仲量联行一季度上海房产市场报告:一手房价格平稳二手房跌幅收窄

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  2019年4月10日,全球知名的房地产咨询机构仲量联行在上海发布今年第一季度上海房地产市场回顾,对于住宅市场,报告显示一手住宅价格保持平稳,二手住宅价格跌幅收窄。

  

  具体而言,在限价政策的影响下,一季度一手高端住宅价格保持在每平方米116,366元,与上个季度基本持平。二手住宅价格环比下降1.0%,较上个季度3.8%的环比跌幅明显收窄。近期二手住宅市场成交量有所回暖,房东信心得到稳定。

  此外,受租赁活动小幅放缓影响,一季度高端住宅租金环比下跌0.8%。土地市场方面,本季度共有14块住宅用地和9块租赁住宅用地出让,大部分地块以底价成交。

  值得一提的是今年3月上海一手房销售势头向好。一季度,虽然成交量仍受上海持续紧缩的楼市政策抑制,但降准和更低的房贷实际利率带来更加宽松的信贷环境,购房者信心得以支撑。自三月份以来,部分原本持观望态度购房者开始积极购房,加之供应量有所增加,使得上海一手住宅整体市场成交量得到支撑。但2019年一季度整体成交量仍环比小幅下滑0.9%。高端住宅市场方面,由于新增供应有限,成交量亦环比下跌20%至642套。一季度受春节季节性因素影响,租赁市场活动有所减弱。

  此外,今年一季度新增供应也有所放缓。在连续两个季度的供应高峰后,一季度整体市场仅有约170万平方米的新增供应入市,环比降低42%。新增供应的减少一方面是受到春节假期的影响,另一方面,由于开发商在2018年下半年为缓解现金流压力而加速推盘,导致2019年待开盘项目减少。高端住宅仅有徐汇区的嘉御庭三期一个项目入市,为市场注入106套住宅。

  仲量联行预计政策或将迎来微调以稳定市场——2019年的货币环境有所改善,但上海的楼市调控政策还将继续。仲量联行上海项目销售部总监周静指出:“虽然全面放松楼市政策可能性不高,但在经济不稳定性增加的情况下,上海或将迎来政策微调以稳定市场。“仲量联行预计,2019年上半年整体和高端市场成交量将继续受抑制,但下半年成交量有望在政策微调后得以支撑。2019年的新盘供应将有所放缓。一手住宅价格在限价政策下将继续保持平稳,二手住宅价格跌幅将继续收窄。

  但一个可喜的消息是,上海房地产投资市场的投资势头依然强劲。2019年第一季度,上海投资市场总交易量跃升至人民币489亿元,同比大涨136%,占中国成交量的38%。其中,境外投资者继续活跃。一季度境外投资者的投资总额达到人民币181亿元,比去年同期增长129%。资本实力雄厚的投资者越发关注长期投资回报,不断寻求市场上大体量的成交机会,2019年第一季度综合性用途的大宗物业主导上海的投资市场,交易量达到人民币266亿元,占总成交量的55%。

  

  展望2019年,上海房地产投资市场发展前景可期。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成指出:“2019年投资市场开局良好,一季度上海房地产投资市场的成交量已经接近2018年总成交量的44%,预计全年的成交量有望达到历史新高。

  而在住宅之外,这份报告也对办公楼、产业园区、物流地产以及投资市场进行了总结。

  整体而言,上海传统中央商务区租赁需求有所放缓,而新兴板块需求仍然保持强劲。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示:“愈加激烈的竞争不仅使板块间的表现分化加剧,也使同板块项目间的差异变大。” 零售物业市场方面,由于新增供应降至过去一年以来的最低值,核心商圈空置率有所下降。在边际宽松的货币政策带动下,部分持观望态度的购房者开始积极购房,三月份住宅销售势头向好。物流地产市场方面,有限的市场供应与依然强劲的租赁需求使非保税仓储租金增速加快。

  办公楼,中央商务区租赁放缓

  在办公楼领域,上海办公楼呈现传统中央商务区租赁放缓,新兴板块需求保持强劲的态势。2019年第一季度,经济增速放缓导致租户对成本价格更为敏感,中央商务区的需求有所减弱。其中浦东中央商务区,受新兴板块竞争力逐渐提升的影响,净吸纳量下降。而浦西中央商务区需求平稳,专业服务业公司和零售商表现活跃。非中央商务区市场需求保持强劲,第一季度净吸纳量达133,000平方米。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示:“新兴商务区诸如前滩和徐汇滨江备受青睐,医疗、科技新媒体及制造业企业在这些板块内寻找节约成本及扩张的机会。”

