房主自拆上百平米违建！百年四合院重生变长租公寓

除了院中间一棵歪脖枣树，百余年历史的小茶叶胡同12号院几乎都变了。从高处俯视小茶叶胡同，唯独12号院格外不同：瓦片浅灰，鳞次栉比，每条屋脊线都归整有序，透着京味建筑的气派。

一年多前这里还是另一番景象：院里塞满了违建，破砖烂瓦，脏水横流。上世纪七八十年代，院子里就开始搭建各种房子，挤得满满当当的。这些房子被分租给20多户，大多都是做生意的。按照统计，院子内的违建面积超过100多平方米，算平房里的“违建大户”了。

人太杂，环境自然就乱了。“院子里的自行车、电动车就能摆一排，人要出门得侧着身才能过去。”院子主人陈先生说。

去年4月，这里的违建终于拆了。让他改变想法的是同一条胡同的16号院。16号院在2017年经过改造，彻底升级更新。看到隔壁变了样，陈先生也羡慕。多方联系下，他和负责16号院改造设计的北京清筑建筑设计有限公司的主持建筑师刘军搭上了线。

“我们可以帮您升级改造，但首先得先把院子里100多平方米的违建拆了。”刘军提出了条件。协调后，一套此前从未有过的方案出炉：设计方负责投资升级，将院子分为两部分：老人在原有的空间继续居住，过去出租的房子由设计方趸租10年、升级变成长租公寓对外运营。老人只需要负责自己空间的装修费用，每月还能固定收到一笔租金。

陈先生算了一笔账。这样下来每月的收入比过去还要高。于是，双方一拍即合，盘踞在院子里几十年的违建终于拆除。

东西城胡同里的私房不在少数，大量私房都已经严重破损、甚至已是危房。但由于成本高、程序复杂，老百姓很难对私房进行改造。于是，本能体现老北京风味的院落，就渐渐破败了。

历经8个月的改造，建筑面积超300平方米的12号院彻底变身。

房子保留了老北京喜欢的屋顶和木质结构。过去6米高的屋顶让房子有了增加隔间的可能。现在，陈先生和老伴的卧室在二楼，一层是客厅、厨房，“虽然还是原来的房子，但空间一下子变大了，客厅多出一间屋子。”他说。

按照最初签订的协议，12号院除陈先生居住的房间外，已被改造升级为长租公寓。

自打设计之初，长租公寓就瞄准了在金融街上班的高级白领。高级白领住胡同，他们愿意吗？

改造完成推向市场的效果很不错，7套房子目前只剩下1间了。“价格、面积都和过去租的老楼房差不多，但感觉更舒适，关键有北京味道。”大连人赵先生几天前刚搬进来，除了屋里备齐家具家电能“拎包入住”外，他最满意的其实是卫生间。

以往老百姓住胡同，最头疼的也是卫生间。过去，12号院里有处卫生间，男女共用，臭气熏天。但经过改造，现在每个房间里都配备了现代化的卫生间。在解决上下水难题上，用上了最新的“电马桶”。住过四合院的都知道，排水难主要是屋内管线与市政管线高差小、距离远，污水难排。这种“电马桶”因为插电，自带提升泵，还能将粪便打碎，在32毫米直径的排水管中就能顺利排出。

此外，屋里的木地板下，铺着防水防潮材料、地暖管线。这种地暖有别于传统电地暖，是利用空气源热泵中央空调，耗电量不算太高，就能保证屋内的温度。

现在，陈先生有空就会找隔壁的租户聊聊家常，听听年轻人的想法。过去挤满违建的四合院，正通过拆违、改造、升级，实现重生，院里的居民也得以“共生”。这样的私房改造路径，也恰恰为其它胡同院落提供了借鉴。