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调仓配地!今年贵阳住宅供地加量,3号线地块祭出“自持”门槛

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贵阳土地市场看似的平静中,已经是夹杂过一番风雨。

近日,市自然资源和规划局官网发布《贵阳市2019年度国有建设用地供应计划》。

数据显示,住宅的供地保持稳中有增,相比之下商服的供地却大幅度的下滑。意想不到的是,工矿仓储用地成为2019年贵阳“调仓配地”的最大赢家。

今年市场面粉量的增减,后期的面包口味,可真的也在跟着变。

01

按照此次计划,今年供地总量为2302.7491公顷(1公顷=1万㎡),其中新增用地2051.9417 公顷,存量用地250.8074 公顷,整体上相比2018年的2399.3426公顷,略微有所下降。

但是,2019年计划供应的住宅用地642.3581公顷,相比2018年小幅增长约82公顷。其中,今年的保障性安居工程用地139.3234公顷,相比去年增长17.5公顷。

与住宅用地的平稳不同,贵阳商服土地供应计划却迎来大幅下调。2018年商服用地计划供应648.5488 公顷,而2019年仅为434.3382公顷,下降达到约214公顷,幅度达到约33%。

作为商品房市场的面粉来说,土地供应是续稳定发展的前提。

由此来看,与民生息息相关的住房供地要保质保量,而商业服务等方面,则要适当调整。

按照倾向性的观点来看,确保住宅土地供应量的逐步增长,可以更好地实现供求的均衡,中长期平抑价格波动。

从另一面来说,贵阳商业地产的现状而言,商服用地供应的大幅降速,正在为市场转向创造机会。

有望稳定现有的写字楼、公寓、商铺等物业均价的同时,稳步推动存量的去化创造空间。

按照如今的地价而言,顺利的实现土地的出让,预期中的面粉销售收入,也还是可以落袋为安。

具体到各个区域的住宅供地而言,贵阳市本级(云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、观山湖区、高新区、经开区)与一市三县(清镇市、修文县、开阳县、息烽县)的计划供应,均有不同程度增长。

2019年贵阳市本级计划住房用地供应403.5441公顷,高于2018年计划的357.0791公顷,增长达到46.465公顷。

同时,今年一市三县住房用地供应238.814公顷,高于2018年计划的203.2168 公顷,增长达到35.5972公顷。

综合数据来看,贵阳商业地产等为代表的土地供应缩减,正是让位于工业、制造业等实体经济。

2019年贵阳市工矿仓储用地供应达到854.8168公顷,相比2018年大幅增长约203公顷,增长的幅度也是达到约31%。

结合过往的市场实际来看,猜想2019年的这一数字,也是达到历年的高位水平。

可以预见,围绕当前“一品一业,百业富贵”的方针路线,为推动实体经济的高质量发展,高水平开放,已经统筹做好充足的土地资源储备。

02

不仅是供地敲定指标,具体的土地出让中,也是加大了拿地的门槛。

近期,位于乌当区的2宗土地挂牌出让,总出让面积7.1万平米。宗地坐落于乌当区东风镇乌当村,以及水东路延伸段北侧。

此次拿出的G〔19〕018土地,就首次提出“自持”的要求。也就是说,房开拿地开发以后,必须持有相应部分的产权,并且在期限届满后,才能进行出售。

具体到用地指标来说,G〔19〕018,土地用途为商业、住宅(居住89%、商业11%),土地级别为住宅六级、商业八级。

  • 总用地面积7.6万平米,实际出让面积5.44万平米,市政道路面积8887.7平米,3号线占地2887.3平米,计容建筑面积为13.41万平米。

  • 规划指标:容积率2.09,建筑密度30%,绿地率30%,建筑限高100米。

  • 竞得人需将15%的建筑面积留存为自持房产(不对市场销售产权),且自持年限不低于10年。

“10年之后,我们是朋友,还可以问候”...此次的年限定格,相对于硬性的配建来说,可能还算得上是歌词中的那份温柔。

这样的难度提升,正好与准地铁盘的价值相映衬。这块地刚好位于贵阳地铁3号线东风镇站的区域,近端的直线距离也是在500米以内。

东风镇站位于东风镇范围,距离东风镇镇政府约410m。

  • 车站共设 3 个出入口,其中 1、2 号出入口均位于东风大道南侧,1号出入口位于交叉口东南象限永乐药业附近,无障碍电梯与其结合设置;2 号出入口位于交叉口西南象限贵州广奕医药销售有限公司附近;3 号出入口位于交叉口西北象限,现状为沿街低层商铺。

此外,宗地编号G〔19〕019,规划用途为商业100%,土地级别为商业八级。

  • 总用地面积3.62万平米,实际出让面积1.66万平米,市政道路面积6999.3平米,轻轨3号线占地2705.6平米,市政绿化面积735.2平米,计容建筑面积为6.44万平米。

  • 规划指标:容积率2.5,建筑密度40%,绿地率20%,建筑限高100米。

从具体的配套而言,地块紧邻目前大热乐湾国际实验学校,周边有乌当小学、红幼儿园等,也是增加教育配套的市场预期。

由于靠近3号线周边,两块地分别有9775.1平米,以及9217.9平米的轨道保护面积纳入指标平衡。

(地块出让卫星示意图)

而在起拍价格的方面,G(19)018号地块将采用“双竞”+“摇号”模式进行出让,起始楼面地价为3100元/平米,加价幅度为60元/平米的整倍数,最高限价为6000元/平米;

起始配建长度为0米,加配建长度幅度为64米的整倍数,最高限制配建长度为1810.344米;竞配建内容为滨河路东风段,配建金额最高限制2.25亿元。

G(19)019号是纯商业地块不设最高限价,价高者为竞得人,地块起始楼面地价为2465元/平米,加价幅度为64元/平米的整倍数。

此次挂牌的2宗地块将于5月7日15:00进行交易。

03

这块地其实并不新,早在2018年9月就曾以2018地字第066号挂牌出让。而在最后关头,终止出让。

2018年地块出让公示图

去年这块地“被叫停”,可能受到3号线建设推进的影响,不过也是成功地避开当时的土拍低谷。

当时,贵阳土拍市场刚经历过一阵寒潮。2018年年中,多块土地相继的流挂拍,也让市场的情绪一度走低。

时隔数月,乌当区的这块地最终“解封”。而且,同期流拍挂的多宗土地,在后期入市以来都找到不错的归宿。

最具代表性的,自然是三马片区长岭南路延伸段旁,连续两宗地价熔断的地块,也是分别由新城以及远洋地产拿下。

近期,三马片区去年曾经流拍的第三宗地块,也已经再次挂牌,并将在2019年04月11日截止挂牌。

而在明天(4月9日17:00前),还没有房企报名的话,基本上可以宣告地块会提前流挂。

相反,按照目前的行情,地块顺利的完成出让,基本上也就有大概率宣告:

云岩三马这片,正式成为贵阳地价6000元/㎡ 限价的“熔断专区”。

作为“数博大道”南段的沿线,这里也同步进入新的开发周期。

2019年贵阳土地供应大局初定。

面对当前的土地盘面,对于住宅和商业来说,一保一压都算得上是好/不坏的消息。工矿仓储也得到充分的倾斜,聚焦于推动经济的持续发展。

目前市场行情相对弱势,但是本土刚需和改善型需求不乏出手,也能窥见省会城市的虹吸作用正在稳步地兑现。

而对于后期的走势而言,还是有句丑话,可以大胆的问在前头,“准备好子弹,今年还可一战?!” 作者:老幺

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