房地产市场牵一发而动全身 放开内地REITs道阻且长

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 苏州报道

从新派公寓征召上市到ABS、CMBS热，商业地产与资本市场的关系正在迅速升温。

尽管如此，中国的类REITs与国外已经成熟的REITs还存在较大的距离。

REITs放开还需时日

在中国商业地产行业发展论坛2019（第十六届）年会上， 上海溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰介绍说，过去4年，中国的商业资产渐渐进入资产证券化轨道，直至2018年，中国做了43单类REITs，总规模为907亿元。同时，在商业地产里面，购物中心占比最高为27%。而中国证券投资基金业协会此前公布的资产证券化业务备案运行情况简报（2018年）显示，2018年类REITs以及商业不动产抵押贷款（CMBS）产品快速增长，其中共备案通过类REITs产品16只，同比增长14.29%；备案规模290.97亿元，同比增长5.52%。

著名财经评论家、华夏时报总编辑水皮直言，无论是从法律法规还是政策上来讲，公募REITs都还很长的路要走。其认为，公募REITs落地已不存在技术壁垒，关键是政策：“因为房地产真的是牵一发动全身，从最新的信贷数据来看，新增贷款，房地产占到70%左右，房地产稳，金融才稳，现在意义就在这里。”

在目前的市场格局下，REITs产品能否达到期望值，取决于宏观政策方面对进度的把握。水皮直言，“一两年内看不到”。因为目前房地产的趋向是非常明确的，“就是维稳的趋向”。水皮觉得，什么时候房地产市场需要股市一样救市了，REITs这样的产品才会放开。

中信资本控股有限公司高级董事总经理、房地产部执行合伙人程骁远颇为赞同水皮的看法，其同样认为，公募REITs的落地在“政治上和政策上比较多的考量”。

但程骁远依然坚信，中国是未来世界上房地产投资最大的市场：“我相信春天还是会来的，只不过是今天、明天还是怎样的，我相信或许要等一段时间，我想政策支持的这些REITs会出现，包括养老的也好，公寓也好。从需求，我认为这是发展的必经的趋势。”其透露，中信的投资模型关注城镇化进展、中产阶级崛起、消费升级这三个基本面。目前，很多投资者对商业地产信心不足，但商业地产实际上是一个抵抗风险相当高的资产类别。公募REITs的开放，会起到教育投资者的作用。

中外REITs的发展存在巨大差距，是否因为在资金来源上外资存在一定的优势？

对此，宜家购物中心（中国）管理有限公司总裁丁晖分析，公募REITs产品本身是资产资本化和资产证券化的重要的形式和渠道，在国外是非常基本的，也已经很成熟。但在中国，只有当商业地产更多地转化到去关注的不是B2B而是B2C的时候，等REITs、商业有价值的时候，开放以后才会有市场空间。

从开发商的角度来看，旭辉集团副总裁王寿庆直言，REITs讲了很多年，但觉得所有的从业者都是望梅止渴：“商业地产有一个投融监管退，投容易，退不出去，能够实现（REITs）我觉得是多了一个渠道，渠道到底能够帮助大家解决多少问题，是看它在国内的结构是什么样的结构。”王寿庆称，如果真的是参照国际标准来做的话，那对这一块还是非常大的帮助，拭目以待。

资本通道为存量资产带来新机遇

不少业内人士认为，中国类REITs产品规模提升，会让机构投资者对于核心城市的不动产日益关注、REITs市场的底层资产也会越发成熟。同时，类REITs的设计经验与尝试，也为公募REITs积累了交易结构与商业经验，有助于我国尽早推出公募REITs产品。而资本通道的打开，必然会给存量资产带来新机遇。

路劲地产集团董事局主席单伟豹直言，路劲集团将在战略上、资产上、人才上的布局抓住这一波机遇。尤其是“基建是比较稳定，因为公路是稳定收入。一开放这个市场，公路也就可以REITs了”。

目前路劲地产在房地产基金、文旅、以及室内娱乐三个方面都有拓展，尤其是房地产基金规模已经达到了140亿元，并和几个大的金融机构都进行了合作，各取所长，来规避存量资产里的不良资产。文旅方面，去年和今年，路劲地产共计进行了4个项目的开发，都将于今年全面运行，但是内部资金的投入占了很大方面。其称，融资和信托较难是目前文旅项目发展所面临的挑战，REITS模式的推进非常利好康养、文旅、商业等新兴业态的发展，但是进展一直不大，后续还需要政府的大力支持。

但另一方面，如REITs真的落地，自然也将给从业者带来挑战。

塔博曼亚洲中国区董事总经理张国华表示，REITs对中国零售商业地产的确是非常重要的发展方向，但短期内又的确有不少难度，“除了我们讲的政策、法律等条件以外，需要很长的工作的”。同时，资本市场、证券市场自身的完善也是非常重要的问题，不然的话REITs成长不起来。

责任编辑：袁晓澜 主编：王冰凝