警告:别炒作“小小小小小小小小小小阳春”

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  “小阳春”楼市火热,市场炒作氛围再起。4月12日下午,传闻已久的国管公积金新政靴子落地,是否在释放政策收紧的警示信号?

  

  文 | 王田歌

  编辑 | 王旭杰

  楼市似乎正在走出低迷期。

  春节以来,多个城市楼市表现有所回升。3月份,易居研究院监测的40个典型城市新房成交面积环比增长84%,同比增长10%。其中,北上广深涨幅居前,新房成交面积环比增长108%,同比增长36%。

  二手房市场,

  成交回升,使得“楼市回暖”、“小阳春”成为舆论热词,市场上也不乏行情升温、房价要涨的声音。一些诸如深圳地产中介一月签8单挣20万元,炒作“放松限购”的言论也屡屡刺痛舆论神经。

  

  “小阳春”究竟是新一轮楼市热潮的开启,还是商家炒作?

  北京

  二手房交易量达到10个月最高点

  首都楼市率先回暖。机构数据及实地踩盘都指向一个事实:3月份,北京新房与二手房市场均出现成交高峰,住宅需求集中释放。

  机构数据显示,3月份,北京二手房住宅成家量超过16000套,是2月的1.5倍,同比上涨23.2%,达到10个月以来的最高值。在需求上升带动下,二手房成交均价止跌达61420元/平,环比上涨2.5%,与去年同期价格基本持平。

  

  新房市场方面,3月份北京新建商品住宅(普通住宅+别墅)成交2185套,较2018年3月份1020套大幅上升。新增供应3707套,库存进一步上升至6.88万套,达到房地产调控2年多来的最高点。

  楼市回暖原因何在?

  中原地产首席分析师张大伟指出,连续两年多的持续调控下,成交量跌幅过半,大量刚需及改善型市场需求积压。此外,春节后部分新房市场加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也导致市场阶段上升。

  “北京3.17政策实施已满两周年,利空政策已经见底且严厉程度较之前有所缓和。”分析人士认为,从今年初开始,信贷政策有所放松,北京地区多家银行降低首套住房贷款利率。数据显示,3月份北京二手房商贷成交占同比上涨10%,可见信贷放松一定程度上刺激了购房者的集中入市。

  

  对于3月份的楼市回春,不少专家也持谨慎态度。如果后续缺乏持续的政策支撑,市场会转入季节性向下调整,3月份的交易量有可能成为全年的最高点。

  “‘小阳春’并非常态,后期市场恐难以继续回升。”贝壳研究院首席分析师许小乐认为,当前市场预期平稳,房地产调控政策依旧高压,再叠加新房高库存的分流影响,市场并不存在快速升温的基础。

  “2019年市场仍处在温和升温通道中,3月成交量或处年内月度高位,后期成交将季节性回调,均价大幅上涨无动力支撑,将小幅波动。”许小乐称。

  

  

  上海

  “小阳春”成色不足

  与北京相比,上海楼市的中介们最近更为热情。

  3月最后一周,上海的一手商品房成交量历史性地突破了2000套,创下近年成交纪录。不少房地产中介从业者认为,这为“上海楼市回暖”提供了强有力的佐证。

  

  究其原因,一是社保解禁潮来袭,大批外地购房者社保已满5年,获得了购房资格。二是近期一批上海老城区拆迁户获得动迁款,开始入场买房。两波需求共同作用,造成了楼市“小阳春”的摇旗呐喊。

  壹线君(house_163)实地踩盘发现,上海市场楼盘访客人数确有增加,其中又以社保刚满5年的新上海人居多。

  此外,中介门店人员也透露,近期成交客户中不少是现金充裕的动迁户。

  但从数据来看,上海楼市“小阳春”成色不足,更难以实现中介鼓吹的“推高房价”。

  中原数据显示,今年1-2月,上海二手住房成交2.6万套,同比增长38.3%。看似涨幅很高,但才刚达到近年的月均水平,远不及2016年成交量的40%。

  3月成交量尚未公布,但预计应在2.5万套左右,并未达到历史顶峰。虽然3月最后一周成交量突破2000套,但这是几个热门楼盘集中开盘并集中网签所致。仅凭这一点,说楼市回暖显然为时尚早。

  

  再看贝壳找房大数据。今年1-2月监测的上海1000个成交小区中,房价上涨的只有21个。涨幅前50和跌幅前50的小区排序,上涨第50的小区涨幅为4.8%,而下跌第50位的跌幅达到25.2%,可见房价并未完全回暖。

  另一组数据更为直观。据《国际金融报》不完全统计,今年3月,上海共有14个新盘、近5000套房源集中入市,但平均认筹率仅为46%,远不及前两个月的57%和103%。

