一文读懂｜加大户籍制度改革利好哪些城市，房价会涨吗？

4月8日，国家发改委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中指出“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户”，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，对Ⅰ型大城市全面取消落户限制，对Ⅱ型大城市放宽落户限制，对超大特大城市大幅增加落户规模。
放松户籍制度是不是意味着调控政策的放松，同时也带来房地产市场是否会出现好转的思考。
哪些城市将受益？
根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，此次公布的政策具体包括三方面：
城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制。
城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
根据2014年10月29日国务院公开发布的《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》，“以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。”
同策研究院指出，根据通知要求，“‘超大特大’城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例”，因此像北上广深此类一线城市的落户门槛并没有受太大影响，但是根据“通知”中的定义范围，城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制，可以有效承接“超大特大”城市的外溢效应，吸引到更多的年轻人参与到二线城市生活与发展。而“城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市”更是“要全面取消落户限制”。

数据来源：《2017城乡建设统计年鉴》 国是直通车 张文绞 侯雨彤 制图

根据中华人民共和国住房和城乡建设部2019年1月24日最新公布的《2017年城市建设统计年鉴》，“城区常住人口300万至500万的Ⅰ型大城市”有沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、济南、青岛、郑州、昆明、西安，共计10个，“城区常住人口100万至300万的Ⅱ型大城市”共计59个，其中不乏今年以来楼市显著回暖的合肥、苏州、无锡、南通等城市。
同策研究院认为，房价短期看政策，中期看经济，长期看人口。二线城市落户政策的放宽将会极大刺激城市人口的流入，特别是年轻人群的进入会给二线市场带来许多利好，既是人力资源也是实现城市可持续发展的重要保障。而人口的流入效应也会切实影响到各大房企接下来的市场布局。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也指出，对基本面较好的二线城市将带来利好。本次对于大城市的落户限制进一步放松，尤其是城区常住人口100万-300万的大城市全面取消落户限制，对于部分仍有社保缴纳年限的城市，其购房需求短期内可能会有所增加，比如厦门、长沙和苏州这些城市。而像石家庄、太原等经济基本面略差、人口吸引力不足的城市全面取消落户限制对房地产市场的影响相对较弱。
而对于I型大城市，将全面放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制，济南、青岛、杭州等城市将迎来利好，而西安、郑州等城市落户政策门槛已经很低，人口引进红利已在2018年被消耗掉一部分。
对于超大和特大城市，虽然要求加大落户规模，但对于北京和上海来说落户将依旧困难，需求难以短期内释放。而对于深圳、南京、武汉等城市，人口仍有流入空间，长期来看对其房地产市场产生利好。
户籍制度的放松不是调控政策的转向
户籍制度的放宽也带来是否意味着调控政策的放松的思考。
对此，许小乐表示，2016年10月，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，指出在“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上。2018年3月，国家发改委《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，指出继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案。这表明户籍制度的放宽只是城镇化发展的举措，本身是为了打破城乡二元结构的障碍，推动城市发展高质量城镇化，为保持经济持续健康发展提供有力支撑，并不是调控政策的放松。
“户籍制度的放宽是稳步推进中国城镇化率提升，从制度层面保障农村人口向城市转移集中后落户需求，是坚持以人为本的新型城镇化的具体表现，将有效促进城乡协调发展，有利支撑经济社会高质量发展。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为。
张波表示，城镇化的一个重要因素就是户籍城镇化，如果不能有效保障外来人口的落户权益，也就很难保障外来人口公平享有教育、医疗、就业、社保和住房等众多公共资源，无论是取消落户限制还是放宽落户条件，都是城镇化过程中的重要举措。
而放宽落户短期内刺激需求释放，但影响会被逐渐消化。在许小乐看来，放宽户籍制度一定程度上打破了限购门槛，也就意味着更多的人可以进入房地产市场，对一些住房供给本身不足的城市造成冲击。在落户政策宽松背景下，近几年部分二线城市纷纷出台了人才引进政策，短期吸引了一定购房需求。
以西安和天津为例，西安在实施人才落户政策后，落户人口大增，房地产市场明显好转，房价也快速上涨；天津在2018年实施人才政策后二手房成交量激增。
许小乐称，落户政策带来的房价上涨预期刺激需求短期内释放，但落户政策并不必然会带来房价的上涨，需要与供给不足、信贷充裕相结合才会发挥作用。当前的调控环境下，房贷监管较为严格，一些城市的库存逐渐走高，人口进入城市也不一定造成供需紧张。落户政策刺激起来的购房热情往往不可持续，比如天津和西安在人才引进政策后，市场仍然随着调控环境的严厉而出现回落。
放松户籍制度有利于城市的房价稳定
许小乐认为，放松户籍制度是提高城镇化发展，可以吸引人才流入，为经济的持续发展注入活力，从而带来持续的购房需求增长。长期来看，城镇化水平的稳步提升，将对房地产市场的长期发展产生正向积极作用。
诸葛找房数据研究中心分析师孙明英表示，一线城市将加大对高端人才的引进，北京上海对于户籍的管理最为严格，对于高端人才的落户限制有望边际放松，二线城市抢人大战会更加激烈，只有经济发展实力强、潜力大的城市才能持续聚集人口，而产业基础薄弱的三四线城市人口流出趋势不会改变。这次国家发改委出台的政策对北京、上海、广州、深圳会有一定影响，但影响不会太大。城区人口500万以下的二线城市受益最大，这其中包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州、佛山等城市。
在张波看来，目前各类城市放松落户政策主要是基于人才引进，换言之大部分城市还未全面放开落户，人才引进政策对于城市的房地产市场稳定起到一定作用，也保证了城市购房需求的正常释放，有利于城市的房价稳定。
张波称，从发改委本次落户政策来看，本质还是推进全国城镇化比率稳定提升，但不可否认城镇化发展和房地产市场有着极强的关联性，落户政策的不断放宽对于城市房地产市场尤其是增量市场的供需稳定将起到重要作用。
许小乐称，随着房地产市场调控取得阶段性成效，房价快速上涨的势头被遏制，部分城市放宽落户限制，是推进城镇化水平的必要举措，对房地产市场的长期发展也将产生正向积极作用。但同时，在放开户籍限制时，也应该适当增加住房建设用地供应，实行“人地挂钩”，避免供需矛盾扩大。继续做好房地产市场管控，防止借机炒作，造成短期市场波动。