楼市出现分化，部分城市人口流出，李迅雷：人口老龄化是问题

伴随着楼市调控进入深度阶段，房价逐渐已经回归到平稳状态了，即使是热点城市的房价也出现了小幅回落的局面。在楼市逐渐走向平稳状态时，市场分化也变得越来越明显。

从土地价格来看的话，过去的三年里出现了这样一种规律。就是拿地面积大幅上涨的话，土地的溢价率也会出现上涨，两者会有着同时上涨的态势。相反的情况，土地出让面积出现了减少，溢价率也会降低，这样的情况在2018年就可以看出了。

本以为这样的规律会一直保持下去，谁知道2019年却打破了这一规律。因为2019年拿地面积和土地价格出现了背离的情况，3月份300城住宅拿地面积下滑了30%，不过开发商在拿地这方面的情绪却在不断提升。溢价率虽然在上升，流拍率却在下降，这样的局面还是令人比较意外的。

从一定程度上来说，这也是市场释放的一个“信号”。在一线二线城市的数据开始出现利好情况时，三四线城市却出现了向下的局面，可以看出三四线楼市已经出现了“疲软”。

会出现这样的情况其实也在大多数人的意料之中，包括中泰证券首席经济学家李迅雷曾表示过：对于房地产市场来说最大的问题就是人口老龄化，因为人口老龄化城镇化进程也有所放缓，不少三四线城市出现了人口净流出的局面，对于人口大量流出的地区楼市发展会有着不确定性。

虽然目前国内房地产库存水平已经降到比较合理的水平了，不过卖出去的房子依旧存在。这些也会成为房地产市场的“潜在供给”，对于这样的情况李迅雷表示，目前房地产市场过剩的情况还是存在的。

因为很多人都有着这样一种固有思想，认为只要投身楼市就能赚钱，所以才有这么多的炒房客热衷于楼市。从2019年1月份开始，楼市就传出了不少的利好消息，这样的消息也吸引了不少炒房客，想继续进行投机。不过很显然现在的市场并不是用来投机的，“房住不炒”这样的理念已经十分清晰了。往后房子在投资这方面的属性会大大削弱，居住的属性会越来越强。

根据数据显示，3月份楼市的表现还是非常活跃的。对于楼市来说现在已经有了一定程度的积累，在3月份只是集中释放了一下。一线二线城市成交量的上升，其实也印证了楼市的分化。伴随着楼市的分化，群众最关心的房价也会出现不一样的变化。

可以肯定的是即使楼市出现分化，房价也不会出现大幅上涨或是下跌的局面，因为楼市调控的初衷就是为了让房价回归到理性的水平。在总体趋势走向平稳的状态下，局部区域或者楼盘房价可能会出现变化，不过也不可能出现大幅度的上涨。往后对于购房者来说利好消息会越来越多，想要买房的人士可以再观察一段时间。