为何二手房首付比实际规定的首付比例要高?

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购买同样价格的新房和二手房,二手房的首付要比新房高很多,如果按照首套房首付三成来计算的话,二手房的首付可以达到成交价的四成甚至五成。这是因为二手房是以成交价购房,以评估价贷款,所以实际的首付比规定的首付比例要高。在买二手房的时候,一定要区分二手房的成交价和评估价。



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什么是成交价?

成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格,比如,一套房子卖房人报价102万,买房人通过各种方式砍掉2万,最后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格,102万是房主的报价。


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什么是评估价?

买二手房向银行申请商业贷款时,银行出于安全考虑,会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。


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成交价与评估价,和首付有什么关系?

二手房的贷款额度,与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%,则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高,能够从银行贷款到的钱就越多。


贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价,二手房的成交价格减去可贷款额,即为二手房的净首付款。也就是或,可贷款额越大,二手房净首付款就越少。



举个例子,二手房成交价格为100万,银行的评估价为80万,按照首套房30%的首付比例来计算,二手房的可贷款额为56万(80万*70%)。这时候,购房者要支付的净首付款就是44万(100万-56万),相当于成交价格的44%,这比30%的首付比例,多了14%。如果二手房的评估是100万,则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万,则首付款为16万(100万-120万*70%)。


当然了,二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少,通常情况下,都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低,都不好。评估价过高,则首付款相对较低,但缴纳的增值税、契税就变多了,主要是因为契税、增值税的缴纳,是以评估价为征收标准。评估价过低,意味着买房要支付更多的首付款。


个人在买二手房时,一定要计算好买房的各项费用,因为二手房与新房相比,需要支付更多的首付款,此外,还要缴纳税费等各项费用。


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