太古地产：200岁的优雅和无奈

一辆蓝色跑车伴着轰隆的引擎声扎进滚滚雾霾，向工体东路的斑驳夜色和龙舌兰驶去。抬头仰望五彩斑斓的不规则立方体上的TAI KOO LI（太古里），试衣间的香艳往事让优衣库的招牌平添暧昧。给空气里除了氧气和二氧化碳，还有酒精和香水以及霓虹灯的粒子，它们聚拢又疏忽消散。

时针从正北走向东北，它是三里屯最大的敌人，如果太阳不再照常升起，操着一口春典的北京伪土著，左臂是花500块纹的十字架，可以在街边寻觅醉倒的猎物。年轻的肉体在酒店纠缠，待到挤上早高峰的团结湖地铁前，抄起一套鸡蛋灌饼，一别两宽。

王朔称赞徐静蕾：“玩摇滚，邋遢帅，是北京最正的范儿。”京圈大飒蜜，出生在三里屯。

撰文/ 蔡真

编辑/ 缪凌云

2008年，北京奥美为一位客户写下文案：这里什么都是，这里什么都不是。奥运开幕同日，成立192年的太古集团用这句口号向首都小资们问好，三里屯Village南区部分正式开业。

29个烟花大脚印从永定门的上空踏进鸟巢。与此同时，资本扎堆涌入帝都商圈制造竞赛：新光天地（后来的北京SKP）、金融街购物中心、西单大悦城、银泰中心、北京apm等陆续开张。

而三里屯，这个拥有“北京最漫长的夜晚”的地方，彼时并不被业界看好。太古花48亿接下的“新三里屯”北区，奥美的文案精准概括了优劣：酒吧的放肆、使馆区的国际化和艺术家的先锋——混搭但客群局限。既可以是消费的福音，也可以是狂乱的黑洞。

不仅如此，开放式街区设计的购物中心此前在寒冷的北方被多次证明失败——即便是大师隈研吾操刀设计。

日后太古里的繁华证明了，太古地产的眼光是对的。

01

SOHO的太古情结

就在隈研吾为三里屯北区做规划时，SOHO中国的CEO问他：南边你要不要一起看一看。

太古地产是张欣的心结。

1997年，张欣想引入大资本开发现代城，成为内地的太古地产，潘石屹则坚持边开发边卖。两人大吵一架，此后商定，张欣管设计，潘石屹管钱。2008年7月，设计上和三里屯Village师出同门的三里屯SOHO开盘，一天卖了41亿，在行业凛冬创下中国房地产的单天成交纪录。潘石屹面对取经的同行大谈地段和设计，不会细聊的，是他身后那些从内蒙、山西赶来的煤老板朋友。

太古也证明了自己的眼光没错，北京的地标刻上了自己的名字。2013年，三里屯Village从联营转变为太古地产100%自持物业，改名“三里屯太古里”。招牌上“太古里”很大，“三里屯”很小。

太古和SOHO的故事还有续集——2018年4月，摄影师肖全质疑成都远洋太古里禁止拍照，潘石屹顺势打出SOHO中国拍照免费的广告，微博转发数300。

再之后，望京SOHO被质疑风水不好，潘石屹交出2018年营收仅17亿的答卷；太古净利润跌去16%，它徐徐地开始了进入内地18年来的第6个项目。

02

英国人的慢

太古地产善于制造网红打卡地和地标。但和商圈所承载的快节奏、高密度信息流相比，开发它们的这家公司实在是过于古老、低调和慢。

经历过两次世界大战和美国大萧条，太古看中国楼市的沉浮，大概像张三丰看张无忌谈恋爱。从五十年的长度来看回报收益率，大约什么泡沫都不是泡沫了吧。

“比如有的开发商注重规模化，他们希望快速复制，并把布局重点放在二三线城市。但对于太古来说，我们更侧重一线城市，关注核心地段及开发大型综合体。不同的发展模式之间没有好坏之分，只有是否适合自己的战略。”

太古地产行政总裁这样回应，他不愿意用快慢来形容公司的节奏，他找到的词是“舒适”。

1861年太古集团开始和中国进行贸易，1974年，集团子公司香港巴特菲尔德更名英国太古集团（香港）有限公司，和怡和、会德丰、和记黄埔并称英资四大洋行。之后，会德丰归了包玉刚，和记黄埔给了李嘉诚，怡和从港交所退市，稳健谨慎的太古硕果仅存，施怀雅家族六代人跨越两个世纪，控制着这个古老而庞杂的集团。除了地产，咖啡里的砂糖、拧开的可口可乐和航空业都是太古的生意。

2008年，太古地产才正式宣布进军中国内地房地产市场，实际动作远早于此。

2001年，香港太古地产在广州设立了第一个大陆地区代表处，和广州日报报业集团共同开发天河太古汇，初定于2006-2007年落成。但直到2011年9月23日，太古汇才正式开业，其中缘由除了设计多次修改，太古在地铁接驳上与广州地铁公司存在分歧也是延误的重要原因。

类似的还有成都远洋太古里，从拿地到开业，用了六年；上海的兴业太古汇，从太古入局到开业经历了11年。“英国绅士”的做派在高速发展、厮杀惨烈的一众房企间显得另类。

03

老师傅如何接乱拳

“时间是太古的朋友，也是太古的敌人。”白德利如是说。再优雅的绅士，面对嗜血的莽夫，也只能无可奈何。

2005年7月，太古不敌九龙仓，106亩的成都东大街11号地拱手相让；

2005年10月，太古地产与香港嘉里集团争夺杭州"西湖地王"浙江大学湖滨校区地块，无奈落败；

2006年11月，成都“人民南路最后金矿”的48亩商用地块争夺战中，势在必得的太古地产被凯德置地横刀夺爱，漂亮的方案在“天价”面前成了废纸；

2019年1月，华润置地联合体 526轮竞价击败太古，拿下与兴业太古汇一街之隔的静安商办地。

业界看来的太古囊中之物，不止一次地拱手他人。太古在中国的慢，某种程度上也是无奈之举。刻在基因里的严谨保守，让太古无法适应赌徒的游戏规则。在流行高周转、高回款的游戏规则里，玩家尊敬老者，但没人模仿老者。

这或许是太古不得不慢的原因，也是它多次选择和国企合作的考量。

今年3月的业绩会上，太古似乎决定“下凡”。

白德利表示：“我们有更大的胃口购买更多的土地，不管是住宅用地还是商业用地，或者香港还是内地……但是补充土地，太古会非常小心研究以及长远部署。”

2018年，太古计划出售价值300亿的物业。光是6月香港太古城中心的第三座及第四座办公楼，售价就达到150亿港元。白德利表示，出售计划基本完成。

万达、SOHO们转身轻资产；后起之秀抢地凶猛。太古备好了弹药，绅士也要奔赴战场了。