人民币M2,从超美到两倍美元仅十年!地产美元债将引爆收缩型楼市

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华尔街已开始担心,美联储会再度加息。据CNBC,基金Medley Global Advisors的老板Ben Emons认为,欧洲和亚洲股市的上涨潜力,大于美股。这关键是:1)美股上市公司利润平坦(sluggish earnings),2)美联储会加息。

Emons认为,美联储加息会提前沟通,当前美国经济已无衰退迹象,根据美国经济当前的强度,美联储未来会加息。

高盛的经济学家,已预测美联储会在2020年大选之后加息。

为了避免美股一惊一乍,跳崖暴跌。美联储加息会提前释放信号。有鉴于3月份的FOMC会议,美联储已释放2019年不加息的信号。即使2019年有调整,也要6月的FOMC先释放加息信号,然后再9月或者12月加息。

当前美债收益率已在反弹中,30年期美债收益率已逼近3%。如图,代表市场实际美元利率的十年期美债收益率,在2014年和去年都曾突破过3%,若债市对联储加息的预期,形成一个共识,则它会再度突破3%,即使联储还未加息。

我国楼市,压力最大的是:

1)地产美元债,2)收缩型城市。两者相加,则压力加倍。

客观的数据是,我国外债1.9652万亿美元。据HK数据,那边也有1.63万亿美元的external debt。

据彭博年初文章的数据,如图,我国的外债分三个阶段,第一是2010-2014年,峰值不到1万亿美元,而且2014年我国的外储最高逼近4万亿美元。这是华尔街闭着眼也敢借钱给地产商的年代。第二阶段,2015-2016年,突然增加近1万亿美元,随后在调控中回落到1.5万亿美元下方。第三阶段,则是2017年至今,现已逼近2万亿美元。

把房产价格拉高,就像把比特币拉高,就像把美股拉高,它需要:资金。

地产商一开始只是包工头,然后是建筑公司,接着是开发商,最后是满负荷负债运营的巨头,所谓,‘债务杠精’


地产‘小潘’在2013年之后,就不敢玩这么高危杠杆游戏。据搜狗百科,“2016年潘石屹、张欣夫妇以220亿财富,在《2019胡润全球房地产富豪榜》中排名第71名。”

财富登顶需杠杆,国内银行也不敢承担过多风险。只有华尔街胆大,愿意借美元,让开发商加足杠杆,赚超额利润。华尔街将债务包装后,可以全球出售。2008年的次贷危机,就是这么来的。

据搜狗百科‘潘石屹’词条。小潘家在2013年的时候以181.0亿排第24名,到2016年时220亿家财,排名已降至95位。更遥远的荣耀是,“建外SOHO荣登新浪网‘2002年京城十大畅销楼盘排行榜’榜首。”

地产美元债,是一把双刃剑。


人民币的M2,在2009年9月,首度超越美元的M2。当时人民币兑美元汇率是6.8,我国的出口还处于高速增长期,外储在不断增加。即使M2超美,没有什么是增长不能解决的问题,同时,美元的M2也在增加。

2009年9月至今,人民币的M2从来没跑输给美元过。最新的数据是,3月末人民币M2为188.94万亿元(2月是186.7万)。2019年4月1日,美元M2是14.5579万亿美元,按照6.71的汇率,相当于是97.68万亿(人民币)。


如图,美联储资产表,2014年末,美联储结束了QE放水。这是一个转折点,人民币与美元的M2,加速度在扩大。2017年,美联储开始缩表后,则加速度扩大的幅度,再度加大。

97.68*2=195.36。略高于188.94。

从超美,到两倍于美国,只要十年。

如图,据tradingeconomics整理自我国海关的数据,2014年的时候我国出口总额(美元)开始见顶,此后2015-2018年一直在横盘整理。

发改委提出的‘收缩型城市’,意味着,这些城市中的部分(可能是全部),公寓要卖不动了。美国的平均家庭收入是6万美元,对应30万美元的房价均价。这样收入与房价比是5。早在2007年之前,我国头部40%有购买力的家庭,收入房价比可能也只略高于5。

2000年的时候,很多普通单位分房是5万一套房,那时家庭收入扣除垫底人群怎么算也有1万。相当于是收入房价比为5。很多小城市也有5万一套的商品房。

收缩型城市,房价收入比,肯定会跌回5。因为这个数值,就像万有引力,就像相对论,就像黑洞吞噬,就像视觉中国吞噬黑洞照片,它是:客观规律。

地产商借美元高价拿地的时候,地价就已被炒得虚高,无法出货就意味着‘人民币计价亏损’。

汇率可能会有变动。据CNBC,某协议,美国的要求有所下调。产业补贴(industrial subsidies)这议题,美国也不再坚持。

汇率,是人民币与美元供应量,进出口等的基本面。2014年时,日元曾经一次性贬值20%,当时美日联合主导日元贬值。

假如人民币一次性释放一点压力,同时,收缩型城市,地产商公寓卖不掉。小潘2013年之后的谨慎,就显得极其明智。他的部分同行,肯定将在这轮调整中,烟消云散。

这样一来,即使长期维持一定的放水量。短期来说,背负地产美元债的‘杠精级别’开发商,会面临:1)高价拿地的收缩型城市,公寓卖不掉。2)汇率下调,美元更贵,3)美联储加息,美元利息上调,4)风险加大,新债没人敢买。

2008年,雷曼兄弟破产时,破产的只是华尔街一家公司,对美国影响有限。

美国债市,BBB的企业债也会被大量下调成垃圾债,这样美元世界的垃圾债供应量将大增,追逐缩表中,且开始厌恶风险的美元。


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