向银行贷款100万买房，用自己的100万投资理财，这么做划算吗？

如果自己有能力全款买房，到底是全款买还是贷款买呢？有人说现在银行的贷款利率低，只要能贷款买房，尽量不要全款买，可事实真是这样吗？假如一个人向银行贷款100万买房，而自己手上的100万则用来做投资理财，这样做是不是划算呢？

首先，来看一下贷款买房需要付出的利息。目前5年以上的房贷基准利率为4.9%，100万的贷款，如果贷20年，等额本息还款的利息大概为57万左右，相当于每年的利息为2.85万，如果贷30年，等额本息还款的利息大概为91万左右，相当于每年的利息为3.03万。

其次，来看一下投资理财的情况。用100万做投资理财，如果理财收益要完全覆盖贷款利息，那每年的收益率只要达到3%以上就可以了。如果只要达到这一收益标准的话，那就简单了，因为目前年化收益率在3%以上的理财产品还是很多的，银行理财、国债、大额存单等基本都可以达到。

不过，如果仅仅让理财收益高于贷款的利息恐怕还是不够的，因为贷款买房之后，除了每月要偿还利息之外，还要偿还本金。

以20年期的贷款为例，虽然每年的利息只有2.85万，但还要还5万的本金，加起来每年就得还7.85万。如果自己的100万一年的理财收益率只有3%，虽然能完全抵扣当年的利息，但不能抵扣当年的全部房贷，剩下的4.85万就只能从100万的本金里拿出，而这又会使得第二年用于投资理财的钱只剩95.15万了。照这样下去，就算是用100万的初始本金再加上理财收益，到最后都不够用来偿还银行贷款，因为从第三年开始，理财的收益就已经没有银行贷款利息多了。如果是这种情况，就还不如一开始就全款买房了。

如果想要贷款买房比全款买房更划算，至少需要100万的初始本金加上理财收益，在偿清贷款后还有剩余，这时每年的理财收益率至少在4.4%左右以上。目前能达到这一收益的稳健理财产品还是可以找到的，部分银行理财、部分智能存款等都可以达到。由此可见，只要做好合理的理财规划，贷款买房确实可以比全款买房更划算。

当然，这里还得考虑实际贷款利率的高低情况。因为现在有很多银行的贷款利率都要比基准利率高，这时就需要更高的理财收益才能使贷款买房更划算。在银行贷款利率分别上浮10%、20%、30%的情况下，理财收益率分别至少要达到4.9%、5.4%、5.9%左右以上，贷款买房才能比全款买房更划算。而如果是用住房公积金贷款，理财收益率只要达到2.8%左右以上，贷款买房就比全款买房更划算。

所以，在可以使用公积金贷款下，就最好用贷款买房，因为这肯定会比全款买房划算的多。如果不能使用公积金贷款，最好不要选择贷款利率上浮较大的银行，因为想要每年拿到5%以上的理财收益也不是那么容易。