力高集团(1622.HK)：土地储备大增104%，财务稳健助推价值释放

作者：格隆汇 吴YS

力高集团(1622.HK)最近公布全年业绩，从这份成绩单上，我们可以看到，力高集团一如既往的保持稳定增长。

截至2018年12月31日止年度，集团实现收益67.36亿元人民币（单位下同），较上年同期轻最近微上升；年内溢利12.96亿元，同比增长30.9%；公司所有者应占溢利9.91亿元，同比增长14.9%；基本及摊薄每股盈利27.90分，拟派末期股息每股3分。

从公司公布的财务数据中可以看到，力高集团具备长期的投资价值，其中关键因素有三个：1.不断累计的未结转收入支撑公司业绩稳定增长；2.土储大增意味未来销售规模有望进一步提升；3.融资能力及债务水平一直以来保持健康，在业内能够获得长期优势。

业绩稳定发展，利润增长具备确定性

分析房地产的业绩表现需要理解财务数据上的一层关系：合约销售-未结转收入-营业收入-利润。对于力高而言，这意味着今年的未结转收入将影响明年公司的营业收入，从而影响明年的利润。其中，合约销售是公司业绩增长的先行指标。

可以看到随着2018年公司合约销售规模的加速增长，公司的未结转收入持续增加。

从公司各业务的的营业收入情况来看，力高主营依然为房地产开发业务。但同时，近年的多元业务发展较为迅猛，目前部分业务逐渐成熟，有望成为日后新的业绩增长点。其中，公司的营业收入新增了两个收入来源，分别是建筑材料，及保健服务。

力高集团近年专注深耕房地产业务的同时，围绕着房子的多重功能，以满足人们“从幼到老全生命周期”的需求为目标，在匹配客户的多层次需求，提供多元化的增值服务方面进行了积极的拓展。目前，集团已经进入文旅、健康医养、教育等产业领域，业务涵盖地产全价值链条，全面实现多元化产业合纵连横。

2018年9月，力高集团举行了与八家战略合作伙伴的签约仪式，其中包括中科院宁波材料技术与工程研究所、中国智慧城市文旅委员会、华景研学、圆核文旅、爱照护、CP长者屋、中城新产业及里奥智能机器人等。

值得注意的是，2019年3月，力高旗下第一个社区康养项目在南昌落地，凭借先进的医疗设施和专业的医疗服务，以及社区义诊、居民免费健康筛查、便民服务等社会公益活动，得到了周边社区居民的广泛认可。

而这些多元业务同时跟力高地产开发业务产生密切的协同效应，不单单能为公司打通产业链，还能带来产品升级，推动公司的品牌溢价逐步提升。

土储爆发式增长，长期价值突显

对于房地产企业而言，土地储备是地产公司影响长期价值最重要的因素，支撑着公司长远的发展。长期价值的角度来看，公司释放价值的过程是：土地储备-管理-产品-合约销售。因此分析公司土地储备的变化就能够分析出公司未来业绩的增长潜力。

截至2018年年底，力高总土地储备1000万平米，对比2017年同比增长104%。土储爆发式增长也预示着未来公司的成长性得以跃升。

而公司一直以来交付物业的平均土地成本占平均售价的占比持续下滑，2018年力高交付物业的平均收购成/平均售价只有15%，这意味着公司产品的盈利水平正在攀升。

而2018年力高土地储备获得大幅增长，主要原因是公司新开拓了几个具备发展潜力的城市。公司于2018年分别进驻了湖北武汉、浙江宁波、江苏南通、江苏苏州四个新发展城市，并成功获取多个优质项目。

从区域上看目前公司土地储备主要涉及京津冀区域、长三角区域、粤港澳大湾区等。比重上整体布局相对均衡，具有较强的抗风险性。

而从城市上看，公司主要布局在一二线城市，及少部分在三线城市。随着我国城镇化进入后期阶段，经济进入区域发展阶段，越来越多的需求及资金从一线城市向外延申。因此核心的二三线城市对比一线城市，在规模和例利润上都能迸发出更大的发展空间。公司土地储备的城市格局将受益于未来行业发展的趋势。根据wind数据对比，从2017年开始，二三线城市的房地产市场增长潜力开始超过一线城市。

目前公司1000万平米的土地储备，保守估计总货值能够达到900亿元，在公司销售规模稳定增长的情况下能够支撑公司3-4年发展。

同时，力高一直以来保持远高于同行的利润率，截至2018年12月31日，公司归母净利润率为15%。因此按照10%的折现率进行计算，公司土地储备内在价值达到120亿元，长期价值突显。

净负债端优势明显，股息稳定增长

2017-2018年以来，房地产板块出现较多“黑天鹅”事件，同时整体板块估值也一度承压。但是力高相比同行受到的影响较小，主要原因是公司一直以来稳健的财务能力支撑。

上文也提到，力高集团2018年新进入了4各城市，土地储备快速增加，这必定会推动公司负债有所上升。但是可以看到，截至2018年年底，公司的净负债率水平为32.4%。同比2017年非但没有上升，反而出现了下降。

值得注意的是，公司目前的杠杆水平远远低于同行，可以说公司未来发展仍拥有较大的“安全边际”。众所周知，由于房地产企业受到周期影响，在下行周期时，投资者会对企业的偿债风险形成担忧，最终对公司长期价值进行“打折”评估。这方面因素难以影响力高的估值，反而有利于公司长期价值的释放。

截至2018年12月31日，力高现金存款78.7亿元，短期有息债务61.5亿元，长期有息债务49.1亿元，现金足够覆盖短期债务，风险可控。

在安全性得到保障后，对于新土储的开发公司需要获得更充裕资金进行发展。公司通常途径是向国内银行及金融机构申请开发贷款，除此之外力高的融资渠道也保持多元和通畅。这从近期公司的融资活动便可观察得出：

2018年2月，发行2019年到期3亿美金优先票据；2018年8月，公司发行2020年到期2亿美元优先票据；2019年1月，发行2.5亿美元优先票据。公司发行外债主要目的是用以置换将要到期债务，以及支持公司业务发展所需。目前公司平均融资成本约为7.1%，保持合理水平。

在良好的业绩和稳健的财务支撑下，公司2018年派息进一步增长。公告显示，力高2018年全年派息为每股5.5分人民币，派息率为19.7%。

全年每股派息金额为5.5分每股，对比去年去年增加10%。随着公司未来利润持续增长，公司的派息有望持续增加。

小结

力高集团近年地产业务积极开拓核心区域具备发展潜力的城市，如武汉、宁波、苏州和南通。土地储备的大幅增长1倍的背景下，公司地产业务的成长性进一步被激发。除此之外，公司多元化业务板块逐渐落地成熟，对公司地产业务进行升级同时形成新的利润增长点。

公司原本优异的财务管理能力使得公司的债务水平远低于同行，这在长期发展中奠定了“护城河”。这是力高在目前发展形势下仍能自如拓展城市版图的竞争力所在。

稳健的的财务状况降低了市场对公司内在价值“打折”的风险，有利于公司价值的释放。而力高近年保持较高的分红派息，使得公司股息收益率具备吸引力，有望进一步刺激公司估值上升。力高集团无疑是地产行业中走出独特发展路径的稳健耕耘者。