从“去房地产化”到“轻重并举”，花样年回神重提千亿目标

04/08 12:55 远洋时尚秀曼

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刚刚过去的三月份，是众多港股上市公司披露上年年报的密集期，内房企业花样年（01777-HK）也是其中之一。3月28日，花样年公布其截至2018年12月31日止年度业绩，跟随内房大军交出成绩单以接受市场的“检阅”。

公告显示，2018年全年，花样年实现总收入139.86亿元（人民币，下同），较上年同比增长43%；毛利率29.9%，按年同比略升0.3个百分点；年度利润11.68亿元，按年跌17.1%，当中归属于公司股东的净利润为7.28亿元，按年大跌36.9%。

公司解释去年利润下跌的主要原因是期内产生汇兑亏损，而若撇除汇兑损益的影响，花样年2018年的净利润为19.09亿元，同比增长136.4%。

从“去房地产化”到“轻重并举”

值得留意的是，2018年花样年来自重资产业务物业开发分部的收入约占集团总收入的61.2%，而轻资产业务物业服务及其他的收入占比约为38.8%，接近4成。这也意味着花样年自2016年提出的“轻重并举”战略已经基本上稳步实现。

如今的花样年似乎已经在“轻重并举”的道路上走得越发坚定了，从当前轻重资产比重四六开的局面来看，谁又能想到数年前的花样年还在一门心思地去房地产化呢？

2018年花样年实现合同销售金额301.73亿元，按年增长49.6%，尽管单看这个增长速度已经不慢，但这也只是堪堪完成了花样年在去年初为自身定下的全年300亿元的合约销售目标。而在去年举行的业绩会上，花样年还提出要在2020年完成千亿销售规模的美好愿景，当然目前来看其与这个千亿目标尚有一段距离。

在眼下众多同行相继闯入千亿俱乐部的境况下，花样年目前仍相对较小的销售规模基数与其2011年提出的以轻资产为主的发展战略有关。

2011年花样年实现合约销售金额为70.05亿元，按年增长80%；2011年末其账上流动资产中有102.22亿元来自销售物业。但自2012年起，花样年走上轻资产化发展道路，连续四年控制规模扩张以进行“去房地产化”。

上表可见，2012年到2014年间，花样年的销售目标相当保守，2013-2014年均仅保持百亿元水平，直到近两年才开始“松口”，规模扩张恢复提速——2016年，花样年将原来轻资产为主的发展战略调整为轻重并举，开始重新加固其重资产业务。

2019年3月28日，花样年董事会主席潘军在集团2018年全年业绩发布会上剖析了集团战略转变的原因，他表示这主要还是由于国家政策出现调整变化：2011年下半年提出轻资产化战略是因为当时国家提出对房地产进行调控，但2015年政策出现调整，行业在2015-2017年间发生了剧烈变化，这使得花样年认识到其轻资产的发展也需要重资产的支持。

曾与融创“比肩”，如今再提千亿目标：不用太着急

潘军在回顾集团战略转变过程的同时，谈到2011年花样年与融创（01918-HK）差不多都在百亿元级别（融创2011年物业销售收入为104.33亿元），后来花样年因控制规模将销售数年维持在百亿水平，而融创在去年销售规模已经超越4000亿元，当真是“不可同日而语”了。

或许潘军言下之意不无感慨，他也直言从这个角度讲，花样年其后发现轻资产也需要重资产的支持，于是在提出“轻重并举”战略的同时，花样年在去年提出千亿目标，希望在2020年争取突破1000亿销售金额。而站在当下，尽管千亿雄心不变，但潘军就指千亿目标虽然还是要努力去达成，但是可能不一定要那么着急，意味着其达成千亿的速度或不会太快。

以下是潘军的回应原话：

【其实2016年我们当时就提出来要开始轻重并举，为什么呢？2012年到2015年，我们当时制定战略的时候是2011年下半年，因为国家提出了关于房地产的调控希望对经济社会影响小，但是2015年国家的政策调整了。