  地产壹线(house_163)了解到,上海年初开盘的部分楼盘,因为认筹人数不足,并未举行摇号。这也佐证了一手市场温度不如预期。

  知情人士向壹线君表示,上海严格执行楼市调控政策,短时间内没有任何松动迹象。各区商品房备案价格仍然受到相关部门的严密管控,不具备房价大幅上涨的条件。

  

  深圳

  大湾区利好带动一二手房同时上涨

  地产壹线在深圳区域开春踩盘中发现,受粤港澳大湾区规划出台及房贷利率下调的利好,深圳楼市确实出现了“小阳春”回暖迹象。访客量明显上涨,刚需客户成为了主导对象,深圳楼市迎来了一波成交高峰。

  

  3月,深圳一二手成交量皆大幅回升。开发商重拾推盘热情,共有9个一手新房开盘或加推,推售面积合计33.8万平。4月份,预计还将有12个楼盘即将入市。

  深圳中原研究中心统计数据显示,3月深圳新房住宅成交3088套,环比上涨141.44%,同比上涨27.8%;成交均价54005元/平,环比下滑0.42%。其中,宝安区成交面积仍是全市最大,为16.33万平米。

  而光明区受地铁规划和片区产业规划利好,也成为不少刚需置业者的“新宠”。深圳中原研究中心统计,3月深圳全市成交前十楼盘中,就有3个项目位于光明区。

  在新房市场带动下,二手市场也逐渐活跃。贝壳找房数据显示,节后至今,深圳二手房市场成交周期明显加快。

  3月份深圳二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,同比下降15.1%,成交量为近半年新高。均价为52319元/平方米,环比微升不到1%。这种对市场的乐观态度或持续影响4月份楼市。

  不过,也有市场机构对此持相反意见,认为二手均价虽然小幅上升,但是后劲不足,随着需求的消化,四月成交量预计将小幅下降。

  

  

  广州

  土地市场升温回暖迹象明显

  机构数据显示,3月广州新房、二手房成交量均显著上涨。地产壹线(house_163)探春走访广州十一区,发现楼盘销售现场及中介门店的访客量也明显增加,回暖迹象明显。

  壹线君监控阳光家缘数据显示,3月广州一手房网签9174套,环比增加164.69%,与2018年3月同比也有41.64%的增幅,网签成交面积接近10万平米,环比上涨35%。

  此次“小阳春”主要由于外围区域的网签成交量上涨所致。其中,增城成交量同比大涨八成,番禺翻倍,中心城区的荔湾、白云区域也有所上浮。

  广州房地产中介协会数据显示,3月广州二手住宅网签面积45.63万平方米,环比增长近1.48倍。二手住宅网签均价26817元/平方米,环比微涨2.7%。

  据分析,这主要受3月学位房成交旺季,越秀、天河等学区房成交活跃影响。此外,部分中小型金融机构房贷利率小幅下调及放款速度加快,置业成本降低。

  更显著的回暖迹象来自土地市场。春节后至今,广州了举行数次土拍,节奏密集。

  其中,天河区金融城地块刷新地价纪录,以楼面价37465元/平+自持55%被合景泰富斩获,溢价率高达45%。但若减去自持面积,楼面价高达83256元/平,打破了2012年恒大创下的地价记录,成为广州新地王。

  4月1日,广州再度出让6宗地块,总成交价直逼87亿元,地块溢价率在23%-35%之间。比起去年冷淡的行情,今年广州土地市场明显升温。

  放眼后市,广州享有不少利好因素。机构分析指出,一是3.30政策已满两年,这意味着自4月起,一批限售二手房源将进入市场。二是不少异地购房者开始满足“5年社保”的要求,获得了购房资格,积压的置业需求将被释放。

  地产壹线(house_163)走访时,销售普遍表示“社保解禁”后上门看房客明显增多,刚需、改善客群都有,整体成交相对活跃。

  一线城市小结

  整体来看,3月一线城市新建商品住宅成交明显回暖,尤其是北京、深圳,同、环比都实现倍增。但需要强调的是,当前市场总体绝对量依然尚处低位。

  长期来看,一线城市市场需求依旧坚挺,叠加本轮调整周期长达2-3年之久,市场现已基本调整到位,开始逐步触底回升。

  

  二三线城市

  持续分化 出现“调控放松”炒作

  二三线城市方面,市场整体持续分化,部分城市也有回暖征兆。如佛山、武汉、南京、苏州、无锡、厦门等成交量大幅回升,新开盘项目去化率明显增长;南京更是出现多盘抢购、售罄的罕见现象。

  而海口、长沙、东莞等地成交仍在下行调整。

  

  中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报(201903)》显示,2月多数二线城市房价已实现小涨或微涨,其中青岛、济南、西安、福州、南京等二线城市房价由跌转涨。

