未来科学城生活圈“淘宝计划”

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  随着备受关注的未来金茂府筹备入市,以未来科学城为中心的生活圈也重新亮了起来,甚至一些开盘已久的纯商品房项目,也不断有人询问现状。

  在严肃君看来,北七家和未来科学城可以统称为“未来科学城生活圈”,被圈入的5个在售商品房项目虽然当下声音小,但也不乏高性价比房源,淘到就是惊喜。

  实地探访之后,严肃君带回了一手信息。

  从“6万时代”到“6万常态”

  2016年万科翡翠公园首次入市,直接推动未来科学城生活圈跨进房价“6万时代”,3年过去了,“6万时代”已然变成“6万常态”,稳定的另一面是滞涨

  

  房价“横盘”原因有三:

  大势所趋。放眼北京,2016年经历大涨后,随之而来的是最严调控。2017年至今整个市场都是“”字当头。华润未来城市案场人员告诉严肃君,“我们也不想这样,但是预售证能拿到的价格有限。”

  

  △以上数据均来自网易房产数据中心

  红利预支。未来科学城规划自发布到现在,经历了10年开发建设,也有力推高了片区房价。严肃君认为,下次小高潮至少要等2020年地铁17号线开通,以及保利未来大都汇落成;

  限竞房冲击。目前昌平有7个限竞房项目,限均价都在5万/平左右。即使与普通商品房产品有一定差异,但高达1万/平的直观价差,不可避免的冲击了商品房的涨价信心。

  此外,5个在售商品房项目分化严重。同样均价下,未来公元、融尚未来、东方蓝海中心,去化远不及万科翡翠公园与华润未来城市。

  

  △以上数字均来自住建委

  主要原因在于,上述三盘所属开发商市场认可度不高,价格上与华润、万科这种品牌房企开发的项目相近,加之首期入市时间晚,更是错失良机。

  四条淘宝建议

  即使是现在的市场情况下,买房多少还是会携带一定的上涨预期。对于未来科学城辐射区,严肃君认为,未来科学城的饼已接近“烙熟”状态,故事讲完了,剩下的就要看故事能否成真。

  不过,可以先下个判断,通过买房出租获取的收益可能无法达到预期,倒不如寄望于商品房的长线交易流通。

  判断的依据主要来自于人和人的需求。一方面,未来科学城入驻企业多以“科研”为主,这种企业占地面积虽大却人员少,而人口集中才能带动房产需求;另外,且不说周边老小区租金会低于这些新房,为了解决“职住平衡”,未来三年新建33万㎡住宅配套中,有相当一部分是人才公寓。

  但未来科学城市起点高、配套全,未来可期,只是尚需时日

  真心想在此置业的,严肃君把几个建议提在前面,后面附有5个项目的最新一手信息:

  “网红盘”万科翡翠公园今年10月将会推出最后一批洋房,112㎡精装小三居,楼座一层建有底商但互不干扰,购房者可衡量一下;

  户型方面,东方蓝海中心最出彩:户型全明,123㎡、136㎡卧室均带飘窗,客厅+餐厅各设有一个开敞式阳台;

  综合实力来讲,未来科学城内的商品房中,华润未来城市更胜一筹,改善客群可以考虑一下130㎡三居,总价760万起;

  目前附近可售的五个商品房,没有纯住宅区,商业部分占有相当的比例,东方蓝海中心的住宅与写字楼没有隔离。

  接下来,严肃君分别介绍这5个商品房现状,看看能否带来惊喜。

  01

  未来公元

  未来公元离地铁17号线未来科技城南站200米。住宅部分共有四栋楼,目前只推出了3#(25层)、5#(24层),共210套房源,截至目前共签约了34套。

  

  △未来公元沙盘图

  未来公元是这几个项目中去化最差的,从沙盘图里也能直接看出不足——社区构成过于复杂:5栋商业办公楼,占地块总面积的70%;3#楼下方是底商,东南侧还有一栋人才公寓楼。

  尽管住宅与各大功能区是隔离,但布局太过紧密,多少还是会影响到生活。

  产品方面,未来公元为智能精装,两梯四户,2020年10月底交房。当前对外报价为6.1万-6.3万元/㎡,全款可享98折扣优惠,贷款99折优惠,折算下来均价大概是6万左右。

  项目三个户型均有飘窗赠送,得房率76%-77%。其中,104㎡三室两厅一卫,总价640万-650万之间;136㎡三室两厅两卫,总价800万左右;148㎡四室两厅两卫,总价900万左右。

  

  

  

  
△未来公元户型图,右滑共三张

  02

  融尚未来

  未来公元隔着英才南二街,南侧便是融尚未来,两个项目的售楼处是一处,接待严肃君的销售同时穿插讲它们俩。

  