  

  需求放缓也致使租金小幅下跌。第一季度浦东中央商务区租金环比下降1.4%,浦西中央商务区环比下降0.5%。愈发激烈的竞争不仅使板块间的租金分化加剧,同板块内各办公楼间的租金差异也日益加大。

  在第一季度,上海新增两个大型的办公楼项目,为市场新增228,851平方米供应量。其中古北SOHO于一季度竣工,浦西中央商务区空置率环比小幅上升0.7个百分点至10.1%。在浦东中央商务区,由于若干租户迁至非中央商务区以节约成本,或搬入自持项目,空置率环比上升0.8个百分点至12.9%。在非中央商务区,虹桥汇竣工带来约171,000平方米的新增供应;尽管新增供应量较大,强劲的市场需求使空置率保持在23.3%。

  零售物业,本季度新增供应降至2017年二季度以来最低值。

  而零售物业也以放缓为主。今年前三个月,国内社会消费品零售总额增速持续放缓,然而伴随着消费者信心指数的强劲增长,零售商在消费依旧强劲的领域内持续扩张。在2018年良好销售业绩的推动下,高端美妆护肤品牌租赁需求保持强劲。精品健身俱乐部在多家购物中心持续布点,以满足消费者更具针对性的健身需求。仲量联行中国零售地产部总监隗然指出:“年轻家长愿意为优质的儿童商品支付更高的价格,这推动了中高端儿童品牌的扩张。” 连锁餐饮品牌保持扩张态势,而依靠资本驱动的休闲茶饮品牌则放缓了开店速度。此外,新能源车品牌持续在商场大面积承租。

  

  本季度新增供应降至2017年二季度以来最低值。两个非核心区项目入市,录得商业面积共139,300平方米。星光耀广场是真如地区首家开业的购物中心,定位周边家庭客群。位于北外滩的上海白玉兰广场开始试营业,主要服务于周边办公人群和居民。由于上季度新增项目入驻率有所提高,本季度核心商圈空置率从11.1%环比降至9.4%。而非核心商圈空置率从8.7%环比上升至9.5%,主要是受到多个成熟项目关店改造以及两个新开项目开业率低于平均水平的影响。

  核心区与非核心区租金增速差距缩小。本季度核心商圈零售物业首层租金增速加快,同比上涨1.7%至人民币51.0元每平方米每天。非核心商圈租金增速略微放缓,同比增长2.9%至人民币20.2元每平方米每天。非核心区的供应压力和核心区稳定的租赁需求使得区域间租金涨幅差距缩小。

  物流地产,租金上涨

  而物流地产的租金则在加速上涨,强劲的需求和有限的可租赁面积使得非保税仓储租金的加速增长,租金环比涨幅从上季度的1.1%上升至1.5%。成熟的细分市场如嘉定和青浦环比增幅最高,即使是受到税收政策影响,此类区域的新项目开发商仍未大幅下调租金,因为他们预计租户的需求会保持强劲。

  

  主要需求来自于能够满足当地税收要求的第三方物流和制造商。同时,冷链服务商逐渐成为新的需求驱动力。非保税仓储的吸纳量达到119,540平方米,是2018年一季度吸纳量的四倍多。尽管整体需求持续强劲,且询问量保持在高位,开发商依然担忧税收政策执行力度不断加强。一些热门细分市场(如青浦),在新项目招租时需要寻找能够满足税收要求的租户,这有可能导致整体租赁周期延长。而对于已达到税收要求的现有项目,空置面积一旦出现会立即被市场消化。

  一个新项目为上海市场总存量增加47,000平方米。新宜嘉定维玉物流园满租开业。可供开发地块的稀缺意味着供应量的下降,2019年未来三季度的新增供应量预计将降至218,000平方米,低于2018年新增供应量的一半。 “强劲的需求导致市场总体空置率从约8%下降到6.5%。” 仲量联行中国工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)表示。在细分市场中,松江由于租约到期空置率小幅上升,但考虑到该市场的区位优势,预计这种情况只是暂时性的。

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