北京楼市“青龙湖”惨案

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  本来想过几天聊青龙湖的,刚好发布黑洞照片,想想,青龙湖还真就是北京楼市最大的黑洞+惨案,青龙湖的黑洞群,同时也做一个艰难的决定:绕道青龙湖,这2年不写青龙湖项目了。到不是说购房者不能买,如果有项目价格合适了,也可以。但这个地方房住不炒是肯定的了。如果说北京平谷特产是桃,那么北京青龙湖特产是——2019年的房子。

  简单的描述一下青龙湖市场现状:一个字就是惨,两个字就是很惨,三个字就是非常惨。如果说限竞房市场里:五里坨是车祸现场,北七家是人伦惨剧8级地震,亦庄瀛海是8级地震,青龙湖绝对就是宇宙黑洞级的了。

  

  青龙湖这个地名全国有很多,北京就有2个,全国各地有十几个,北京房山青龙湖严格来说,是房山与丰台的分界线。

  北方缺少,所以有一片湖水,还有一个不太远的丰台人大附,解决一两个项目销售还是有需求。但这个区域新增的6个项目87万平米,大约供应6000套以上房子,对于房地产市场可以说是灾难级的。

  

  这个区域距离北京核心区大概在35公里左右,这是什么概念?相当于深圳核心区到香港了。这个位置做改善可以是有一定需求的,但供应了一堆7090,小户型,这就导致区域市场的惨烈程度超过五里坨。

  具体土地市场情况:

  青龙湖土地市场基本情况是:6块地一共87万平米。可以对比的五里坨3兄弟是69万平米。

  

  在2018年开工项目高达101个,1616万平米,这些开工已经部分形成了供应量,未来将继续井喷。

  

  在过去3年,北京出让了98宗商品房住宅地块(限竞房94宗),合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来。

  

  在供应暂停一段时间后,3月下半月,北京限竞房再次开始井喷供应,合计入市9个项目3645套。累计数据看,截止日前,北京从2018年6月10日开始,合计入市限竞房项目达到了45个项目,合计66期,供应住宅套数达到了30146套,而网签数据合计只有7479套。平均网签均价为50011元每平米,网签完成78.17万平米,按照面积计算网签完成率只有21.6%。

  

  网签数据相对滞后,但整体看,实际销售比例也依然只有40%左右。最近入市的限竞房位置相对较好,去化有所提升,但后续随着大量入市,预计限竞房去化难题依然非常大。

  目前市场成交热度图:

  2018年来,商品房住宅市场含限竞房成交热度:青龙湖区域只有零星成交。

  

  最后伟哥简单的总结一下:

  1:在青龙湖负责拿地时脑子进的水,要多少地产营销人才能舔干净?土拓,融资,定位,设计,施工最后所有这些人脑子里进的水,最后都要地产营销来吸。

  2:未来的1-2年,是青龙湖几个项目营销总最苦逼的时候,更是最高危的时候,市场不好,老板第一个想法肯定是营销换个人看看运气。

  3:最悲催的是几块青龙湖7090地块,找到几千户用接近4万单价买这个位置的刚需购房者,的确不知道什么逻辑。

  青龙湖叠加存量100万平米,合计货值大约400亿,按照过去区域一年20亿左右的年去化速度,大约要卖20年,当然多家龙头房企的联合炒作,激活部分沉睡的潜在需求,市场有翻倍的可能性。400亿一年的资金成本是40亿!

  4:3月小阳春除了炒作、政策宽松、信贷放水外,最大的原因是供应量断顿,入市的几个五环内限竞房,给了市场错觉,去化不错。

  但未来北京入市的将基本都是区位一般的项目。6万套房井喷下,真正的2019年北京房地产市场才刚刚开始。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

天荒地老的誓言

我们要一起吃到老玩到老。

头像

天荒地老的誓言

我们要一起吃到老玩到老。

234

篇文章

70

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码