望京人民特烦恼:未来金茂府、中海·望京府怎么选?

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  严肃君的N个500人置业群里,曾有过灵魂一问:天悦壹号和北京金茂府,该选哪个?

  相似的命题折叠到北边儿,就变成了,未来金茂府vs中海·望京府,选哪个?

  严肃君已分别建立这两个项目的专属群,请微信搜索yansufenshen163添加房友小易2号,备注感兴趣的项目群即可。

  一个在昌平北七家,一个在朝阳马泉营,产品相似度不高,最大的关联性来自于800万的总价区间。

  而手握800万购房资金,严肃君脑子里一闪而过买房地图,这些购房者大概是来自望京

  1

  望京人民的纠结

  未来金茂府位于昌平北七家,从地段上来说,能承接四个方向的客源,东接未来科学城,西面软件园,向南中关村,东南可接望京。

  中海·望京府位于朝阳马泉营,向西辐射朝阳园北区,南可接望京。

  两者交叉重合的区位,便是望京。

  最有优势的点还在于地铁。地铁17号线开通后,未来金茂府到望京西只需要5站;中海·望京府门口就是15号线马泉营站,3站直达望京。

  在“环线找房”论崩坏的今天,交通距离相似,总价区间有重叠,中海和金茂二者的品牌口碑又不分伯仲,严肃君也理解了这些购房者的纠结。

  2

  一千个人眼里有一千个哈姆雷特

  同为限竞房项目,未来金茂府C18地块限均价54187元/平;中海·望京府限均价68924元/平,在不考虑其他因素的情况下,仅以限均价计算,两个项目800万档的产品,分别对位的是未来金茂府155平的四居、中海·望京府170平下跃。

  先说产品。

  未来金茂府155平四居户型图

  中海·望京府170平下跃户型图

  从户型上看

  未来金茂府155平户型全明,大面宽短进深,四面朝南采光好。主卧做了套房设计,但长辈房到卫生间的动线过长,有这个顾虑的家庭可以让次卧承担长辈房的功能。

  中海·望京府下跃建面170平,卧室集中在地上一层,不过最小卧室只有9平左右,刨开公摊后估计只能做个书房或儿童娱乐室,地下一层为活动区,赠送花园。优势是功能分区清晰,但跃层的装修成本也会相对高一些。

  从产品类型上看

  大平层室内面积整体利用率高,主人活动无障碍,视野开阔,舒适性较好。一层解决家庭生活的所有功能,适合有老人和小孩的家庭

  而跃层更适合年轻人。其最大的特点是功能分区明显,极大程度上保证了主人的私密性。由于室内有楼梯,面积利用率不够高

  不过,跃层能带给主人“楼上楼下”类别墅体验,但在户型、面积和价位上又比别墅具有优势。

  如果单纯纠结产品,严肃君建议购房者先找到自己的痛点。两个项目还有这些产品可选:

  未来金茂府:77平、88平三居高层,限均价51478元/平,总价400万/元套起;120平三居、140平四居小高层,限均价54187元/平,总价650万元/套起。

  中海·望京府:限均价68924元/平,产品是139平四居,总价1000万左右,合院总价2000万左右。

  3

  PK的是“未来”

  事实上,户型不会是购房者的决策点,北京房票珍贵,理性的购房者更看重所在区域的发展前景。

  一句话,买房看未来。

  未来金茂府紧挨“未来科学城”,中海·望京府在“中关村科技园区朝阳园电子城北区”(下文简称朝阳园北区)东侧。

  Round 1 地位PK

  未来科学城是“城”,朝阳园是“园区”,重要程度如你所见。

  2018年北京“三城一区”的规划编制完成,是北京建设全国科技创新中心的主平台。“三城一区”指未来科学城、中关村科学城、怀柔科学城和北京经济技术开发区。

  未来科学城地位与中关村科学城并列中关村科学城又划了很多园区,而朝阳园北区则是其众多园区中的一个。

  

  北京“三城一区”规划图

  未来科学城定位从单一服务于中央企业转变为服务于多种不同科研机构,以科技金融支撑产业发展。

  朝阳园北区将建设“三中心一基地”——科创人才交流中心、国际研发集聚中心、科技创新金融中心和技术创新总部基地将重点发展新一代信息技术、科技服务、软件和信息服务业三大产业。

  

  中关村科学城规划图

  朝阳园北区与望京距离并不远,加上朝阳园南区、西区、望京、酒仙桥的兄弟关系,朝阳园北区的发展前景应该将望京商圈的加持也考虑在内。

  Round 2 配置资源PK

  地位决定资源的倾斜程度,只看大的规划意义不大,落实到项目上的资源才是对购房者真正有用的。

  从资源匹配情况来看,两个项目各有千秋。

  未来科学城规划中的学校、医疗、体育、文化等各项设施都十分齐备。未来金茂府以公立学校资源为主,紧邻北师大实验小学,该小学已开始招生。

  

  未来科学城核心区配套规划表

  未来金茂府距离地铁17号线未来科学城南站仅800米。在建中的地铁17号线(预计2020年开通)和13号线分拆计划,让未来科学城与中关村软件园、望京无缝衔接。

  

  17号线路图及进展实景图

  朝阳园北区的规划包括建设温榆河公园,统筹园区内路网,打造智慧园区、智能市政系统,引进会议展览、国际学校和国际医院等等。

  中海·望京府以国际教育资源为主,公立中学为温榆80中,直线距离15号线马泉营站仅200米,借助朝阳园北区的道路规划,可有效缓解前往望京地区的交通拥堵。

  Round 3 承接能力PK

  园区聚集企业,企业带来人才。人才直接关系到未来该区域房产的承接力。

  未来科学城入驻的企业,目前以央企、科研机构为主,已确定国家电网公司、中粮集团有限公司、神华集团有限责任公司等。后期扩大引进企业种类,能吸引来什么样的企业,还未可知。

  朝阳园北区作为扩展区域,承接中关村朝阳园的部分需求。以科技、信息、软件企业为主,比如已确定的阿里巴巴。

  不过,一个阿里巴巴带来的影响不容小觑。但除了阿里巴巴以外,朝阳园北区还将有什么企业入驻,也还是个迷。

  如果对未来不确定,那么回到最初,我们再来看下当下的房价情况。

  未来金茂府限均价51478元/平、54187元/平。对比周边新房的价格,单价差近1万。未来公元均价5.8万-6.1万/平;融尚未来均价5.6万-5.9万/平;东方蓝海中心均价5.7万/平。

  由于未来科学城周边二手房多为别墅小区,其均价不具参考意义,在此不做对比。

  中海·望京府限均价68924元/平,对标139平产品,崔各庄限竞房或有140平户型,限均价78148元/平,单价差1万;170平下跃无对标项。

  中海·望京府合院总价2000万左右,邻居小区都是观唐别墅、远洋LAVIE、财富公馆、九章别墅等,同面积段二手房总价2600万起。

  若只纠结于800万档的产品,理论上,未来金茂府,买到就能赚到每平近1万的差价

  互动时刻:关于两个项目以及两大园区的发展前景,你有什么看法?欢迎在评论区留言互动~

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  这里有区域群,也有专属项目群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  加群时请备注心仪的购房区域(如:海淀),可以直接走快速通道喔~

  无法扫码 请加微信yansufenshen163

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