政策松、土拍火、房市热,二季度常州楼市将全面入夏?!

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  2019年一季度,楼市调控进入宽松期,无论是中央和地方都不见加码,而更多的是放松。

  在中央层面,央行2019年首次全面降准带来银根宽松利好,在“两会”上对房地产市场调控也无更多的表述。

  在地方层面,一线城市调控依旧固若金汤,但二、三、四线城市落户放松、限价取消、甚至限售取消在多地出现,调控政策呈现出局部松绑态势。

  回到常州市场,2019年一季度以来常州楼市表现如何?又有哪些值得关注的变化?我们将从政策环境、土地市场、新房市场三个方面进行回顾总结。

  政策:宽松依旧,放松落户扩大楼市内需

  2019年以来,在“一城一策”的调控基调下,全国有20余个城市陆续出台松绑或者变相松绑楼市调控的政策,全国整体政策环境持续宽松。就常州而言,2019年一季度常州楼市政策依旧维持在相对宽松的局面。

  除了维持一贯的“限售”、“限价”等相对软性的调控政策,常州也加入全国“抢人大战”。

  2月11日,常州公布了放宽落户新政,降低落户门槛,尤其是通过取消落户对购房面积的限制以促进人才流入,长期来看将对常州房地产市场需求量具有积极促进作用。

  另一方面,今年以来,常州各大银行贷款利率出现一定程度下调。据克而瑞调研,目前常州主流商业银行首套房贷款利率上浮5%-10%左右,二套房贷利率上浮15%左右。部分银行面向优质客户的首套房且是首次商贷的首付最低可降至2成。

  对比沪宁线其他主要城市,常州的政策环境宽松优势明显,这种政策也利好地市与房市的发展。

  土地市场:从底价成交到高溢价成交,地市全面回暖

  

  一季度前两月,天气寒冷,常州的土地市场也延续去年四季度以来的寒潮期,基本处于休眠状态,仅有两宗涉宅用地挂牌,没有土地成交。

  三月气温上升后,土地市场也逐渐复苏,地块供应频率提高,土拍热度回温,成交溢价率上涨明显。

  一季度,常州市区涉宅用地供应8宗,供地集中在3月份,总占地50.6万方,超过了去年同期的土地供应量。

  此外,土地供应区域也呈扩大趋势,除了凤凰新城、武高新、新龙等热门板块,怀德板块、郑陆等多年不供地板块也在今年一季度首次迎来挂地,给了房企更多的选择空间。

  

  ▲2019年一季度常州市区涉宅用地供应及成交一览

  从土地供应情况来看,除天宁顾家塘地块设置了最高限价,其余7宗均不设最高限价,起拍价与去年相比也有所降低。

  但从成交情况来看,一季度宗地资质比较优,进入交易环节的宗地均得到了多家房企的争抢,地块成交溢价率提高明显。

  可以看到,房企依然在积极开拓常州市场,无论是深耕型房企还是外来房企均在3月土拍启动后积极补仓布局,房企预期的提升也带来了竞拍时地价的提升,成交的顾家塘地块和红星美凯龙东地块楼面价都明显高于此前同板块相邻地块的地价。

  新房市场:量价齐升“金三”成色十足突破房价最高值

  

  土地市场由冷到热的转变过程,也直接影响到住宅市场的走向。

  2019年一季度,常州市区新房市场呈现出一个明显的特征:以农历新年为分水岭,年前冷年后热,3月小阳春楼市走出低谷,市场供需两旺房价达到历史最高值。

  克而瑞数据统计,一季度,常州市区商品住宅成交69.1万方,同比下降23.4%,环比下降11.5%。

  与成交下滑同步的是,市场供应量也大幅下滑。克而瑞数据统计,一季度市区住宅供应57.0万方,同比下降30.6%,环比下降56.4%。

  尽管2019年一季度的楼市整体成交量创下了历年最低,但农历年后常州住宅市场逐渐走出低谷,尤其是土拍启动后楼市在整体回暖。

  尤其是购房需求开始释放,刚刚过去的“金三”,常州楼市表现相当抢眼。

  从楼市现场来看,售楼处来访量增加,成交周期缩短,开盘当日售罄、千人抢房重回大众视野。

  从数据表现来看,3月常州市区项目开盘当日认购率从原来的35%左右上涨至65%,开盘价也普遍上调。

  回暖的市场表现直接促成了成交量恢复基本水平,房价也达到历史最高值。

  据克而瑞数据显示,3月,常州市区商品住宅36.2万方,成交均价15161元/㎡,打破了去年7月15027元/㎡的最高纪录。

  

  

  ▲2019年一季度常州市区商品住宅周度供求一览

  整体来看,一季度常州市区住宅成交量略有起伏,但房价基本稳定在15000元/㎡的水平线。

  农历年前市区房价稳步上涨,在新年前一周即第4周(2.4-2.10)达到房价达到季度峰值17552元/㎡,之后略有下降,在第7周(2.18-2.24)触底反弹,之后稳步上涨,呈现季度翘尾之势。

  二季度展望:房地产全面回暖,楼市进入“盛夏”

  

  回顾2019年一季度的常州楼市,我们看到从全国到常州范围政策环境的逐步放松、土地市场和新房市场逐步复苏到热火朝天,而这种由地市到房市的火爆,会否继续延续下去,二季度常州楼市将向何方,是很多购房者和从业人士关注的。

  从历年楼市发展走势来看,一季度既是时令上气温的复苏季,也是楼市的复苏季。回顾过去的三个月,尤其是一季度的3月份,常州房市、地市均开始逐步回暖,尤其是土地市场,与行情最火爆的2018年也不相上下。

  从二季度开局这半个月来看,常州土地市场持续火爆。

  一方面,政府趁热打铁推地,土地供应节奏加快,新北区涉宅用地集中供应。

  截止到4月13日,新北区创智湾南地块、创智湾南东侧地块(轩文路东侧、新桥大街以北)、奔牛小学东地块(兴奔路以东、南观路以南)、龙湖原山南商住地块、建东学校地块、武进经开区名桂坊北地块(龙城大道南侧、曙兴路西侧)6宗宅地挂牌。

  另一方面,土地成交价创板块新高,溢价率再刷全市新高。

  4月12日,16家房企报名竞拍新北区乐山路东侧云河路北侧地块,经过50轮加价最终以12.68亿被弘阳竞得,楼面价达到8297元/㎡,创新龙板块新高;溢价率超过65%,也刷新了3月份两宗宅地的溢价率。这一方面表明了房企对于常州楼市前景的看好,另一方面在地价攀高的背景下也意味着未来板块房价将继续上行。

  所以,2019年二季度,常州土地市场将沿袭一季度以来的热度,土地市场供应节奏加快,房企积极布局拿地,多宗优质地块如建东学校地块等将有可能刷新常州地价。

  从住宅市场来看,宽松的政策环境、健康的市场环境是促进楼市成交的基础,而土地市场的火爆将进一步刺激房市的量价上行

  一方面,新增供应楼盘数量将继续增加,老盘集中加推抢收“金三银四”,新盘应市首开。

  另一方面,市场购房信心倍增,购房需求增加,抢房现象重回常州房地产市场,开盘去化率普遍上涨,房市全面回暖。这一点,从近期以花语江南、新城樾隽中央为代表的高端盘首开即热销,已经表明了常州住宅市场全面走出低谷,真正进入“盛夏”。

  本文代表戈文问个人观点,供参考

  

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