。鹤岗虽然很大,但2017年末常住人口只有100.9万人。如果这么一算,人均GDP远低于全国。

  而2016年时,鹤岗尚有103.6万人。也就是1年内减少了2.7万人。总量不高,但之于这个比例不低。

  很遗憾,截4月15日,鹤岗2018年的统计公报尚未发布,杠杆游戏很想知道,2018年鹤岗人口有多少。我想,杆友也都想知道。

  

  作为一座较早开发的资源型城市,这个情况并不罕见。

  同时,杠杆游戏注意到,2017年末,鹤岗城镇人口高达83.3万人,城镇化率高达82.6%——比很多超大、特大城市其实都高。

  一座城镇化率已经很高,人口外流的城市,房价没有支撑毫不奇怪。

  更严重的是,杠杆游戏发现,2016统计公报显示,鹤岗城镇人口有84.6万人。很多中西部城市流失的主要是农村人口,城镇人口基本还是增加为主。

  但鹤岗却是例外。一个城镇人口总量都下滑的城市,房价无支撑,我们更能理解了。

  作为一座资源枯竭型城市,收入自然也不高。

  2017年,鹤岗城镇常住居民人均可支配收入21370元,比上年增长6.4%。农村常住居民人均可支配收入13967元,比上年增长7.1%。

  而同期,全国城镇居民人均可支配收入36396元,比上年增长8.3%,扣除价格因素,实际增长6.5%。农村居民人均可支配收入13432元,比上年增长8.6%,扣除价格因素,实际增长7.3%。

  鹤岗城镇居民人均可支配收入,只有全国的58.7%。

  农村居民倒是跑赢全国,人少地多,还是体现出了优势。但鹤岗农民已经不多,对于房子销售已经起不了太多新增意义。

  看完鹤岗的数据,想想我们很多的三四线城市,是不是同样会有这样的房价危机?

  唯一不同在于,很多三四线、县级城市,可能还有一定的城镇化空间,还有较多的农村居民。

  但一方面城镇化的速度在放缓,因为全国已经不算低;另一方面,还有些人口要外流……

  

  2、2019货币更宽松空间不大,房价小阳春之后很难有大行情

  当然,对于很多人来说,哪有时间去思考未来。他们会说,你看,最近小阳春啊。鹤岗不过是特例,大部分地方还是有涨的空间……

  是的,楼市经历数月的横盘之后,部分头部城市成交反弹、价格企稳;房贷利率下降,购房者入市热情提高;土地溢价明显,开发商融资明显宽松,终于敢于拿地……

  房价是否再来一波行情,起码主要一二线城市让人再次看到投资希望。

  不仅如此,3月末,广义货币(M2)余额188.94万亿元,同比增长8.6%,增速分别比上月末和上年同期高0.6个和0.4个百分点。

  根据央行的初步统计,2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元,比上年同期多2.34万亿元。

  很多人说,这个水放得不少啊!其实可以说,很多啊,不信回顾下2008年。

  货币无侥幸,历史一再说明这一一点。

  只是,这一次可能有些不同。从利率水平上说,杠杆游戏注意到国内利率实际已经下降不少,和美债利差缩小。

  同时因为春节错位因素、地方债发行较早较多、中美近期谈得似乎不错,3月出口同比大幅反弹至14.2%,3月PMI回升,经济短期企稳可能超预期。

  简单说,货币政策和内外因素,都可以支撑经济暂时企稳。

  

  另一方面,CPI 重回2时代,3月份CPI同比上涨2.3%。物价上涨,也对我们利率的进一步下调和货币宽松形成制衡。

  房子供给端,无论是投资金额,还是在建面积、新开工都不错。前2年供地的增长,2019年会呈现效果。

  因此,经济企稳后,房住不炒的基调不会变。这一点,3月重要会议时,相关领导和部门就强调过了。

  结构性放松调控,包括前几天我们分析过的落户大开放,这对于房地产企稳利好。但只要政策不给投资三四套房子机会,杠杆不轻易给人加,小阳春不会变成大行情。

  

  3、房价收缩时代,我们应该怎么办?

  在谈这个问题之前,杠杆游戏想继续分析下鹤岗的一点数据。

  根据鹤岗2017年统计公报,当年该市房地产开发完成投资8.1亿元,比上年增长114.2%。

  房屋施工面积160.7万平方米,比上年增长25%,其中住宅137.5万平方米,增长23.9%;新开工面积40.5万平方米,比上年增加3.2倍,其中住宅31.7万平方米。

  商品房销售面积13.3万平方米,比上年增长24%。商品房销售额4亿元,比上年增长34.9%。

  尽管总量不高,但是非常有趣。当时,鹤岗和全国行情一样,房地产很火。

  火的代价是房价进一步推升,未来的存量房子更多。

  而鹤岗存量更多,人口却减少,后果是什么还需要说吗?出现2019年爆红网络的房价图片一幕,是不是早就注定?

  这个情况,恐怕也不是鹤岗的特例。很多三四线城市、县级城市都这个情况。

  因此,从资产配置角度而言,考虑到我国的人口结构和城市化节奏。未来,除了少数沿海发达和内陆前景明朗的三四线城市,坚守主要城市及其都市圈,是房产二级市场投资的正确选择。

  

  除此之外的房产配置,除了刚需,都应该慎重考虑。这些看法,基本是市场的普遍共识,许许多多的朋友都这么说。

  其实杠杆游戏还想说的是,即便是目前炙手可热的很多城市,除了核心区和需求旺盛的板块,目前的房价水平也不低了。

  当然,我们还可以让房价的货币现象飞得更高、更远。只是这样的游戏,终究最终需要拆弹。

  当每一轮放水,每一轮给你投资房子的机会来临时,作为个体还是应该抓住?这是个艰难的选择,未来投资房产的技术含量肯定是提高了。

  所以,拓展更多的投资技能,平缓心态可能也是需要的。

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