高毛利高负债,汇景控股冲击“东莞上市房企第一股”

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  为借力资本市场实现进一步发展,中小房企的赴港上市潮在2019年继续上演,名不见经传的汇景控股正在向“东莞本土房企上市第一股”发起冲击。

  4月10日,汇景控股向港交所递交上市申请书,这家前身为东莞汇景房地产的企业是一家典型的中小型房企,2016年之后才将触角延伸到东莞之外,目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙等五个城市有所布局。

  尽管汇景控股2018年的收入仅11.9亿元,但其毛利率却超过素有“利润之王”之称的中海地产,达到53.3%。据,汇景控股之所以能达到如此高的毛利率水平,主要是因为其在东莞拥有较多低成本的城市更新项目。

  毛利率高达53.3%

  2004年,36岁的伦瑞祥在东莞创立了东莞汇景房地产(汇景控股的前身)。15年来,这家房企和其创始人一样低调,外界相关信息寥寥无几。上市申请材料显示,汇景控股是一家综合住宅及商用物业开发商,专注于广东省及湖南省。

  2017年以前,汇景控股的主要收入均其大本营——东莞。其2016年和2017年的收入分别约20.93亿元、11.98亿元,2018年其收入扩张到河源以及合肥,同比增长86.9%至22.39亿元。

  数据显示,2016年至2018年度,汇景控股已开发及交付物业的总建筑面积分别为26.04万平方米、10.76万平方米及21.14万平方米,毛利分别为6.3亿元、6.5亿元、11.9亿元,毛利率则达30.2%、54.3%以及53.3%。

  汇景控股超过50%的毛利率已遥遥领先头部房企,据各家房企公布的数据显示,中国恒大2018年的毛利率为36.2%,碧桂园为27%,万科为29.7%,而一向有“利润之王”之称的中海地产也只达到37.8%。

  为何一家小房企能达到如此高的毛利率?国泰君安分析师刘斐凡指出,因为它是东莞的本土房企,东莞的旧改比较多,这些本地中小房企手中一般都会有一些比较便宜的旧改土地。

  截至2019年1月31日,汇景控股于3个省份5个城市共拥有16个物业项目,竣工后的总计占地面积约为200万平方米,规划建筑面积总计约为450万平方米。汇景控股透露,2016年至2018年,其土地成本占收入的百分比分别为13.4%、8.9%及9.0%。

  与此同时,汇景控股表示,从2013年开始参与城市更新项目以来,城市更新项目一直是其重点之一。从土地储备来看,汇景控股目前拥有14宗土地,其中与城市更新相关的项目达10个,总土储占地面积达92.6万平方米。

  汇景控股目前已开始预售一个城市更新项目开发的物业,总规划建筑面积为12.1万平方米,此外,其已就3个城市更新项目向相关政府部分提交相关开发文件。而剩下的6个占地面积为30.1万平米的地块在获得政府批文后,也将成为城市更新项目。

  土地开发强度早在2017年就已高达46.8%的东莞处于一个土地资源极为紧张的存量土地开发期,当地政府已将城市更新作为增加土地供应的重大策略。汇景控股认为,虽然城市更新项目的手续复杂且耗时长,但可以让其在中心城区以相对较低的前期费用获取土地。

  财务承压

  尽管凭借低成本土地获得了较高的毛利率,但汇景控股的净利润率却维持在正常水平,2016年至2018年分别为16.2%、13.2%、17.9%,刘斐凡指出,之所以净利润率不太高的原因,一方面是毛利率超过30%后土地增值税会陡然增加,另一方面也是财务成本高导致的。

  数据显示,2016年至2018年,汇景控股产生的财务成本分别为3380万元、5020万元以及7710万元。截至2018年底,汇景控股的总负债达24.8亿元,净负债率为242.7%,虽然相较前两年已有明显下降,但从财务结构上来,公司依然面临较大的财务压力。

  截至2018年底,汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元,难以完全覆盖一年内须偿还的9亿元借贷。 据悉,2019年1月至3月期间,汇景控股向若干银行取得为期一至三年的有抵押融资,年利率介于4.75%至8.22%之间。

  汇景控股本身不容乐观的资金状况或是促使其欲上市的原因之一。“中小房企上市主要是为了拓宽融资渠道,另外汇景控股此前宣传不够,在业内没有太大知名度,上市后知名度会提高很多。”东莞市房地产协会秘书长陈俊良对指出。

  这样一家默默无闻的东莞房企由伦瑞祥和妻子陈巧云全资持有。上市申请材料显示,除了涉足房地产开发领域外,伦瑞祥夫妇还在酒店开发与运营业务、物业管理业务、室内装饰服务业务、汽车贸易、乳业等有所布局。

  汇景控股在上市申请中明确指出,其主要从事住宅、综合物业以及产业地产项目,所以它要将酒店业务、物业管理业务、室内装饰服务业务剔除在外。据悉,伦瑞祥夫妇全资持有3家酒店,三年来总共亏损了1450万元。

  与上述三个明确提出要剔除的业务不同的是,与汽车贸易相关的公司“东莞市汇景东部汽车产业发展有限公司”出现在汇景控股的股权框架中。此外,据天眼查资料显示,陈巧云还持有东莞市汇景汽车有限公司95%的股权,剩下股权由伦瑞祥父亲伦加仔持有,总注册资本为1053万元。

  值得注意的是,查阅上市申请材料发现,全文虽并未提及汇景控股要开展汽车贸易相关的业务,但其指出公司已就东莞的三旧改造项目“东部汽车城”提交了开发建议书。汇景控股指出,东莞正准备将樟木头镇开发为一个一站式的汽车目的地。

  除了汽车贸易,伦瑞祥还持有荷仕兰(香港)乳业有限公司58%股权。该公司主要负责荷仕兰奶粉在亚洲及大中华区的品牌运营和市场推广,天眼查信息显示,2014年,荷仕兰(中国)乳业有限公司注册成立,开始进入中国内地市场。

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