地产商们的战略布局严重分歧,会对未来的房价造成怎样的影响?

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  在房价受到调控时,为了避免误伤地产商,国家提前出台了货币宽松政策,以减轻地产公司的金融负担。但是由于市场的低迷,房地产行业还是处于寒冬,再加上行业之间竞争加剧,地产商们活得很辛苦。

  再辛苦也要做好战略布局,不把眼光放在将来,自己就在将来被灭,于是万科老总郁亮今年提出要“活下去”。但是也有做得风生水起的,比如碧桂园、恒大。根据碧桂园最近发布的财报显示,2018年全年实现营收2790亿元,同比上升67%,净利润将近500亿,现金流约为2400亿。

  

  为什么在政策高压下,地产公司们出现了冰火两重天?因为在战略布局上,各个公司早已分道扬镳。土地储备对于地产公司来说,永远是硬实力。

  碧桂园主要发展的是三四线城市,其中一二线城市销售额与三四线城市销售额比例为36:64。碧桂园之所以成功,是因为它牢牢地在三四线城市扎根,在新一轮棚改计划中,碧桂园拿到了大量低价的土地。有专业研究评论人说过:“中国太大了,中国60%以上的县地产商还没有去,还有广阔的空间。”

  

  而万科的发展重点为一二线城市。万科认为,全国一二线城市对房子的需求已经到底了,以后这些城市更看重房子配套的资源和品质。如果万科现在布局一二线城市,随着都市圈和城市群的扩大,将来会更有机会。

  恒大目前并没有表示将往哪些城市侧重,但是恒大自身也有着大量的土地储备。至2019年,恒大拥有的土地储备超过3亿平方米,这些土地有66%是一二线城市,拿地均价仅为2040元每平米,34%是三四线城市,拿地均价仅为1178元每平米。因此,恒大有比较好的利润空间,就算只靠开发已拥有土地,也足以度过寒冬。

  

  还有融创的土地储备也不容小觑。融创土地储备为2.56亿平方米,85%都处于一二线城市。

  其实这些房产巨头目前最主要的分歧就是,是专做房地产,还是布局多元化。恒大早就做了地产、旅游、健康、新能源等多个领域的布局,尤其是新能源,恒大耗费巨大。

  而碧桂园把自己的战略方向锁定为“打造好社区、好生活”。今年碧桂园的重点是地产、农业、机器人三个方面。很多同行看不懂,一个搞地产的居然去种地,还研究机器人,不会把自己的优势给白白消耗掉吗?

  

  其实碧桂园的转型已经有了效果,碧桂园打造的凤凰优选,是社区零售模式,所供应的农产品都是自己种植的。当中货物、仓储、运输等成本都被压到了最低,已经形成从田间到餐桌的良好生态模式。

  

  另外,碧桂园投入研发的机器人已经全部实现建筑上的应用,包括安装铝膜机器人、喷涂机器人、地砖铺设机器人。这样不但事故率低,并且效率高、质量好。100多斤的墙板,遥控搬运小车可以搬4到6块,只需要一名女工10分钟的操作。

  而万科和融创并没有选择布局产业多元化,并且更加专注于地产开发。万科郁亮表示,没有比地产更赚钱的业务,我们从来不抱希望于其他,新业务只能赚小钱。融创的孙宏斌更是在2018年接盘了万达的酒店和文旅,似乎利用房地产+,来搞旅游、文化、影视娱乐等整一个现代化文旅城。

  

  那么地产商的业务分歧会对未来房价有什么影响?其实碧桂园不是不想去一二线城市,只不过习惯了在地级市呼风唤雨,到一二线城市会面临运营的压力。如果地产商们出现两极分化,那么就会将全国房价也引向两极分化。一二线城市的功能不断扩张,房子根本不愁卖不出去,奇货可居的房子只会让房价稳涨不跌。

  而三四线城市的房价可能会面临回头的趋势。过去一段时间,三四线城市的房子已经出现库存升高的迹象,并且三四线人口的增速连年放缓。如果继续开发,只会让供应远远大于需求。加上三四线城市没有一二线城市那样的实体经济支撑,三四线的房价肯定会有所回落。

  

  对于地产商们的战略布局,和对未来房价的影响,你有什么看法

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