降价潮要来？3个月后，一类房子抛售也卖不掉，一类城市无人问津

还记得2018年的楼盘降价潮吗？老业主们的不满情绪达到巅峰，茶水费、捆绑装修车位不见踪影，房企急的像热锅上的蚂蚁，地也不拍了，房子开始打折了，精装开始改毛坯销售了。

请注意，当时不仅厦门、杭州、成都、合肥、郑州等新一线城市在降价，三四线城市降价的幅度有过之而无不及。

如果你还对当时那个情景记忆犹新，那么现在更应该提高警惕。

掐指算来，已经过去大半年时间了，开年至今，楼市回暖的论调大行其道，不少人以部分热门城市抢房、一二线城市土拍火热为依据，证明降价阴霾已经散去，房地产迎来周期性拐点。

事实果真如此吗？要知道，楼市很复杂，三四线占据房地产至少70%以上的体量，如果只根据几个一二线城市成交回暖，借此判定房价反弹契机来临，显然落入了刻舟求剑的境地。

参考2018年的走势，同样也是在上半年出现抢房、万人摇号、到处都是地王的信号，可过了7月份之后，形势急转直下，本文开头所说的降价潮，就发生在这个时间。

这样的情景是不是很相似？在去年1-4月份，各城市抢人大战、房企拍地的现象与现在如出一辙。

再来看数据方面的对比，2018上半年，全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。2019年1-3月份，开发商情绪边际转好，溢价率上升、流拍率下降，去年12月还是两位数的流拍率，如今已经降低到了3%。

去年西安开启低门槛落户，随后上半年天津、南京、宁波乃至珠海、呼和浩特也开始跟进，刚开始还有本科学历和年龄的限制，到了今年，石家庄零门槛落户、杭州大专以上即可落户，也是几乎一模一样的形势。

照这样的规律看来，如果以2018年7月份为参考，对购房者来说，也意味着一个冷冰冰的事实：3个月之后，2019年楼市将迎来降价潮，与去年大同小异。

这并非是危言耸听，至少从目前的市场结构来看，在这轮大潮中，有一类房子将会被抛售，同样的，有一类城市的人气将更加惨淡，未来甚至会无人问津。

首先，先搞清楚一点，去年哪些房子降幅最大？当然是一二线城市的远郊地区、以及三四线楼市的城乡结合部。

这些地方的房子，在行情走牛的时期，涨幅会跑赢其他市中心其他区域，但碰到了楼市下行的时间节点，跌幅也会远远超过其他地区。

比如去年的环京、环沪和环深，之前爆炒到好几万，随后在严格调控下部分城市甚至房价腰斩，再比如，去年7月份之后，杭州二手房挂牌量一度暴增到4月份的3倍，其中大部分都来自于城郊地区的存量房源。

成都也是如此，二手房成交周期拉长到3个月以上，下半年抛压急剧升高。还有江西上饶、河南平顶山、江苏镇江、山东潍坊等三四线城市，楼市抛售的压力都源于非核心区。

显然，3个月之后的降价潮，会先从这一类房子开始。

这些地区，还都有一个共同的特点，卖家刚开始挂的很高，反复降价之后，即便抛售也卖不掉，成交越来越慢、越来越少，这些特征，都会在今年重演。

其次，哪一类城市未来人会越来越少？很多人都说是三四线城市，这个答案当然没错，但是不够细化。

没关系，有一个名词可以告诉我们答案：收缩型城市。

最近两天，刚刚公布的2019年城镇化建设任务，成了人们热议的话题，其中对于不同人口数量城市的落户指向，是未来楼市的重要参考，其中提到了一点：收缩型的中小城市，引导人口和公共资源向城区集中。

顾名思义，什么叫收缩？人口没了！

清华大学建筑学院特别研究员龙瀛此前指出，在2000年到2010年间，中国有180个城市的人口在流失，同期出现人口流失的乡镇和街道办事处则超过一万个！

我们再对比另一个数据，天风证券房地产团队分析师陈天诚发布研报称，从同比口径来看，3月末的最新数据显示，一线城市二手房成交增幅达到19%，二线降幅达39%，三线以下城市降幅达到了52%。

两相比较，我们不难发现，这部分收缩型城市的人口，将会持续涌入特大城市，未来这种趋势只会越来越强化，而不是出现大的转折。

尤其是那些建造了大量新区，充斥着楼盘和大房企，却没有充足人口填充的中西部小城市，尤其是那些5线甚至6线的县城，拥有各类CBD、商务新区、高铁、轨道交通的地方，将会面临降价与人口流出的双重压力。