今年南京590万㎡商品住房供应,房价将...

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  楼市有句名言:短期看金融、中期看土地、长期看人口,足以见得土地的重要性。就在近日,江苏土地市场网公布2019年南京土地供应计划。

  值得注意的是,住房供地总量790公顷,其中商品住房用地590公顷、经济适用房200公顷,而且中小套型商品住房居多。那么,这些土地拍卖之后,大量的房源待上市,会对南京楼市和房价有什么影响吗?今天,掌柜君跟大家一起来聊聊这个话题。

  1

  2019年南京商品住房用地供应590公顷

  4月3日,江苏土地市场网公布2019年南京国有建设用地供应计划,具体情况如下图:

  

  (图片来源:江苏土地市场网)

  从供应计划可以直接看出:2019年南京供应总量2910公顷,其中商服用地170公顷、工矿仓储用地750公顷、公共管理与公共服务用地1200公顷,住房供地总量790公顷。

  值得注意的是,住房供地总量790公顷中,经济适用房200公顷,商品住房用地590公顷。其中590公顷的商品住房用地中,有413公顷要求为中小套型商品住房,即90㎡以下户型,而且保障性安居工程和中小套型商品房用地占比约77.595%。

  不过,在这次供地计划中,却没有出现租赁用地供应量,南京资深地产评论员尹霄飞表示:2018年南京明确租赁用地出让体量,而在楼市调控行情下,开发商销售减缓,资金也相对紧张,对租赁用地的兴趣不是很大。

  2

  南京商品住宅用地近5年供应2630公顷

  掌柜君也统计了近5年,南京商品住宅用地供应计划情况,发现每年供应均在500公顷左右,最多为600公顷。

  具体商品住宅供应计划如下:

  

  1、2018年,南京全市供地总量2900公顷,商品住宅用地600公顷,占比约20.7%;

  2、2017年,南京全市供地总量2800公顷,商品住宅用地530公顷,占比约18.9%;

  3、2016年,南京全市供地总量3000公顷,商品住宅用地500公顷,占比约16.7%;

  4、2015年,南京全市供地总量3000公顷,商品住宅用地500公顷,占比约16.7%;

  5、2014年,南京全市供地总量4200公顷,商品住宅用地500公顷,占比约11.9%;

  

  我们再来对比下2019年南京的供应计划,南京全市供地总量2910公顷,商品住宅用地公顷590公顷,占比约20.3%。

  

  不难看出,近5年来,南京每年全市供地总量普遍在3000公顷左右,而商品住宅用地普遍在500公顷左右,普遍占比在20%左右,这也是南京的一个主要商品住宅用地土地供应标准。

  可以发现,今年商品住房用地占比开始有所提升,就在4月2日,据现代快报消息,南京市规划资源局相关负责人表示:今年将进一步加大经营性用地,尤其是商品住宅用地供应,时序上将加大第二、三季度的土地供应。

  在一定方面可以说,2019年南京加大商品住宅用地供应,以满足房企土地需求,也在一定程度上说明房企对南京市场的认可。

  3

  南京土地出让规模、速度远低杭武合

  既然南京2019年的土地供应计划已经公布,大家最关心的问题就是:这590公顷商品住房用地,能否全额完成出让?实际会出让多少?毕竟只有实际出让的才有参考意义。

  南京房地产学会会长吴翔华表示:不能光看一个总的出让指标就判断今年入市的土地是多少,每年都没有完成计划出让指标。

  

  今天,掌柜君也查询了2018年南京土地供应计划,其中商品住宅用地计划出让600公顷,实际出让446万公顷,当然这不包括高淳溧水的数据,这样算下来,实际出让率在74%左右。

  再给大家看一组数据,2018年全国主要城市土地收入排行榜,需要关注的是杭州、武汉、合肥这三个城市,主要人口同在800-1100万左右,对比有参考意义。

  

  我们会发现:整个2018年,杭州土地出让金2443亿元笑傲全国,武汉以1381亿元位居第五、南京是957亿元全国第8,而隔壁的合肥以400亿元排名全国26。从某种程度上,我们可以说南京的土地出让规模和土地出让速度远远不及杭州、武汉。

  那么,杭州、武汉、合肥这3座城市2019年土地供应计划什么样?掌柜君也查询相关资料做了整理,具体情况如下:

