房价直逼番禺!5万+楼盘不止一个,广州科学城扩容你怎么选?

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  在广州城市向东脉络中,广州科学城,是一个绕不开的角色!

  1998年12月28日,广州科学城正式奠基启动,甚至早于番禺“撤市设区”,但相比“睡城”番禺,科学城发展则走了另一条道路。

  产业先行让“常住人口少、配套缺乏、工业区”成为科学城身上最明显的标签,楼市开发程度甚至不及更远的增城。

  

  在科学城20年发展节点上,恰逢粤港澳大湾区规划纲要颁布,今年3月11日,黄埔区也正式启动广州科学城提升规划设计国际竞赛,拟将科学城扩容至144.65平方公里,相当于全区面积的1/3,目前楼盘集中的长岭居、永和、云埔,也将被纳入科学城范围。

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  从数据上看,如今的广州科学城称得上“有钱又有闲”——GDP数据高、人口较少、建设土地相对富余。

  回顾2018年,黄埔区地区生产总值达到3465亿元,增长7.6%,GDP总量赶超越秀区跃居广州第二名,仅次于老大哥天河区。

  

  其中,广州开发区经济总量、综合效益、科技创新在全国开发区排名第一,综合实力位居全国开发区第二,工业实力位居全国工业百强区第二。

  足够的经济优势,也让整个黄埔区在“抢人大战”中风头强劲。

  

  数据显示,2018年末黄埔区常住人口突破111万人;户籍人口52.76万比上年末增加3.82万人,增长7.81%,连续两年户籍人口增速位列广州11区首位。

  但相比天河区、番禺区170万以上规模的常住人口,黄埔区无论在人口总量,还是户籍人口占比上,未来还有很大的发展空间。

  从用地规模看,根据《广州市2019年建设用地供应计划》,广州今年拟供应各类建设用地346宗,其中,黄埔区在2019年供应地块数量上排名全市最高,总数达52宗,包括17宗居住用地。

  目前盛行的“旧改风”,也给科学城注入新动力。今年3月1日,号称“广州最大规模旧改”在黄埔启动,涉及的7个旧村改造项目中,黄陂社区长安片区、火村社区、大塱片区等都位于科学城范围内。

  此外,不完全统计,目前科学城内正在建设、推进旧改项目还包括暹岗村、萝峰村、火村、刘村、笔村等。

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  除了扩容与凶猛的旧改,广州科学城内也亟需“提质”,优化升级地区产业结构。

  最为瞩目的当属逐渐成型“科学大道-开创大道总部经济走廊”,目前,科学城这条总部经济走廊,已聚集了宝能粤港澳大湾区投资总部、雪松控股金融总部、多益网络总部、创维华南总部、日立IT中国总部、协鑫能源南方总部、南方电网总部、广州农商行总部、盛世长运集团总部、合景华南总部、珍宝集团总部、摩登大道时尚中心等10多个总部项目。

  

  其中仅过去两年,就吸引了至少超过30个总部企业或项目落户。

  截至目前,世界500强企业中有累计超过130家落户科学城,占全市四成、全区的八成。

  除了世界500强,科学城还聚集了300多家企业研发机构,1000多家高科技企业等,对高端人才吸引力也逐步增强。

  在交通上,地铁今年21号线将全线贯通、地铁7号线延长线、有轨电车的建设,都成为近期看得见的落地规划。其中,位于长岭居的长平站,将成为广州12个互联互通枢纽之一,这里会首先聚合地铁21号线、有轨电车一号线、公交系统,成为科学城内第一个TOD枢纽。

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  如此高大上的科学城,尽管目前货量不多,但也出现了层次分明的产品梯队——刚需、改善、豪宅都能找到相应的项目。

  从供应上看,截至3月底,黄埔区库存量54.54万㎡,消化周期仅5.8个月,排名全市倒数第三位;同样是3月,黄埔区网签成交量却达到906套,排名全市正数第三位,市场供需情况可见一斑。

