五环内,你能买到的限竞房可能就这3个

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  目前北京限竞房普遍分为两类,一种是“天赋型”选手,地段好,价格倒挂明显,再奇怪的户型也有人买单;另一种是“努力型”选手,远郊低总价,全凭好产品做成网红盘。

  不过,只要有机会,谁都想住得离城里更近一些。

  已出让的96个限竞房地块,五环内只有11个,9个位于丰台。其中,东城永定府一直没有实质性进展,而海淀四道口地块,可售房源少,据可靠消息称已经没了,严肃君建议,有些项目,等待需谨慎

  

  截至目前北京五环内限竞房项目汇总

  如此看来,2019年上半年,五环内可期待的只有丰台这三个待开盘项目了,这也是“丰台十子”中最后三个未入市项目。

  先做个区分:

  西侧是BPY-L011地块,案名为中铁诺德·逸府

  东侧是BPY-L010、BPY-L013地块,案名为中国中铁·诺德春风和院

  中铁诺德·逸府


  中铁·诺德逸府社区规划图

  项目规划7栋22-27层高层产品,户型设计有60㎡两居、89㎡纯南及南北向三居以及118㎡四居产品,按照限均价67702元/平算,60㎡两居为普宅,总价406万起,首套首付142万起。

  对比目前北京主流限竞房项目,高层的户型做成这样,值得点赞。(暂无带标尺户型图,最终以项目公布为准)

  60㎡做成了南北通透的两居,在整个北京新房市场上十分罕见。从现有户型图来看,主次卧目测面积相差不大,并不是“为做两居而做两居”,另外,内部均为非承重墙,后期装修可灵活改动。

  当然在缺乏标尺的情况下,也有可能是同比例都缩小了,居住感见仁见智。

  89㎡摒弃了目前北京限竞房的主流做法,两种户型都是三居两卫。两卫的设计虽然保证了私密性,但也会造成功能间的压缩。

  A1是真正的南北通透,主卧及客厅朝南。唯一不足在于两个卫生间为暗卫;

  A2是全南户型,跟A1比通透性略差,优势在于采光面够大,三个卧室加客厅全部朝南。不过两个卫生间都位于东北角,从次卧去卫生间的动线稍长。

  B1户型是118平的四居,也是唯一一个全明户型,但只有客厅跟一个卧室朝南,采光相对一般。

  虽然缺乏具体的标尺数据,从目前户型来看,推断该项目得房率不会低,可能会有高赠送。

  中国中铁·诺德春风和院

  

  中国中铁·诺德春风和院鸟瞰图

  春风和院与诺德逸府比邻而建,项目规划了11栋6-27层多层、高层产品,住宅共计1591套,户型为63-136㎡的两至四居产品,东侧为配建幼儿园及教育设施。

  以上两地块于去年11月26日出让,竞得的开发公司,均为中铁旗下全资子公司。

  春风和院暂无户型图,严肃君认为可以根据中铁诺德·逸府户型图进行合理想象。

  郭公庄村1518-L01地块

  郭公庄村地块出让较晚(2019年1月),也相对复杂,目前还没有相关产品信息。

  

  从土拍公告资料来看,其用地性质包含R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地,且地块北侧中地上14150㎡集中建设回迁安置房,共189套。

  地段好也要突出重围

  在拍地之初,有群友曾提出疑问,为什么这两宗地块的价格会高于四环内的金融街·融府、打破了限竞房潜在的环线定价逻辑?

  严肃君认为,中铁诺德双子星所在的白盆窑地区,最早进入购房者眼中的是当年的地king项目-首开华润城,该项目16年首期开盘均价6万5,现在新房报价8万2,是白盆窑唯一在售项目,主打大户型产品。

  对比来看,距离首开华润城仅500米的中铁诺德两项目,单价差为1万+,倒挂比较明显,但首开华润城抬高了整个白盆窑地区的价格水平,导致中铁诺德双子星与四环内限竞房金融街·融府(单价66555元/平)相比,反而没有价格优势。

  再看周边次新房。五环内已入市的限竞房项目,国风长安、橡树澜湾、金融街融府周边无次新房,西城天铸周边次新房无小户型,但中铁诺德双子星周边的次新房竞争力强劲,像京投银泰万科西华府、中海御鑫阁等,房龄新,品质感也不弱,相对于新房而来,次新房比较大的劣势来自于首付压力和交易税费

  除此之外,中铁诺德双子星想要脱颖而出,必须在产品上下功夫。

  高光区里的舒适区

  限竞房入市以来,丰台始终高光。丰台十子中,除翡翠西湖外,均保持着完胜的销售成绩。

  刚刚过去的2019年Q1,丰台是唯一成交过百亿的区域(108亿),并以1173套位列区域成交套数榜第二。

  单盘来看,Q1北京新房共有7个项目成交过亿,4个在丰台。其中,西城天铸以19.56亿元夺得总成交金额冠军,佑安府则以12.94亿元拿下8万+豪宅榜首。

  而中铁诺德双子星所在的板块,因为紧挨丰台科技园,又临地铁,是非常不错的职住平衡地区。

  

  卫星图显示,南侧为大面积待规划绿地,但根据目前周边开发情况来看,预计是住宅的可能性较大。

  从地块来看,项目本身配套一般,但2公里范围内就是丰台科技园,大型商业配套丰富。

  地段:距离南四环直线1.7公里,驾车仅需10分钟。郭公庄村地块紧挨着地铁郭公庄站,而中铁诺德·逸府、中国中铁·诺德春风和院在此东侧1.2公里处。

  产业:紧挨着丰台总部基地,也受丽泽商务区辐射,不仅有完善的道路、绿化以及配套规划,随着多个企业总部的入驻,人流量与日俱增。

  配套:万达广场、永旺梦乐城、花乡奥莱、润亚广场等都在项目1公里左右;距离最近的大型医院是2.5公里外的首都医科大学附属北京天坛医院(新院区)。

  当然不足还是有的,北边就是公租房燕保郭公庄家园,以及回迁小区幸福家园,人口密度较大。

  互动时刻:

  新近亮相的几个限竞房,户型都不错。看来,尝到了好户型的甜头之后,新项目都开始认认真真做市调、搞设计了。

  地段好,还肯在产品上下功夫,就很拼了

  关于这三个项目,你有什么看法?欢迎在评论区留言~~

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