  △融尚未来楼座分布效果图

  融尚未来地上建筑面积约8.6万㎡,包含住宅约6万㎡:商品房(3#、4#)约1.5万㎡、共有产权房(仅园区科研人员可申请,产权占比50%)约2.7万㎡、人才公租房约1.81万㎡,办公约2万㎡,商业约0.6万㎡。

  从严肃君拿到的以往资料获知,住宅采取封闭式管理,办公与住宅通过2.3米的围栏进行隔离,商品房与共有产权房按照国家相关规定不做物理区隔。

  住宅部分将今年10月底毛坯交房,其中4#楼为11层小高层板楼,主要分布着117㎡三居,现已售罄3#楼为6-7层的洋房,分布着主推的138㎡三居,220㎡四居(少量)跃层。

  138㎡户型共有44套,电梯双向开门,赠送8㎡电梯厅、以及半赠阳台综合赠送面积得房率达到85%。

  项目现阶段有两套138㎡特价房在售,分别是1单元201室总价810万,1单元301室总价817万。可优惠45万,但要求绑定20万的车,即201室+车位最后总价785万;301室+车位最后总价792万。

  除了这两套特价房,其他房源可享受减5万后99折的优惠,折算下来均价不到6万(当前成交价为56898元/㎡)。

  

  △融尚未来138㎡户型图

  03

  东方蓝海中心

  同样社区有办公商业产品,东方蓝海中心的住宅没有做隔离

  

  △东方蓝海中心沙盘图

  项目有三栋住宅楼,今年年底毛坯交房,共141套房源。整体均价在5.4万-6.1万/㎡之间,总价区间为566万-596万/套。

  价格浮动和户型位置与付款方式有关,其中全款入手可享96.5折贷款97.5折。不同于其他项目的是,小户型均价低于大户型均价。

  住宅产品中,8#楼内是120㎡户型,已经全部售罄;6#分布着104㎡三室两厅一卫的户型,4#楼则分布着123㎡三室两厅两卫户型以及136㎡四室两厅两卫。

  这三种户型均设有开敞式阳台,尤其是123㎡、136㎡户型格外出彩:户型全明,卧室均带飘窗,客厅+餐厅各设有一个开敞式阳台。

  

  

  

  △东方蓝海中心户型图,右滑共三张

  04

  华润未来城市

  华润未来城市位于未来科学城北部,该部分主要聚集着企业;南部才是生活区的主要分布地块。

  而项目社区包括住宅、商业、办公等8栋建筑,建筑面积18.11万㎡。其中,普通住宅4.5万㎡,人才公租房1.89万㎡,写字楼7.39万㎡。除B04写字楼外,其他建筑已经全部封顶,最快的一批今年年底前可以交付使用

  

  △华润未来城市施工现场

  6月份项目将推最后一期房源,位于楼王位置。现交付认筹金50万,可享额外1个点的折扣

  户型方面,130㎡三室两厅两卫,共52套(售楼处并没有给到户型图),总价760万-800万之间;155㎡三室两厅两卫,总价900万左右;167㎡四室两厅两卫,总价970万左右;205㎡四室两厅三卫,总价1200万左右。(以上总价为预计)

  最后一期与之前不同的但是,赠送洗衣房面积。加上飘窗赠送,得房率可达81%

  

  

  

  △华润未来城市户型图,右滑共三张

  05

  万科翡翠公园

  当前翡翠公园主要在售别墅项目,很多人对洋房念念不忘。本次严肃君前往售楼处给大家带来的好消息是,还有两栋楼会推112㎡的三室两厅两卫户型,预计总价630万-640万/套之间,预计7、8月份开始排卡10月份开盘,这也是项目最后一批“洋房”。

  这批房源,将于2022年年底精装交付,一梯两户,得房率保证80%左右。

  

  △标红位置为洋房所在楼栋

  为什么要加引号?因为这批房源所在楼栋一层为底商,只不过不会通燃气做餐饮类商业。且万科不对外出售,自己运营,只会引入咖啡店、干洗店、超市等静态的商业。另,这层底商是从马路进去,而住宅是从小区进去,互不干扰。

  从沙盘也不难看出项目体量非常的大,共有90栋楼组成,分成5个小区。据案场人员称,每个小区之间都是相互独立的:单独的管理,单独的门禁

  

  △万科翡翠公园112㎡三居户型,手绘版

  互动时刻:

  你怎么看北七家和未来科学城?商品房价格“横盘”的原因还有哪些?未来可期的时限是多长?这五大商品房有令你心动的吗?欢迎在评论区留言互动~

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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

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