一季度公积金政策频出背后 一二线楼市加速回暖

4月12日，中央国家机关住房资金管理中心出台新政，明确对职工二套房公积金贷款“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。

记者注意到，今年1月份以来，多地公积金政策频繁出台，北京、上海、广州、扬州等城市均在一季度发布公积金新政。如北京，在上述项政策公布前不久，北京已发布“市公积金放宽异地购房范围”的政策。且已有消息透露，有国资银行已发布“重点支持一线和部分二线城市按揭”相关消息。

在58安居客房产研究院高级分析师李震看来，国管公积金所占比例较小，其本质只是一种政策补充，不影响大趋势。但这更进一步说明了，目前的政策和市场行情，在充分贯彻“因城施策”以及“差别化贷款”政策导向。

事实上，3月份以来，一线城市和部分二线城市的房地产市场已开始回暖。易居企业集团CEO丁祖昱判断，目前是资金面、政策预期、银行信贷三重因素共同作用，一二线市场将持续回暖。

一线城市新房市场率先回暖

在刚刚过去的一季度，国内房地产市场“暖意”初现，一二线城市表现尤为明显。

克而瑞数据显示，3月份全国新房成交同比微增9%，其中一线城市增幅最为显著，速度快于市场整体水平；二线城市则“涨跌参半”。

同样，来自58同城、安居客的《2019年一季度楼市总结报告》显示，一季度一线城市商品住宅成交量同比上涨约三成，其中北京的成交面积同比上涨超1倍。

从成交均价来看，北京、上海、广州的房价出现波动，深圳月度成交价格平稳缓降，但同比去年仍在上涨。

据58安居客房产研究院2019年一季度监测数据，今年1月受春节假期影响，用户对于新房的需求较低，进入2、3月份，用户的找房热情上扬，市场热度回暖。相比之下，三四线城市“跌多涨少”，分化加剧。

丁祖昱建议，房地产投资活动不能只看大周期，即全国房地产周期，更应该关注每一个城市的小周期，因为小周期决定了每个项目的命运。

仲量联行指出，2019年货币环境将有所改善，但一线城市的楼市调控政策还将继续。虽然全面放松楼市政策的可能性不高，但在经济不稳定性增加的情况下，一线城市或迎来政策微调以稳定市场。

银行信贷向一二线楼市倾斜

在一二线楼市回暖的背后，记者注意到，某国有银行2019年初发布的2018年年报中对于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。

根据融360数据，2018年11月起按揭利率为近几年最高点，此后开始下行。截至2019年2月，一线城市首套房按揭贷款利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。

与此同时，来自兴业证券的研究指出，当前时点，一二线城市房地产基本面将趋势性上行；目前一二线城市回暖不是阶段性的，是趋势性的，是新一轮周期起点。

上述研究认为，银行将趋势性增加一二线城市按揭配置，商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化，一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异，一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线城市低质量杠杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度做出结构性逆转，这是趋势性的。

据透露，2018年10月以来，尤其是2019年以来，一二线城市放款周期明显缩短。2018年银行整体房贷额度紧张，放款速度较慢，一般在3~6个月左右。而今年以来，房贷额度明显宽松，多数城市基本7个工作日即可放款。

兴业银行分析师表示：“银行这一态度的变化背后主导大逻辑，就是经济增长中枢下行后，银行对于按揭偏好是长期的。微观结构来看，一二线购房客户主要可分为首次置业需求和置换需求，加给这两类群体的杠杆总体看相比三四线的购房杠杆更安全。”

购房者信心指数处上涨趋势

与一二线城市楼市成交量上升相对应的是，购房者信心指数也同步处于上涨趋势。

58安居客房产研究院数据显示，2018年11月开始，购房者信心指数逐渐上扬；2019年2月购房者信心指数为107.6，环比上升5.0%；一二线城市短期内房价稳定，未来还会上涨的用户占比67.7%。

从不同城市级别的找房热度来看，2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市购房者找房热度环比下降明显，而三四线城市找房热度持续上升，热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束进入3月，一二线城市的找房热度再次回暖。

2019年一季度，一线城市及周边城市的找房热度同比上扬，环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。以上海为例，其一手住宅销售势头在3月份有所改善，二手房找房热度领先于一线各城；强二线城市中，重庆、西安等西部城市的二手房找房热度居于前列。

58安居客房地产研究院首席分析师张波向记者表示，从基本面来看，2019年并不具备大阳春的基础，因为国家对2019年楼市调控的要求是保持“三稳”，所以楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴，但交易热度大幅上升，尤其是房价快速上升一定会被控制。

并且市场面也难实现大幅波动，一二线城市的楼市调控并未大放松，尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加；三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状，也依然难以支撑楼市的大阳春。

张波指出，行业面上，2019年不少品牌房企都调低了业绩增速，甚至是调低了业绩目标，同时拿地依然谨慎，融资难度依然较高，预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018年。

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