  从价格上看,目前科学城内从2万/㎡左右的刚需盘,到5万/㎡以上的洋房价格均有选择,其中最贵单价超5万/㎡军团也不止1个,整体价格直追领先半个身位的番禺区。

  首先,科学城第一梯队高端盘,富春山居已告清盘,目前主推的为中冶·逸璟台、华标峰湖御境、龙湖云峰原著。

  如在售的华标峰湖御境,超大平层单位均价5万/㎡,产品面积为328-586㎡超大平层;上周亮相的中冶·逸璟台空中复式,吹风价也在5万/㎡左右,这个价格即便在番禺区,也能买下不少新贵豪宅。

  近期两大最热门盘,当属保利罗兰国际全新3期以及“地王盘”中冶·逸璟台全新复式。

  就在上周,保利罗兰国际全新3期首次开盘,推出9栋及8栋部分单位,其中9栋楼全部售罄,项目称当天销售达9亿元。

  

  罗兰国际3期开盘现场

  当天3期价格区间则在3.3-4.1万/㎡,带装修,对比二期价格有轻微上浮,但同样有性价比高的单位,据报道,当天最低不到320万,就能拿下97㎡三房。

  全新3期是罗兰国际最后一期,也是离开创大道、地铁萝岗站最近的一期,共规划了8、9、10栋三栋单位,产品建面约97-131㎡三至四房,2梯6户,总货量不多仅736套。

  

  罗兰国际3期旁总部基地、商业体等施工正如火如荼

  如今开创大道被定位“总部经济走廊”,项目3期旁恰好是施工中的宝能、多益网络总部,此外,隔壁大塱村旧改已经启动,这同样是保利参与的旧改项目,项目旁也还有保利参与的旧改35万平米商业综合体配套,相当于两个天河城体量大小。

  

  开创大道汇聚了科学城最顶级的资源

  这里二手房价格也突破了4万/㎡

  备受瞩目的地王盘中冶·逸璟台,上周同样开放了【空中美墅】示范单位,为6米层高129-137㎡空中咬合复式,2梯2户低密度,实用率达到128%,户户朝南,带智能装修。

  

  中冶逸璟台空中美墅示范单位开放现场

  据规划,项目高层洋房共11栋,总量只有660户,也就是说每栋楼只有60户,从价格上看,目前产品吹风价在5万/㎡左右,参考拿地价为2.7万/㎡左右。

  中冶逸璟台后期还有联排别墅发售

  目前项目也还有少量131㎡、154㎡叠墅产品在售,赠送花园、地下空间,总价达到700-1000万左右,毛坯交付。

  

  黄埔有轨电车1号线长岭居小学站模型

  项目距21号线长平地铁站仅1公里,门口为黄埔有轨电车1号线长岭居小学站,有消息称有轨电车1号线长平站至永和新丰站,有望将提前至国庆前通车,届时21号线同样全线贯通,可谓“双喜临门”。

  当然,对刚需而言,科学城内同样还有23000元/㎡左右的爱特城,以及28000元/㎡左右的实地常春藤,可以说扩容后的科学城,对刚需而言具有更大的吸引力,明显的价格梯度也更有利于刚需置业。

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  科学城PK番禺区!

  虽然两者发展路径有明显不同,但较为接近的楼价,很自然会成为买家对比的参考。

  从距离上看,广州科学城范围内,离珠江新城CBD、国际金融城、琶洲三大核心直线距离都在20公里范围,通过高速、地铁或快速地铁,基本能实现1小时通勤目标。

  相比之下,番禺路网、地铁更加发达,如果说在市内通勤还未拉开档次上的差距,那么在城际交通上,番禺拥有广州南站、客运站等多个枢纽,黄埔区、科学城亟需在轨道路网、城际交通枢纽上补齐短板。

  其次,在产城发展上,科学城、番禺都拥有相对独立的产城区域及生活圈,但在宜居性和生活配套上,番禺既拥有高大上的万博CBD,与相对传统的市桥商圈,生活氛围浓郁一直是强项。

  

  相比之下,目前科学城商业广场虽然在增加,但无论是数量、档次、人气,都明显不足;楼盘配套更是依赖自给自足,生活氛围割裂感严重。

  当然,两者在空气、环境、景观、教育等方面都各有长短,可以说,目前楼价领先半个身位的番禺区,后边紧追的就是广州科学城,番禺的长处、短板,也能给科学城扩容、发展提供最好的参照。

  所以,你会怎么选呢?

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