有项目楼价低过临深,坪山还有哪些价格洼地?

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  最近每次来坪山,每次都能感受到这里一片热火朝天建设繁忙的景象,每次来每次都有新变化,感觉是有那么点要崛起的意思。

  东进的重头戏,备受关注的地铁14号线、16号线顺利进行中,除此之外,南坪三期全线开通在即,盐坪通道也已全线打通准备装修了。凭借着交通的利好,很多旧改和新项目都在稳步推进中,坪山也终于变成了个大工地。这种感觉,像极了04年的福中和09年的后海。

  出乎意料的是,同样是新盘,坪山有些地铁口项目,楼价甚至比东莞的松山湖、凤岗这些临深镇区还便宜。天了噜,几年前有所谓的大咖还在讲什么打电话要拨区号的地方不要去,才多久,计划已被变化抛弃了,连个招呼都没有打。

  不甘心啊,堂堂的0755怎么就卖不过人家靠临深概念炒房子的东莞了呢?这究竟是刚需的沦丧还是投资客的扭曲?亦或是楼盘太差了?

  这次坪山行,更新了很多项目的最新动态,也发现了有楼价比临深便宜的,都有哪些?是否被低估?大家看完可以跟老牛一起来探讨一下。

  01

  兆邦基碧湖春天

  项目原为汤坑第一工业区旧改,位于坪山区坪山大道与汤坑路交汇处西侧,由深圳市盛城和记房地产开发有限公司进行开发。

  项目占地约5.2万/㎡,建面约28.5万/㎡,其中,公共配套设施12080㎡(含公交首末站3900㎡,12班幼儿园一所,独立占地3690.7㎡,建筑面积3200㎡),设置一处地下公共充电站700㎡。规划小学用地和公园绿地。

  最新动态:部分已出地面2-3层,另,仍有一块空地未动工。

  此项目老牛前期写过一篇新盘发现,有兴趣的朋友可以点击查看:【新盘发现】坪山大道旁纯住宅项目 碧湖春天花园初露头角

  

  工程概况牌

  

  公布的施工现场布置图

  

  已出地面2-3层的样子。

  

  未开发空地。

  02

  卓越汤坑旧改

  项目原为汤坑片区旧改,位于坪山区坪山大道与金碧路交汇处,14年至今进展缓慢。项目用地面积为8.5万㎡,开发建设用地面积为5.2万㎡,计容积率总建筑面积为28.5万㎡。

  最新动态:部分楼栋已清空,部分土地已平整。

  

  

  

  

  效果图

  

  平面图

  卓越对面,隔着一条路的大族旧改,目前暂未有动静。

  

  

  大族旧改区域

  03

  华侨城地块

  地块位于坪山大道与体育二路交汇处,14号线沙湖站旁,毗邻坪山中山中学。

  最新动态:有准备动工的迹象。

  

  

  地块现状

  周边环境,毗邻坪山中山中学

  

  距离中小企业总部基地不远。

  04

  豪方东园

  位于坪山区马峦街道,与比亚迪总部一路之隔,属于16号线(在建中)地铁口物业。

  最新动态:已建设有30层左右,部分楼栋已封顶,预计近期开展示中心。

  区域价格3万+ 在建地铁口小型综合物业 豪方东园[规划篇]

  

  

  项目现状

  占地面积为24830㎡,建筑面积为97091.8㎡,容积率为3,集4栋31层的高档住宅、1栋18层四星级酒店为一体,户型以70-120㎡的2-4房为主。

  

  

  05

  谷仓府

  项目位于坪山新区马峦办事处沙坣社区,东纵路与民强路交汇处东南侧。

  占面5.8万㎡;建面35万㎡;商业面积2.86㎡;容积率4.4。

  最新动态:土地平整,动工中。

  

  

  

  施工现场

  

  地块现状

  

  效果图

  06

  富润乐庭

  项目位于坪山区东纵路与沙新路交汇处东北侧,由深圳市南科润投资发展有限公司开发,距离16号线东纵站约500米左右(根据百度地图测距),门前有公交站点“沙坣新村”,日常购物可去到东纵路对面的“坪山新天地商业广场”。

  占地面积约2.3万㎡,总建面约14.8万㎡,规划有7栋住宅,共842套房源,停车位800个,容积率为4.4

  

  沙盘和区位图

  最新动态:已开盘,去化约20%。目前在售约75㎡-81㎡-86㎡-95㎡-115㎡。带精装交房。2021年4月30日交房,目前还有97折。

  

  项目备案均价,据兽兽介绍,最低价折后不到3万/㎡。

  

  07

  正奇未来城

  项目位于龙坪路与金牛西路交汇处。

  最新动态:动工中,预计今年入市。

  

  效果图

  08

  益田共和城邦

  项目位于燕子岭四路,深圳市坪山区行政服务中心旁。

  占地:17.30万㎡,总建面:101万㎡;容积率:4.34

  其中,商业面积10.52万㎡;商务公寓8.64万㎡;办公面积8.12万㎡

  最新动态:公寓部分在建,目测已建8层左右,预计今年底或明年入市。住宅部分还未动工。

  

