首开股份迈过千亿，外拓能力仍然一般

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“京城一哥”首开股份（600376.SH）在4月12日发布了2018年年报。

过去的一年，首开股份首次踏入千亿门槛，2018年全年房地产销售签约达到1007.27亿元，同比上升45.58%，签约面积达到377.56万平方米，同比上升27.97%。另外，公司实现营业收入 397.36 亿元，同比增长 8.31%；归属于母公司所有者净利润 31.66 亿元，同比增长 36.75%。

经历了2017年的低速增长，首开去年在地产业务上似乎回过神来，在下半年重点发力，站上了千亿规模。不过对于今年的规模目标，首开似乎想稳一稳节奏，公司所有项目计划销售额仅为1010.15亿元，和去年规模基本持平。计划销售面积则只有357.42平方米，比去年还减少20万平方米。

诸葛找房的数据显示，去年首开在北京销售额超过264亿元，占了总销售额的26%以上。其报告期房产储备量中，京内项目待开发面积总量（含一级开发）为192万平方米，京外项目仅为59.3万平方米，京内储备量是京外的3倍以上。

不过首开似乎希望这种差距有所拉平，在去年新增的23个项目（不含一级开发）中，虽然北京项目多达10个，地上建筑面积达到105万平方米，在新增量中均接近半壁江山，依旧希望保持北京“带头大哥”的位置，但其余新增项目中，北方区域有3个，地上建筑面积26万平方米；南方区域10个，规模138万平方米，数量都有所增加，区域储备量倾斜也将有所缩小。

由于北京可出让新地块日渐减少，向外部市场拓宽也是必然趋势。事实上，在北京土地市场上有着先天优势的首开股份，在进入市场环节后，也正是受制于此。翻看去年的数据不难发现，直到去年10月份，首开还只完成了一半的年度目标，但是在最后2个月则全速发力，连续两月销售额超过160亿元，年底冲刺惊险完成目标。

但一定程度上，这也和去年全年北京楼市严格执行的限价等政策相关。严格限制直到去年年末才有所松动，北京紧张的商品房供应量才有所缓解，不少项目也因此年底积极冲了一把业绩。不难看出，首开销售节奏和业绩受部分城市政策影响掣肘还是较为明显。

“短板”明显的首开，也在寻求新的增量方向。首开在年报中称，公司加大了项目股权收购力度，并获得了多个棚改、土地一级开发项目。报告显示，首开去年在房山、密云、顺义和延庆等区域，均获得了一级土地整理项目，待开发面积不少于94万平方米。

除上述新增项目外，首开目前在北京及河北地区棚户区改造及一土地开发项目有7个，总用地974.45万平方米，比去年的3个项目已有较为明显的推进。后续项目5个，总用地面积614.67万平方米。

首开近期最大的动作，便是在今年3月和北京房地集团迎来的合并重组，房地集团的国有资产将无偿划转给首开集团。这个由北京市委、市政府推动的合并重组，是希望未来两家在一级开发棚改、二级开发房地产、物业方面进行完善整合。北京市国资委相关负责人曾对此表示，二者的整合有利于进一步推动市属房地产企业转型升级，积极参与老城区改造等城市有机更新功能。

和北京房地的合并重组，对于首开稳住在北京市场的优势有着重要作用。而在亟待拓展的外地市场，首开需要解决的不仅仅是储备问题。

报告期显示，首开在北京的17个项目中，除一级开发项目外，仅有两幅地块为100%权益，其余均为持股项目。首开在北京的大部分项目，都为合作拿地，与万科、龙湖等房企的合作项目，还是由对方操盘。

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