我们实际上在2012、2013、2014、2015，这四年都是在去房地产化。所以你要关注我们的房地产销售额，这四年一直稳定在100亿，当时我们是控制规模，因为还有一些债务等等。在这个过程当中，房地产在2015、2016、2017这三年行业发生了剧烈的变化，由于金融政策的调整等。

我们知道比如融创，2011年我跟孙总我们当时在回顾，当时2011年我们都是突破100亿，但是后来我们就稳定在100亿，他们去年已经干到4000多亿了。从这个点上来讲，后来我也发现，其实我们的轻资产也需要重资产的支持。

从2016年年初3月份，就是三年前我们就开始提出轻重并举。一方面要有适度的规模，我们认为千亿的目标我们还是要努力去达成的，但是可能速度不一定要那么着急。要稳步，按照经济的走势、金融政策、房地产政策来逐步稳健发展。】

彩生活：从市场及社会化方式获取接管面积

2014年6月从花样年分拆独立上市的彩生活（01778-HK）也在3月28日公布了2018年度业绩，去年彩生活实现总收入36.14亿元，按年增长121.9%；毛利率35.5%，较上年44.9%跌9.4个百分点；年内实现归属于股东的净利润4.85亿元，按年增长51.3%。

董事会主席潘军在同日举行的业绩发布会上透露，彩生活并不着重依赖母公司花样年获取接管面积，而主要从市场获取并以社会化的方式定价。他预计彩生活今年会从市场拿4000万平米到5000万平米，当中花样年大约能提供10%；即今年花样年为彩生活提供的新开工面积预计在500万平米，只占后者10%。

彩生活首席执行官唐学斌补充表示，2019年集团在管面积的增长目标是，市场权益委方面增长4000万平米左右；平台合作面积则大概增长1.5亿到2亿平米。他透露彩生活的中期目标仍是到2020年平台服务面积突破20亿平米。

反对物管公司“富二代”逻辑

在潘军看来集团主要还是要提供新型的产品，不会像其他同行那样由地产公司向物业管理公司“输血”。对于同业中许多物管公司更多从母公司处获得接管面积赚取物业管理费的模式他表示不认同，直言反对这种逻辑。

【物业管理费我认为是一个市场化行为，我估计是同行的听得多了，它“爹”有钱所以它是“富二代”，所以觉得它可以通过它“爹”卖房子挣钱，通过这个来补贴物业费。我觉得这个逻辑是不对的，我们反对这种观点。】

大湾区三年后目标货值500亿

潘军28日还表示，从花样年整体战略来讲大湾区是未来五年最重要的工作之一。又指从人力资源团队、对湾区内客户的熟悉度以及资源、客户对花样年的熟悉程度等方面的优势都支持花样年布局大湾区项目。

对大湾区未来三到五年的展望方面，潘军希望三年后花样年在湾区内有500亿的销售金额，这是其对湾区中长期的规划。他透露集团目前在深莞惠已有39个项目，在广佛肇、珠中江也还有其他十几个项目；在这39个项目中有10个项目现在已经是立项和专规阶段，货值可达850亿，计划在三至五年内推出市场。另外一些项目则正在申请立项，因城市更新需要政府分批列入到立项实施计划才能获取下一步专规，这部分他预期大约还有1500亿左右的货值。

即市消息

有意思的是，约自去年二季度以来，花样年的股价急速下挫，从1.6港元以上价位跌至2018年10月底0.75港元（2018年10月30日收市价）的阶段性低位。不过进入2019年，花样年股价强势反弹，到昨日（2019年4月3日）已重回1.6港元以上水平，“V”型走势表现吸睛。

如今2018年度业绩出炉，战略“纠偏”之后走上轻重并举“正途”的花样年，在奔往千亿的道路上依然存在较大的想象空间，且看这一程能否顺利抵达吧。

作者：彭小留

编辑：彭尚京