  二线城市中,仅郑州、长沙、东莞微跌或小跌,其中郑州、长沙跌幅显著收窄。

  但这并不意味着,二线城市房价有大幅上涨的基础。

  以杭州为例,2019年一季度杭州新房成交总量约为2.28万套,同比去年一季度,下跌超过30%;与2018年四季度市场低潮期相比,成交量仍有不足。

  二手房方面,3月杭州市区共成交二手房8920套,同比2018年3月增长了16%,创下近9个月的新高;但相较于2016年、2017年同期的1.5万套左右的成交量,并不算太热,只能说是回归到正常水平。

  市场出现小幅回暖,一些“不安分”的声音也在市场上出现,多个城市出现炒作楼市“调控放松”的言论。

  2月起,部分自媒体和房产中介称“南京房价突破限价”、“南京调控放松”等引起舆论关注。之后“郑州放开限购”、“济南取消限价”等传闻也在近期相继出现。

  

  上述传闻,均已被官方辟谣。

  针对市场上炒作个案、哄抬房价以及鼓吹调控放松、取消限价限购、房价上涨的行为,3月27日,济南市住建局联合市公安局表态将坚持“房住不炒”,严厉打击散布房地产市场调控谣言的行为,维护房地产市场稳定。

  4月,合肥市发文打击炒房,严肃查处“哄抬房价”、“价外加价”、“捂盘惜售”、“虚假宣传”等行为。

  

  

  后市

  2019年稳字当头房企表示“不乐观”

  “小阳春”楼市火热,市场炒作氛围再起,引起各界广泛关注。

  央行旗下的报纸《金融时报》发表题为《切忌炒作楼市“小阳春”》的文章称,度炒作楼市单月异动并不可取;相关从业人员再次鼓吹“抢跑入场”和“飞涨论”,对市场健康发展无益。

  《经济参考报》亦刊文《楼市“初春”谨防热炒》表态,房地产市场缺少理性。个别楼市炒作新闻所引发的“跟风”行动,会传递出错误和虚假的供求信号,加剧市场紧张气氛。

  直言“经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小,需高度警惕楼市热炒苗头,坚决遏制房地产市场投机炒作。

  

  4月12日,国管公积金宣布实行新政,二套房实行“认房又认贷”且首付最低六成,贷款额度由最多80万降到60万,4月15日起实现。

  有评论认为这一调整属于政策收紧的导向,显示出防范投机性的购房需求的调控信号。

  毫无疑问,“稳”仍然是2019年楼市主基调,“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)仍是重要的楼市政策导向。因此,全国不会出现成交量价大涨的格局。

  针对后市,中国社会科学院报告预测认为,未来一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放,房价或将以小涨或微涨为主,短期难以出现大涨;三四线城市局部“小阳春”或将消退,房价仍将趋于稳中有降。

  研究恒大研究院对2019年房地产行业基本面预测,预计2019年全国商品房销售面积将出现2015年来首次负增长,增速下降至-5.4%。其中,一线、强二线和强三线城市将进入以价换量的筑底阶段,弱二线和三四线将见顶回落、进入量价平稳回落的回调阶段。

  海通证券则预测2019年全国商品房销售面积同比降幅最高可达到8%,销售金额最高可下降10%。

  

  与之相对的是,百强房企普遍调低了2019年的业绩预期。

  截至目前,已公布2018年度业绩的房企当中,2019年业绩目标增长率普遍在20%左右,与2018年30%-50%的业绩目标增长率相比下降明显。这其中,不乏恒大、融创、(约20%)、龙湖等行业巨头。

  

  业绩目标增速较上年明显放缓,体现出房企对未来保守、审慎的态度。多位知名房企高管曾对2019年房地产市场作出预判。

  龙湖集团董事长吴亚军认为,房地产行业“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返,回归、重塑将成为行业共识。”

  万科董事会主席郁亮则表示,面对市场高度的不确定性,万科应该摒弃一切投机、侥幸心理,稳住基本盘。

  而此前,融创中国董事局主席孙宏斌更是在业绩会上直言,对2019年房地产市场不太乐观。

  “现在政策有放松迹象,但是政府限价和政策大幅放松的可能性不大,稳房价还是政府核心诉求。我们对于2019年不能太乐观,政策放松不会像想象的那么有力度。”孙宏斌说,“2019年我们会特别小心”。

  基于丰富的行业经验和掌握了大量、真实的一线市场数据,我们有理由相信,执掌房地产龙头企业的掌门人,比你我看得更加清楚行业大势。

  对于和壹线君一样的普通人而言,如何看待当前的房地产市场和回暖声势,以壹线君的愚见认为,还是记住那简单的四个字——房住不炒!

  你觉得呢?

  欢迎在文末留言探讨

  ·END·

  

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