户口终于放开了,二三四线城市房价又可以上涨了!

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  昨天,国家发改委印发了一份也许将会深刻改变中国未来面貌的重磅通知。

  它的出台,是对盘桓数十年之久的户籍壁垒最重一击。

  同时,也间接宣布着,热点城市的限购打开了。

  房地产这个夜壶,又要拿出来了?

  户籍制度再度松绑

  4月8日,国家发改委网站发布《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《任务》),提出今年将继续加大户籍制度改革力度,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上:

  

  城区常住人口100万—300万的II型大城市要全面取消落户限制;

  城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

  

  根据《智谷趋势》的统计,城区常住人口超过100万以上的Ⅱ型大城市,总共有65个,包括乌鲁木齐、贵阳、石家庄、汕头、珠海、无锡、兰州等。

  

  (备注:关于人口统计,官方有不同的口径,导致数据比较混乱。所以重点任务也说了,要“改进城市人口统计工作,开展各城市的城区常住人口统计前期工作”。文章所提及的佛山、东莞、重庆几个城市,其城区常住人口争议性较大。随着数据的越发透明化,这几个城市的城市规模需要适时调整。期待官方的一锤定音。)

  未来这些城市将全面取消落户限制。

  河北省会石家庄是出手最快的。早在今年3月,“国际庄”就出台文件彻底放开户籍制度,拿着户口本和身份证就能零门槛落户。目测很快就会有更多省会城市跟进。

  在65个Ⅱ型大城市当中,至少有13个城市颁布过限购政策。

  比如说福州、南昌、珠海、无锡、唐山、佛山、赣州、保定、海口、淮安、秦皇岛、常州,外地人要在这些地方买房,需要缴纳1~5年的社保或个税。

  但《重点任务》的出台,等于宣告了这十几个城市的限购政策沦为一张废纸。以后外地人通过零门槛落户的方式,便可以长驱直入,限购徒有虚名。

  Ⅰ型大城市总共有13个,包括西安、哈尔滨、青岛、长春、济南、大连、合肥、昆明、太原、厦门、南宁、苏州、宁波。

  

  虽然这几个大城市,没办法像石家庄那样能够自由落户,但未来的门槛真的会低到史无前例。

  在中国,文凭就是房票就是楼市通行证的态势越来越强。

  全中国历年来单单大学生就有上亿人,加上技术工人和海归,这个数字更是不得了。

  能否全部受益?

  从2017年以来各地的“抢人大战”和房价变化的关联性可以看出,一个城市的人口净流入量与楼市购买力呈现高度正相关。

  今年年初,有头部房企的掌门人直接提出,不要再讨论布局一二线城市还是三四线城市了,主要目标应该是产业和人口净流入区域。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次发改委公布2019年新型城镇化建设重点任务,对于2019年楼市发展有比较直接的影响,各地或许会强化人才落户等相关政策,对购房需求影响较大。

  但是否所有Ⅰ型、Ⅱ型城市的房地产都能够从中获益呢?

  还要因地制宜。

  

  根据郁言债市的报道,预计I型大城市可从放松落户中不同程度的获益。

  这些城市基本上都存在不同程度的限购、限售政策,如放松落户可能给房地产市场带来增量需求。重点关注京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的I型大城市,如杭州;以及三大城市群以外城市群的首位城市,如郑州、西安。

  II型大城市重点关注自身吸引力强劲且存在限购政策的城市,预计受政策影响较大。

  II型大城市中有限购政策的城市可分为三类:

  1)京津冀、长三角和粤港澳三大城市群中的II型大城市,如无锡、宁波。背靠大型城市群,且自身具有较强的产业实力和教育医疗资源,可分流首位城市无法落户的人才。

  2)三大城市群以外城市群的第二、三位城市,如长沙。作为区域中心,可对周边地区形成一定程度的虹吸效应。

  3)人口大省的前两大城市,吸引省内人口流入就足以支撑起地产需求。

  除以上三类以外,其他城市需要综合考虑城市的经济总量、产业结构、教育医疗资源等公共服务和自然环境等因素。

  不是所有城市都可以用户口吸引人才,吸引到人才之后还要留住人才。

  能否吸引人才流入,除了户籍价值以及落户难度之外,当地的产业情况、房价、配套公共服务以及自然环境也较为重要。以天津为例,部分人看重天津户口,可能不在于天津的产业,而在于天津的高考升学条件。

  这类因素不仅会影响人才流入的多寡,还会影响到能否留得住人才,之后才有望产生新增的地产需求。比如纵然吸引大量人口迁入,如配套公共服务不尽如人意,前期部分落户人口也可能选择迁出,带来的地产需求也是短暂的。

  据此推断,城市自身具有足够的吸引力,才能借助放宽落户吸引人口流入,以支持房地产、推升土地财政的收入。而如果城市自身吸引力不足,不足以吸引人口流入,也就谈不上支撑地产和土地财政。

  因此,这种模式之下可能是“强者愈强、弱者愈弱”。

  今天这份文件的意义在于,它宣告了中央的调控思路正在发生重大变化。

  中央正在给大城市的扩张松绑。中央明确无误的告诉你,以后我要发展大城市了。

  原因主要有两个,一个是中国越来越意识到,户籍制度严重阻碍大城市发挥规模效应,第二个是经济下行压力之下,地方政府又将大规模减税降负,财政收支会比较紧张,所以要导入人口,捡起房地产这根拐杖。

  (文章综合自:中国网财经、智谷趋势、郁言债市)

  ——END——

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