蓝光发展旗下物业港交所递表 嘉宝服务频并购毛利率下降

这家依托蓝光发展的物业公司无疑不想错过风口，但体量较小、毛利率下降的问题却已显现

《投资时报》研究员 陈溢波

不可能永远处于亢奋。据普华永道最新数据显示，2019年首季赴港挂牌上市企业的数量及募资额已分别出现38%和17%的同比跌幅。然而，零售、消费品、服务类公司依然兴趣高涨，过去三个月中占据了主板上市名额的五成二权重，较上年同期甚至上升27个百分点。

这股势头很可能还将延续。随着蓝光发展（600466.SH）旗下物业公司——四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（下称嘉宝服务）对外公布港股IPO招股说明书，又一家内房股分拆上市物业公司即将亮相。

从雅生活（3319.HK）、碧桂园服务（6098.HK）到佳兆业物业（2168.HK），无论主体业务是否位于业界前列，中国房地产公司的操盘者们都清楚一个道理：在所谓的“白银时代”，一方面要尽力争取银行的“青睐”，同时也必须争取将存量资源最大程度证券货币化。作为一家在2018年还未跨进销售千亿俱乐部的A股公司，蓝光发展当然不愿错过当前的风口。

不过，当已有过一次新三板经历的嘉宝物业再回资本市场，其此前被广泛关注的依赖政府补助、依赖地产母公司等问题却依旧存在。此外，市场从其招股书中还注意到，其部分财务数据波动幅度较大。

针对外界普遍关注的问题，《投资时报》研究员日前向嘉宝服务寻求沟通。该公司表示，公司正处上市缄默期，相关问题不便回复。

并购频繁

更准确的说，嘉宝服务这一次属于“归来”。

七个月前，彼时还被称作嘉宝股份（834962.OC）的这家蓝光发展旗下公司，刚刚结束其将近三年的新三板生涯。公司方面给出的退出理由，则是为配合业务发展及长期战略规划调整的需要，并综合考虑挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素。

据Wind数据显示，2016年嘉宝服务通过定增方式，以11.5元/股的价格募集3910万元。而在挂牌当年2015年，也累计发生两笔共计1.2亿元的间接融资。

入账不多，开销却不小。在该公司此次转战港股市场而对外披露的招股书中可以看到，2016年至2018年三年间，该公司对外相当活跃——仅2017年9月至2018年6月不到一年的时间里，共进行了四次行业并购。

2017年9月、2018年5月、2018年6月，嘉宝服务分别以8400万元、5200万元、3500万元的交易对价，拿到了三家房地产服务公司的物业股权，交易标的分别是天立物业70%股权、东景物业65%股权、绿宇物业76%股权和真贤物业（SQ205081）80%股权。

此外Wind数据显示，2017年10月嘉宝服务又通过向调查和咨询服务公司重庆嘉宝增资1500万元的方式，拿到了后者2.25%的股份。

而早在2016年8月，新三板上的嘉宝服务还以1.04亿元的交易对价，收购了国嘉地产持有的国嘉物业40%的股权和四川德丰持有国嘉物业60%的股权。交易完成后，嘉宝服务将国嘉物业全部收入囊入。

甚至在其已退出新三板市场后的2018年12月，嘉宝服务还以230万元收购成都新筑持有的成都全程所有股权，成都全程就此也全部纳入到嘉宝服务的四川物业业务版图中。显然，去年为其母集团蓝光发展提供287.47亿销售额（占全年总销售的34%）的成都大本营，同样为嘉宝服务高度重视。

然而不容忽视的是，尽管多项并购扩大了其业务版图，其2018年毛利率却较上年同期出现下滑，即从36.4%降至33.2%。嘉宝服务解释称，这主要是新收购公司的毛利率较低及其平均物业管理费降低所致。

财务数据现波动

在最新出炉的招股书中，嘉宝服务提及，根据中指院资料，从2016年至2018年该公司在年度中国物业服务百强企业中的排名逐年靠前。不过《投资时报》研究员亦注意到，此前被媒体提及的依赖政府补助、依赖母公司蓝光发展、依赖其发家的四川本土地区等问题，虽然个别方面有所好转，但整体状况未有太多改变。

嘉宝服务传统的物业管理服务业务，在2016年至2018年平均为其带来60%左右的营业收入，仍为公司当前的主要业务。招股书显示，这三年间，来自母公司蓝光集团方面的物业管理服务收入分别为3.24亿元、3.96亿元及4.94亿元，占营业收入比重分别为85%、68.4%及54%。虽然呈现逐年递减的趋势，但依旧为其贡献大部分营收。

不满足于西南一隅之地的嘉宝服务，在报告期内也开始了全国范围内的布局。

截至2018年12月31日，嘉宝服务的业务已触达全国69座城市。从招股书可以看到，从2016年至2018年，嘉宝服务对四川省的物业管理服务收入依赖性逐年降低，在四川省之外的中国西南地区，公司对当地的物业管理服务也为嘉宝服务贡献了超过百分之十的营收。此外，在华中、华北、华东、华南地区的业务布局，也在逐年增加。而在那些正在逐步拓展的非四川地区，其要面对当地体量更大的房企旗下物业公司的竞争。

此外，招股书中的一些财务数据还出现了较大波幅的情况。2016年至2018年，公司主要由逾期物业管理费产生的滞纳金收入构成的“其他”项，营收情况由73万、7.6万，陡增到125.5万。而2018年末至2019年1月31日，存货从近600万元增加到约700万元，短短一个月，存货大幅增长。