急着拿地,绿城的节奏,乱了

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈


  一首曲调缓急分明,高潮低潮过渡柔和的乐曲,会激发人们对美的感受,但绿城这首乐曲的节奏,似乎乱了。

  - 1 -

   销售目标未达成

  绿城显然有点急了。

  4月初,绿城中国发布2019年一季度营运数据,绿城集团一季度实现总合同销售金额约255亿元,同比下降8.6%。

  此前,绿城中国董事会行政总裁张亚东接受媒体采访时表示,2019年绿城的销售目标为1800亿元。以此推算,截至3月,绿城仅仅完成了年度销售目标的14.17%,虽然第一季度是地产公司销售淡季,但14%这个比例,也让业界质疑绿城是否能完成今年销售目标。

  毕竟,绿城2018年的销售目标就没有完成,同时销售增速创下了三年新低。

  3月21日,绿城的财报显示,绿城2018年累计取得合同销售额1564亿,未完成年初定下的1600亿元的销售目标,与2017年相比仅增长了6.9%;而2016年和2017年的销售额同比增幅分别为 58.4%和28.4%。

  营收方面,2018年绿城实现收入603.03亿元,同比增长43.7%;利润23.75亿元,较上年同期下降11.04%;股东净利润为10.03亿,比2017年下降了54.2%。

  绿城不仅没有完成年初定下的1600亿销售目标,增幅也创下近三年最低,远落后于其他房企至少40%以上的增速。其他指标也远落后于其他房企靓丽的数据,无论是宋卫平非常看好的龙湖(销售规模2006.4亿,同比增长28.5%),抑或曾看不起的融创(合同销售金额4,608.3亿元,同比增长约27.3%),18年的绿城业绩数据非常一般。

  与股东利润“腰斩”相反的,是绿城的负债在持续抬高。数据显示,截至2018年底,绿城的有息负债达814亿元,较2017年底增加41.2%;净资产负债率为55.3%,而上年同期这一数字为46.4%。

  同时值得注意的是,张亚东还给绿城定下了2021年实现3000亿元的销售目标,业内人士普遍认为,将面临不小的扩张压力。

  - 2 -

  错失最佳时机 面粉买在高点

  作为一家房地产企业,最主要的盈利手段肯定就是拿地造楼后卖房。这一系列能自我造血的手段背后,首先就是要有足以支撑其规模的土地储备。最开始的就是拿地。

  他们在历史上曾经有过辉煌一刻。2009年,绿城仅次于万科,在内地房地产企业中排名第二。当年,绿城实现合同销售额517.3亿元,创历史新高。

  十年弹指间,碧桂园从2009年销售额232亿元攀升到2018年7287亿元,绿城从517.3亿元涨至1564亿,再也无缘行业十强。

  这十年,是房地产行业快速发展的十年,也是绿城错失良机的十年。掉队了的绿城,正在努力追赶。

  绿城2018年财报显示,当期共拿地37块,花费土地款517亿元,截止期末共有3247万方土储。但这个土地储备规模对绿城明显偏小,规模小于绿城的中国金茂同期土储有6420万平,而绿城一直想要对标的中海地产的土储有9144万平,华润置地则有5957万平。