  

  公寓部分益科大厦

  

  施工现场

  

  整体效果图

  09

  中海限价地

  项目位于坪山区金牛东路与创景路交汇处,靠近奥园翡翠东湾。土地面积19194.68㎡,建筑面积86300㎡,配建人才住房15290㎡。

  最新动态:部分桩基中,部分土地平整中。

  

  

  

  在建的人才房地块。

  10

  佳华新和旧改

  项目位于坪山街道六和社区、龙坪路、兰竹西路、昌盛路和金丰路围合区域。

  用地面积41796.8㎡;建面138720㎡;其中,住宅面积71503㎡;保障住房434㎡;商业面积2520㎡;商务公寓31200㎡;公共配套3497㎡。

  最新动态:桩基即将完工。

  

  

  

  11

  恒大城

  项目位于坪山中心区,北侧龙坪路、南侧深汕公路、西侧昌盛路、东侧和兴路所围合区域,在建14、16号线双地铁口,建设用地面积约17.5万㎡,计容积率总建筑面积约100.1万㎡,配建有19万㎡大型商业,另外还包括有九年制公立学校、幼儿园、写字楼、酒店等。

  项目特色:百万综合体、自带19万平商业、在建14、16号线双地铁口

  

  

  项目拆除用地面积约为30万㎡,开发建设用地面积约为17万㎡,计容积率总建筑面积约为100万㎡,其中住宅建筑面积约78.8万㎡(含保障性住房65510㎡),商业建筑面积约19万㎡。

  

  最新动态:一期目测已建11层左右,预计今年5月份开营销中心。

  

  

  俯瞰恒大城

  12

  新辰横岭塘旧改

  项目位于六和城对面,规划59万㎡旧改。

  最新动态:目前暂未有进展。

  

  暂时没有拆迁的迹象。

  

  13

  花样年世界塑胶厂旧改

  项目位于坪山区坪山街道,由金碧路、东纵路、坪河北路及洋岭路围合而成。更新单元拆除用地面积为12.1万㎡,开发建设用地面积为7.1万㎡,计容积率总建筑面积为39.2万㎡,容积率5.5。

  其中,住宅为28.5万㎡(含保障性住房3.14万㎡),商业6万㎡(含社区菜市场),办公3.3万㎡,公共配套设施1.3万㎡(包含幼儿园、公交首末站、文化活动室等),另外,地下规划公共配套设施为1100㎡。

  该项目由15栋31-48F的超高层住宅楼、2栋26-30F高端写字楼、社会福利敬老院、42班制小学、9班制幼儿园以及若干商业配套组成。

  最新动态:规划旧改36万㎡,桩基状态。

  

  

  

  14

  沙湖旧改

  最新动态:房屋已清空,业主跟租客都已经搬走,等待土地平整。

  

  

  

  

  15

  华谊兄弟文化城

  项目一期总建筑面积约65万㎡,计划总投资约130亿元,规划有约4.5万㎡最新二代超能影棚、影视总部基地、大师工作室、影人公寓、4万㎡影视主题商业街区等五大业态全产业链功能性园区。

  最新动态:预计4月初开售,42-82㎡精装公寓,单价2.7万/㎡,折后单价2.5万/㎡。共576套。

  

  

  华谊兄弟文化城获批预售许可证,目前已在市场监督管理局公示,本次共备案576套房源,位于1栋,均为商务公寓产品,其户型面积约47-82㎡,均价约2.71万/㎡,单价区间在2.5-2.9万/㎡,总价区间在119-230万/套。

  

  16

  坪山世贸公寓

  项目位于坪山大道与振环路交汇处,近地铁14号线沙湖站。

  最新动态:现推35㎡和57㎡单间和两房户型,公寓带阳台,不通燃气,带精装修交楼。现在有97、99两个折扣,一次性付款可再打99折。

  

  

  围挡效果图

  

  一期分布图

  在以上的项目中,老牛注意到,距离16号线地铁口约500米,在售的富润乐庭备案价最低3.1万/㎡,而折后甚至不到3万/㎡,且是精装交楼。除此之外,老牛参观样板间时发现,项目有很多面积较大的飘窗,据兽兽介绍,这些飘窗位置交楼后可以做“优化”,并且开发商是按照“优化”后的户型交楼。经过老牛与兽兽反复确认“优化”的意思后,老牛理解为飘窗的位置是可以打掉做平,与地板保持同一个水平面,这样的话就相当于房间的空间被拓展。如此一来,房间的实用面积将会有较大的提升。

  按照福润乐庭的性价比来看,目前松山湖的晓月湖均价3.3万/㎡-3.5万/㎡,凤岗中海云麓3.5万/㎡,这两个临深的项目,价格甚至高于福润乐庭的低价单位。

  在14号线与16号线的赋能下,老牛认为坪山的潜力还有可挖掘的空间,而部分项目的楼价在逐渐与临深有倒挂的迹象中,我们能否从中寻找出某个价值未被发现的洼地呢?

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