  

  1、2019年杭州全市出让涉宅用地188块,总出让面积9641亩,约643公顷;

  2、2018年武汉全市出让商品房项目供地规模为14730亩,约982公顷;

  3、2019年合肥全市出让涉宅用地80块,总出让面积11046.9亩,约736公顷;

  

  再来看看,南京2019年全市商品住宅用地计划出让590公顷,这个数据远远低于武汉、合肥,甚至比最低的杭州643公顷还少了53公顷。就算把200公顷的经济适用房加上,也是远低于武汉2018年的982公顷。(因武汉还未公布2019年出让计划,暂参考2018年土地出让计划)

  看来南京的土地出让规模相比其他三个城市,还有不小的差距,而且其他三个城市在供地速度上也远远比南京快很多......

  4

  今年预计437万㎡ 约9.7万套房源上市

  说了这么多,很多人最关心的是,今年实际能出让多少商品住房用地?这些用地能提供多少套房源?下面,掌柜君就来简单算一笔账:

  2019年南京计划出让590公顷的商品住房用地,也就是590万㎡,参考近几年实际出让率74%左右,预计今年实际出让商品住房在437公顷左右(即437万㎡),当然不排除在加大土地供应的背景下,超额完成出让计划。

  出让计划中还特意提及590公顷商品住房用地中,413公顷为中小套型商品住房,即90㎡以下户型。以437万㎡商品住房,每套90㎡来算,可建设约4.85万套房源,加上2.0容积率,预计可建设约9.7万套房源。

  

  要知道,根据南京网上房地产数据统计,2018年南京新房总成交量67695套,按照这个速度且在不增加新房源的情况下,9.7万套的房源需要1年3个月才能被消化完。

  而据南京网上房地产数据显示,南京全市现在可售套数为36330套,主要集中在浦口、江宁、栖霞等区域。

  

  (来源:南京网上房地产)

  5

  约9.7万套房源能降南京房价吗?

  那么,如果这约9.7万套房源上市,加上南京库存的36330套房源,接近13.3万套未售房源,会不会影响南京楼市和南京房价?今天,掌柜君就采访了业内人士,给大家带来他们的观点:

  

  南京房地产学会会长吴翔华表示其实今年的土地出让计划中,租赁住房包含在中小套型商品住宅项目中。具体来看,今年出让要求中小套型房源有413公顷,且与保障性住房占比要达到77.595%。

  这在一定说明未来中小套型占比较高,那么出发点是保刚需,保基本,在这样的背景下,刚需得到了保障。那么相反,未来改善型需求的楼盘上市量不大,就会比较受追捧。

  南京资深地产评论员尹霄飞表示:今年计划出让的商品住房用地对南京楼市和房价的影响很小。具体到现实中有很多因素会影响,政策方面,是否限购、限价等政策是否会继续执行。

  另一方面,开发商现实中的资金流情况,也会影响其拿地的积极性和规模,这个会间接在土地市场之间会影响推地的节奏快慢。

  

  最主要的是,计划出让的商品住房用地推地的快慢等,将决定地块内房价上市时间,一般来说,今年出让的地块年内上市可能性不是很大。而且就房价来看,土地位置的好坏也将影响上市整体均价。

  最值得注意的是,2018年南京新增社保缴纳34万,明年这些人都将有购房资格,届时对南京楼市的影响可见一斑。当然,今年出让土地要求中小套型房源比例,或也是对未来做好充足准备。

  最后,给大家看一张最新3月全国住宅用地成交总价TOP10,南京3月29日土拍的两幅涉宅用地纷纷上榜!当然,杭州、武汉、合肥共有5幅地块同样上榜,南京今年供地如何?我们年底见!

  

  欢迎分享 转载注明出处

  楼市飞说

  对本文或南京楼市感兴趣的网友,欢迎添加掌柜君的个人微信哟。买房、卖房,房产纠纷,板块项目了解等问题,均可咨询掌柜君,致力于为您提供有价值的房产资讯和评论,做您置业的好参谋。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 2
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

楼市飞说

全心全意做购房者的置业好参谋

头像

楼市飞说

全心全意做购房者的置业好参谋

2470

篇文章

3102

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码