  而且众所周知,2018年下半年开始,地产行业急转直下,土地价格也进入冰点,实在是拿地的最好时机,但从年报来看,绿城在2018年已经错过了低位拿地的最佳时间点。

  但有意思的是,进入今年3月,土地市场开始转暖,地王开始再现江湖,绿城才开始冲进土地市场,前后差了4个月,土地价格已经是冰火两重天。

  2019年一季度,绿城一共拿下了9块土地,易简财经统计发现,其中至少有4宗地块买成了面粉跟面包价格接近。

  1月30日,绿城以9.6亿元拿下杭州余杭未来科技城地块,楼面价1.6万元/平米,但周边在售的高层销售价格仅仅为2.2万元/平米。

  3月28日,绿城拿下宁波潘火投创地块,成交总价26.9亿元,实际可售楼面价1.8万元/平米,周边二手精装价格为2.5万元/平米。

  3月29日,绿城以19.7亿元拿下杭州萧山兴议村地块,实际可售楼面价约为3.5万元/平米,而周边在售高层价格为3.5万元/平米。

  4月3日,绿城以23.4亿元价格拿下宁波东部新城地块,其中可售楼面价约为2.9万元/平米,目前周边在售高层价格低于4万元/平米。

  这四块土地的溢价率,分别为26.15%、37%、49.8%、24.2%,平均楼面价约为每平方米1.98万元。而2018年,绿城中国新增土地平均楼面价约每平方米1.14万元,几乎翻倍。有业内人士对易简财经表示担忧:“以上4宗地块从可售楼面价来看,比照目前周边在售均价,绿城这4宗地块恐怕都会面临亏损。”

  病急乱投医,2019年3月,中国地产市场虽然有一个小阳春,但进入4月,情况又开始急转直下,绿城在3月高点高溢价拿下的地块,实质上是在给绿城埋下了多重不确定的未来。

  - 3 -

  漫长的内部磨合,未来难料

  长期混迹于土地市场的企业家,总是有敏锐的嗅觉,出手也有节奏感和美感,出手即中。

  而绿城的节奏,从销售到拿地,都乱了。业内人士对易简财经表示:“从地产头部企业的增长来看,这几年的发展都得益于战略得当以及相对较低的拿地价,绿城这一轮的拿地价并不便宜,战略也不清晰。”

  更深层的原因还是由于绿城自己的权力架构创痛。

  从2014年央企中交代替当时的融创入驻绿城开始,中交与绿城之间的磨合就一直磕磕碰碰。

  从中交向绿城派驻董事、原绿城二号人物寿伯年出售其持有的全部绿城股票、到去年8月行政总裁曹舟南的离职、中交方面的张亚东接任ceo,中交正式实现了对绿城的全面掌控。

  权力的交接之外,还伴随着多轮的组织架构调整。

  从16年绿城内部的“一体四翼”,将原有绿城房产的业务打碎分成了房产集团、管理集团、资产集团和小镇集团;再到17年的理想销售集团,取消独立的销售部,将整个营销体系和售后服务并入;再到18年4月的所有业务被切割为轻重两个板块,形成11+5结构,大幅进行架构整合;最后是今年的变11+5为8+3,内部架构调整为“7+4”……

  而在如此眼花缭乱的架构调整中,各种战略决策的执行也因而落下。从错过三四线城市的红利,没能在土地市场价格低位大举购地,绿城几乎错失了最近10年的大行情。

  绿城是一家很好的公司,曾经有“不惜成本”打造产品的匠心,打造了如“玫瑰园”、“桃花源”等一系列经典产品,成为长三角地产企业的标杆,但是这五年来,绿城已经彻底失去了长三角的霸主地位,尤其是所在的重镇杭州,被万科、融创不断夹击,连续错失老大之位,不得不说十分可惜。

  在央企的背书之下,绿城解决了多年来的财务困境,可以说有一个强大的支撑,但发展是否就有大的机会?不得不说,绿城是否能再次进击,尚需要等待内部管理磨合的结束以及战略的得当。

  关 于 本 文

  请WX搜索“易简财经(ID:ejfinance)”关注我们

  作者:简小编

  - 推荐阅读 -

  ▽▽▽

  ● 人人都在骂视觉中国的时候,我们能讨论点什么

  ● 百亿金融帝国崩塌!实控人竟涉黑、非法持枪!旗下上市公司暴跌2个亿

  ● 黑洞国旗国徽……感觉全宇宙的版权都是它的!视觉中国刚刚道歉

  

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 3 参与 42
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

深蓝财经

与中国10万财经记者一起报道

头像

深蓝财经

与中国10万财经记者一起报道

2221

篇文章

67575

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码