世邦魏理仕:《2019年一季度北京房地产市场回顾及展望》

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世邦魏理仕(CBRE)于今日发布《2019年一季度北京房地产市场回顾及展望》。报告对北京优质写字楼市场、优质零售物业市场、仓储物流市场和投资市场四个方面所呈现的特点进行了分析与对未来的展望。

优质写字楼市场:

· 2019年第一季度,位于CBD和望京区域的两栋甲级写字楼交付使用,共为写字楼市场增添83,000平方米的租赁面积;

· 本季度全市净吸纳量仅录得12,534平方米;而2018年租金上涨最快的中关村和望京商务区的净吸纳量均录得负值;

· 需求方面,保险行业以及房地产行业表现强劲。

优质零售物业市场:

· 2019年第一季度没有新增供应入市,百货项目改造仍在继续;

· 知名国际品牌当前已不再热衷于单纯的布点扩张,在城市核心商圈优质商业项目开设旗舰店成为越来越多品牌下一步发展的重点。

优质仓储物流市场:

· 2019年第一季度净吸纳量达到97,538平米,创三年以来历史新高;

· 由于新增供应出现,本季度空置率2.7%,结束了自2017年第二季度以来几乎满租的饱和状态;

· 除电商和第三方物流需求依然强劲以外,汽车零部件、制造业和零售业的租户表现出活跃的扩租需求。

投资市场:

· 2019年第一季度,北京共录得8笔大宗交易,交易总额达155亿人民币,同比上升69%。

· 海外投资者依然保持活跃态势并带来两笔交易。

一.优质写字楼市场

——受经济大环境的影响,中关村和望京商务区的净吸纳量录得负值

2019年第一季度,位于CBD和望京区域的两栋甲级写字楼交付使用,共为写字楼市场增添83,000平方米的租赁面积。市场活跃度较上季度有所回升,但受经济大环境的影响,全市新租需求依然较为疲软,如望京近期入市新项目均面临去化缓慢的问题。

受科技行业和国有企业整合,以及非传统金融行业持续小规模退租等因素影响,全市净吸纳量仅录得12,534平方米;而2018年租金上涨最快的中关村和望京商务区的净吸纳量均录得负值。整体空置率环比上升0.6个百分点至8.1%。

需求方面,保险行业持续扩张,完成多个大面积成交;房地产行业也有较好表现,成季内第三需求来源。全市平均租金报价同样本环比持平,报每月每平方米427.2元。未来六个月,有近204,000平方米新项目计划完工,全市空置率将会持续攀升,租金预计承压。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼租户部主管 张冀苏指出:“市场活跃度有所提升,但整体新增需求仍然疲软,特别是乙级楼宇市场。需求活跃的行业仍以科技和金融为主力;而灵活办公空间呈现两极分化,内资运营商发展转为维稳策略,外资品牌运营商则继续在核心区域布点。由于今年供应量较大,业主们也积极调整租赁策略,以进一步刺激市场需求。”

二.优质零售物业市场

——本季度新增供应为零;未来六个月,依然无计划入市的新增项目

2019年第一季度没有新增供应入市。百货项目改造仍在继续。长安商场即将从区域型百货商场改造成社区生活中心;时代名门经营权转手后,为更好地满足亚奥商圈消费者需求,即将歇业改造。王府井的in88商业部分改造初步完成,为迎合年轻潮流消费群体,引入LEGO和NBA两大旗舰店。凯德集团在太阳宫店推出其首家新零售体验店“来探Next-Ten” 。

本季度餐饮及健身馆、照相馆、教育培训机构等服务业态较为活跃。服饰品牌表现分化,New Look在宣布退出中国市场后,在本季度关闭多家门店。新进入国际品牌主要有太古里的Allbirds、芳草地的UNOde50、in01的John Richmond、北京apm的I-PRIMO等。

整体市场活跃度趋弱,空置率环比上升0.3个百分点至5.0%。购物中心首层平均租金每天每平方米36.2元,同样本比环比上涨0.1%。租金增长来自于核心和次级商圈的个别项目。未来六个月,无计划入市的新增项目。预计市场空置率将小幅下降,租金将保持持平或小幅增长。

一季度重点项目活动

世邦魏理仕华北区董事总经理 刘焕丽表示:“知名国际品牌当前已不再热衷于单纯的布点扩张,在城市核心商圈优质商业项目开设旗舰店成为越来越多品牌下一步发展的重点。旗舰店面积更大、产品品类齐全、服务更为个性化,更大范围的满足消费者的购物需求,成为品牌对外展示的窗口的同时提升销售额。”

三.优质仓储物流市场

——净吸纳量创三年以来历史新高 电商和第三方物流需求依然强劲

2019年第一季度,北京市共有7宗工业地块成交,全市主要工业园区土地价格报每平米2,409元,同比上涨2.4%。本季度三个位于通州的高标仓储项目交付使用,新增仓储面积148,537平米,表明政府对仓储物流设施的监管有所松动。新增面积释放出市场潜在需求,2019年第一季度净吸纳量达到97,538平米,创三年以来历史新高。除电商和第三方物流需求依然强劲以外,汽车零部件、制造业和零售业的租户表现出活跃的扩租需求,多笔交易面积10,000平米以上。租赁交易的活跃刺激业主方调高租金,本季度平均租金同样本环比上升0.8%,报每月每平米47.1元。由于新增供应出现,本季度空置率2.7%,结束了自2017年第二季度以来几乎满租的饱和状态。未来半年,预计有约30,000平米新增供应,随着各区县政府监管的松动和立项审批完成,未来新增物流设施将陆续投入市场,整体市场的紧张情绪得以缓解。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务产业地产部主管 李虹指出:“本季度租赁交易的活跃,表明北京当前的潜在物流仓储需求十分强劲。然而长期来看,市场供应量缺乏后劲,仓储物流设施的投资价格还将持续走高,助长了业主方继续持有或待价而沽仓储物业的信心。另一方面,天津、廊坊靠近北京的区县供应量相对充裕,仍处于价值洼地,长远来看极具投资潜力。”

四.投资市场

——本季度录得8宗大宗交易,海外资本带来两笔交易

2019年第一季度,北京共录得8笔大宗交易,交易总额达155亿人民币,同比上升69%。海外投资者依然保持活跃态势并带来两笔交易,分别为瑞士合众集团以56.5亿人民币从鼎固控股手中收购中关村鼎好电子商城,和新加坡丰树集团以30.4亿人民币从工银国际收购位于丰台商务园的聚杰金融大厦B座。自用型买家更活跃,共完成3笔交易占成交总额23.5%。写字楼交易的主导优势更趋突出,贡献7笔交易占成交总额的89.6%,其中4笔位于丰台区,均为新近或即将交付项目且均为资产交易。整体来看,第一季度北京投资总额和平均单笔交易金额均高于去年同期,不同类型的买家展现出对市场前景的期待,预计今年交易量会继续保持活跃。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部执行董事纪刚指出:“北京核心商务区写字楼供应趋紧推动写字楼用户去中心化并带动非核心区域商务氛围的成熟,加上近期非核心区域多个可售优质资产进入买卖市场,释放大量物业投资需求,预计未来将继续成为驱动北京市场投资交易的主引擎之一。”

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