国管公积金二套房“认房又认贷”今日起执行

就在楼市刚刚回暖之际，信贷政策的发布为楼市泼了一盆“冷水”。

国管公积金中心在4月12日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自今日（2019年4月15日）起执行，以网签日期为准。

所谓“国管公积金”，指的是中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的住房公积金，还包括中央直属机关分中心缴存的住房公积金。它区别于市管公积金，由中央国家机关住房资金管理中心负责管理，使用者主要是央企职工等。

一、新政变化有哪些？

1、二套房认定“认房又认贷”

首先，住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”。“房”是指借款申请人名下在北京市的住房，“贷”指在人民银行个人征信系统中全国范围内的商业性住房贷款记录和住房公积金贷款记录。具体来看，借款申请人家庭在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录的，按首套住房贷款政策办理；借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录，或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理。

2、二套房最多贷60万

新政此次也同时调整了首付款比例。首付款方面，根据规定，借款申请人购买经济适用住房的，首付款比例不低于购房总价的20%;购买经济适用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于购房总价的30%;购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%。借款申请人购买存量房屋的，购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

贷款额度方面，首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率;二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

3、贷款期限不得超过25年

在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。同时，贷款期限不得超过25年，最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，最高不得超过65周岁。

二、对楼市的影响有哪些？

严跃进指出，这一政策体现了当前公积金贷款的管控思路，“认房又认贷”说明当前公积金发放的节奏有所收紧，对相应购房者加大审核，防范一些投资投机性的购房需求。不过同时，后续利用这部分公积金资源可以更加惠及刚需，刚需的楼盘销售可能会更好，改善型楼盘相应的市场交易可能会受到影响。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，对国管公积金的购房人有一定影响，毕竟认房又认贷之后，如果被认定为二套房，贷款额度至60万，贷款只有4成。但是，对于整个市场而言，影响不大。因为国管公积金的缴存人大致也就占到公积金缴存人的10%左右，也不是每个人会划到二套房贷的范围。使政策更能有的放矢，保护了刚需，抑制了投机，有利于房地产市场的平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟也指出，该政策本身所覆盖的人群范围并不大，并且主要影响北京市场的改善型需求。他说，这次最主要的影响是针对一定程度上的改善性需求，手中卖了一套房，过去做过贷款。这部分改善性人群很难再用信贷杠杆工具了。

同时张大伟也预测，北京楼市刚起来的小阳春很快会被打击。预计5月北京楼市如果没有其他信贷宽松政策的影响，市场很可能比3-4月有所下行。包括本周这个数据还将处于高位，除了市场的确有回暖外，国管公积金收紧传闻导致的恐慌性签约也是主要原因。