二套房“认房又认贷”，一线楼市“小春阳”终结？

今年一线楼市的“小阳春”让不少开发商感受到了春的暖意。3月份，北京二手房超1.6万套的网签数，环比增加了164%；上海也不遑多让，2.6万套的二手房网签数，环比增长了142%；就连最差的深圳也成交了4511套，环比增加了128%。三位数的增长激活了开发商的信心，不少开发商曾在不同的场合表示了对今年楼市的乐观。

这种乐观还没持续多久，信贷政策就给“小阳春”的楼市浇了一盆凉水。

4月12日，中央国家机关住房资金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，《通知》内容显示，从4月15日开始对二套房贷款实行“认房又认贷”，且首付比例调整至最低六成，贷款也最多贷60万，以网签日期为准。

有专家表示，二套房“认房又认贷”，且首付最低六成以及贷款最多60万，明显是针对目前刚回暖的一线市场，旨在进一步控制炒房投机行为。

专家认为，目前这一政策对北京市场影响比较明显，且按照目前的政策，虽然北京没有房子，但是名下有住房贷款记录的，基本上都是按照二套房来认定，这样势必会对一些人购房造成影响。

房住不炒，是我们目前楼市的主基调。

一线楼市今年出现的“暖春”，并非继续上涨的标志。实际上，北上广深早已经进入了一个存量市场。以北京为例，2018年北京的二手房成交量占据了总成交量的86%，而新建房销售只占到了整体销售的14%。

2016年以前的十年是一线城市楼市的黄金十年，拿深圳来说从2016年中旬起，深圳楼市就开始了平稳下跌。2006至2016年导致一线城市房价过快增长主要集中在两方面，第一是M2的增速过快，导致市场大额资金涌入楼市，造成楼市的大幅的上涨；第二是快速涌入的人口的过快增长。

如今，西安、成都等新一线城市的崛起分流了一线城市人口流入。最近有一项调查显示，95后更偏爱城市排名，杭州居于首位，其次是成都、西安。从人口的维度来说，一线城市继续上涨的人口因素正在消失。

从2017年起，M2的增速明显开始放缓。过去两年的金融去杠杆，目前M2的增速在8%左右，未来的M2增速估计还会向GDP增速靠拢，这意味着一线城市房价上涨的货币因素也即将消失。

除了人口因素同货币因素，租金回报率也是楼市的一个重要参考指标。目前北上广深的平均租金回报率只有1.6%左右，如此低的租金回报率甚至低于银行存款利率。因此，随着M2增速进一步放缓，楼市未来将会越来越理性。

有调查显示，未来3至5年间银行业的不良资产率缓慢上升将是一个大概率事件。对此部分资产管理公司人士表示，房价快速上涨的动力衰竭，房地产市场长期积累的风险隐患有所暴露，涉及房地产不良资产规模将会逐渐扩大。

对此，不少经济学家表示，一二线城市整体政策面还是一个趋严的趋势。且随着限价政策的广泛落实，项目售价大涨的可能性并不大。

大涨的可能性不存在，那么大跌的可能性存在么？答案是也不存在。

有一项数据显示，目前银行可承受的房价降幅大约为30%左右。按照去年国有六大行披露的信息显示，2018年个人住房占据了新增信贷数额的一半左右，也就是说，银行整体贷款质量的高低与房地产市场的运行情况密切相关。如果楼市下跌30%左右，不仅房企的偿债压力较大，银行的贷款损失也有可能超出其承受能力。

因此，稳是目前房地产市场的主基调。笔者认为，一线楼市的“小阳春”如果没有宽松的政策支持，那么今年的“暖意”估计也就到此为止了。