第一太平戴维斯：一季度上海住宅成交量价环比双降

4月9日，第一太平戴维斯发布了2019年第一季度上海房地产市场回顾与展望。第一季度上海住宅成交量和成交价环比双双下降，商品住宅库存达727万平方米，为两年来最高水平；投资市场成交总额达276亿元。

住宅销售市场

第一季度，上海新建商品住宅新增供应146万平方米，环比下跌49.4%；一季度末，上海一手商品住宅库存环比上升3.0%，共计727万平方米，库存量达到两年来最高水平。

第一季度的一手商品住宅成交量142万平方米，环比下降7.4%；整体成交均价为每平米56,500元，环比下跌7.8%；而高端公寓成交均价达到每平米99,500元，环比下降0.6%。

从地段来看，越往市中心价格越高：内环内的均价为每平米105,000元，内中环为每平米89,000元，中外环为每平米63,000元，外郊环为每平米44,000元，郊外环为每平米32,000元。

第一季度上海共成交三幅纯住宅销售用地，其中两幅位于奉贤区，一幅位于嘉定区；第一季度也成交了一块商住办混合用地，位于嘉定区南桥新城；季内共成交一幅纯住宅租赁用地，位于松江区。

预计一手高端市场将会有大量新增供应，总供应量将有可能大于2018年总量。其中静安大悦城、汉中路已经陆家嘴被滨江将有较为集中的项目入市。而政策方面，两会关于2019年房地产基调于去年无太大变化，总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的三稳政策。

零售市场

整体租金上涨0.3%，空置率上涨0.8%，供应面积达到44,000平方米。零售市场中，优质项目入驻情况良好，但市场竞争加剧，C级商场整体空置率仍继续攀升，新供应项目较高空置率影响市场平均水平。

投资市场

第一季度投资市场共达成6宗主要成交，总金额约人民币276亿元，同比上升66%，其中两宗综合用地成交金额占总成交金额的一半以上。融资环境依然严峻，市场基本面由于新增量较大而不容乐观，卖家开始调整价格预期来改善现金流，市场资本化率有所上升。

由于地块开发需要大量资金投入，有资金压力的开发商开始寻求合作伙伴或出售其大规模的开发地块项目来缓解资金压力，开发地块成交总额大规模上升。绿地以人民币121亿元从中民投收购董家渡开发地块50%股权；融创以人民币125亿元（估计价格）从泛海集团收购位于一董家渡开发地块和一北京地块。

境外投资者继续保持积极收购态度，大部分收购对象位于如北外滩、老黄浦江等次级商务区，且大部分成交金额范围为25到40亿。

较2018年，2019年第一季度融资环境回暖，开发商第一季度境内外债券发行量上升，而发行目的主要是为了偿还现在的债务，用于投资的比例较小。