业绩乏善可陈 昔日厦门地产巨头濒临退市,能否抓住世茂救命稻草

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  停牌日久、规模式微,这家闽系房企已渐无存在感,而它曾是厦门最早成立的房企之一,也是继宝龙地产、禹洲地产之后在香港上市的第三家厦门民营房企。

  刚刚过去的港股上市房企业绩发布潮中,厦门明发集团再次缺席,仅于4月7日发布了2018年度未经审核管理账目。数据显示,其2018年实现收入116.08亿元,同比增长16.5%,但年度利润减少13.54%,为13.35亿元。

  

  除了业绩的乏善可陈,这家上市将满十年的闽系房企还面临着被退市的危机。但是就在危机环绕之时,世茂房地产27.92亿元收购明发安徽马鞍山项目51%股权。

  4月4日,明发集团(国际)有限公司发布公告称,就出售全资子公司东胜有限公司51%股权予世茂房地产已达成协议,转让价27.92亿元。

  公告披露,明发国际全资子公司东胜有限公司拥有项目公司,而该项目公司旗下拥有计容建筑面积188.8万平方米、位于安徽省马鞍山市和县乌江镇四联片区的项目地块,预计开发为住宅及商业物业。

  

  目前,上市公司、明发南京(公司间接全资附属公司)、买家、目标公司、该等夹层公司及该等项目公司订立股权转让及合作协议。

  据此,世茂房地产作为买家同意向明发国际收购目标公司的51%股权,惟须受股权转让及合作协议的条款及条件所限。收购完成后,买家须就发展项目地块与明发集团及明发南京合作。转让与公司重组完成后,世茂房地产将拥有目标公司东胜有限公司51%的股权,而明发国际将拥有剩余49%,双方通过两间夹层公司100%控股项目公司。明发国际董事会表示,拟动用股权转让所得款项净额作一般营运资本之用。

  

  根据股权转让及合作协议,拟进行的交易有助本公司增加其营运资金,集团根据股权转让及合作协议与世茂房地产控股有限公司合作亦会带来协同效应,对项目地块的发展有利。

  01

  除牌倒计时

  自2016年4月1日起,明发集团停牌已满三年。而按照港交所最新修订的《上市规则》,明发集团如未能于2019年7月31日前达成全部复牌条件,联交所将展开取消该公司上市地位的程序。

  距离港交所给出的截止时间剩余不到4个月时间,但明发集团仍未公布复牌相关工作的进展情况,只在公告中称将继续暂停买卖,直至达成复牌条件后另行通知为止。如果不能按时复牌,明发集团将成为首家因审计问题被摘牌的内地房企。

  

  这是停牌三年来,明发集团首次发布相关财务数据,此前其一再申请延发停牌三年期间的年报及多份业绩报告。

  三年前,在刊发2015年年度业绩公告时,因认为明发集团2014年三笔出售发生的真实性证据不足,其独立会计师拒绝对该年度的综合财务报表发表意见,引发证监会的关注并责令其停牌。

  明发集团2016年5月发布的复牌条件公告显示,公司需对核数师指出的事宜进行适当调查,披露调查的结果,评估对明发集团的财务及运营状况构成的影响,并采取合适补救措施;处理2015年年度业绩的审核保留意见;披露所有对股东及投资者而言属重大的资料,以评估明发集团状况。只有符合以上要求,才能获准复牌。

  财务疑云还未散去,同年8月31日,明发集团公告称“董事长兼最终控股股东黄焕明正配合福建省纪委调查”。黄焕明与落马的福建原副省长徐钢及厦门市原副市长郑云峰交集颇多。被协助调查前数日,其泉州市人大代表的资格被泉州市人大常委会终止。

  

  调查风波随黄焕明于当年9月7日重返工作岗位而终止,但停牌问题却迟迟未得到解决。在资本市场,以各种理由长期停牌的上市公司不少见,但让外界感到奇怪的是,明发集团并没有太多积极复牌的补救动作,多次推迟公布独立法证会计师调查报告。

  对于除牌危机,时代财经致电明发集团投资者关系部,相关人员表示,“复牌工作正在进行中,我们会争取(在港交所要求期限前)完成。”

  而在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,明发集团要达到复牌条件有一定的难度。“明发最大的问题是要把之前的事情说清楚,但这些事情可能牵涉到大股东的一些行为。要解释清楚,就要让当时的管理层,而不是大股东去承担责任,而且还要获得监管机构的接纳。只有这样大股东和董事才能独善其身,这是明发一直难以复牌的原因。”

  02

  未来盈利承压

  1994年,福建泉州南安商人黄焕明与三弟黄庆祝在福建省厦门市成立厦门明发房地产开发有限公司,并共同创办了明发集团。明发集团是典型的家族企业,“黄氏四兄弟”是核心力量。排行老二的黄焕明为实际掌舵人,老大黄丽水为执行董事,老三黄庆祝为执行董事、首席执行官,老四黄连春为执行董事、首席运营官和执行副总裁。

  

  2009年香港上市后,明发集团按下发展的“快进键”,相继在扬州、南京、上海、泰州等地落子,黄焕明也因此成为福布斯富豪榜和胡润富豪榜的“常客”, 《2012胡润百富榜》显示,黄焕明家族以85亿元的资产位列榜单第32位,为厦门地产家族中的首富。

  

  眼下,股票虽然处于停摆,但明发集团的具体业务似乎影响不大。从业绩看,2016年其实现合约销售额140亿,同比增长约167.6%;2017年销售下降约10.7%至125亿。(2018年收入为116.08亿)

  与此同时,明发集团仍不断大手笔拿地,其相继在安徽池州、南京、滁州来安县、马鞍山、镇江句容相继落子,其中,2017年7月斥资5亿拿下的安徽池州一宗150亩土地,溢价率达100%,刷新池州土地单价纪录。2018年8月,明发集团与四川省巴中市恩阳区人民政府、汇融集团签约,合作开发黄石国际旅游度假区综合开发建设项目,该项目总规划用地面积约10800亩,计划总投资逾100亿元。

  明发集团也在利用之前获取的较好的土地储备,谋求与大型开发商的合作。4月4日其将安徽省马鞍山市和县乌江镇四联片区项目51%股权转让予世茂房地产,该出售事项获得的资金将作为一般营运资本。

  

  明发集团的资金压力或可从中窥探出一二。今年1月10日,明发集团披露海外发债信息,拟发行金额为2亿美元、2020年到期,年利率则高达15%,再次创下海外债券利率新高。这是其近年来发的第三笔海外债券,另外两笔的利率分别为9%、11%,高于行业平均水平。截至2018年12月31日,明发集团资产总值为715.92亿元,负债总额545.43亿元,权益总额为170.49亿元。

  债务和复牌压力的外患之下,明发集团亦有内忧。作为昔日厦门商业地标的厦门明发商业广场,因设计规划不规范,白天变“空城”,晚上沦落为大排档,成为厦门商业的反面教材,其未来确实堪忧。

  不知道此番世茂能否救活明发呢?

  (来源:环球闽商)

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