李宇嘉:别样的地产“新蓝海”投资者莫错过

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  来源:金融界网站

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  清明小长假,驾车至高速服务区,惊奇地发现,居然有家星巴克。印象中,加油、吃饭、上厕所、抽烟,估计是高速服务区的主要功能了,“来也匆匆、去也匆匆”,这是多数人对途经服务区的基本感官了。最讲究黏性、体验感的洋品牌,星巴克出现在服务区,是不是格格不入呢?神秘的选址,这是星巴克的秘笈,即便距离200米的两家星巴克,都能任性地做到排长队。看来,我们必须审视下一,你我都造访过的中国高速公路服务区,发生了什么变化。

  笔者上网查了一下,星巴克入驻的高速服务区还真不少,而且很多网友反映,很多单店的人气之旺,不输广州南站里经常排队的四家星巴克,服务区的商业魅力可见一斑,对服务区的刻板映像,也该update了。先知春江水暖的,很多时候是外来和尚,看到服务区商机潜力的,还有“7-11”、罗森、麦当劳等其他洋品牌。过去的服务区,如同过去中国式的“旅游景区”,一次性博弈但不碍流量,你明日不再来,商家宰你没商量,你不爽但不影响我暴利。

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  但世事多变、形势比人强。现在,不管走在哪里,最不缺的就是商家,大家越来越比拼服务质量,要的就是流量转化,并增加客户黏性。不经意间的变化,越来越明显了。试想,愿意在星巴克奢侈地喝上一杯咖啡的,绝不是“来也匆匆、去也匆匆”的人群,大抵是自驾游的人群。

  星巴克强大的流量吸附性和粘性,自然让本来是“匆匆过客”的你我,驻足下来。反过来,一旦驻足了,就意味着流量转化为存量了,银子就哗哗地来了,自然也就让本来是基于大货车考量,以“歇脚、快餐、加油”为基本定位的服务区迅速迭代升级。进而,基于存量服务的体验性就上升为主导功能了。

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  2018年春节,全国旅游接待总人数3.86亿人次,相比2000年翻了10倍不止,自驾车出游比例接近50%。目前,我国正在打造34个都市圈,基于城际间“1小时”通勤的新一轮道路交通规划已开始落地,这在驱动汽车消费增长的同时,也让自驾游成为居民外出旅游的主要形式。

  未来,估计至少需要上万个服务区,才能应付这样洪荒的流量。资本的眼光是最独到的、最具穿透力的。看似,服务区的空间维度是有限的,但“空间+服务”后,就意味着升维。比如,餐饮可以多业态、体验化,片刻休息可以升维到分时租赁、夜间旅店,还可以延展打造旅游综合体。

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  我认为,高速服务区完全可以对接周边生态游、田园游、文化品鉴、野外露营等,并将本地特色产品和文化IP植入其中,相比干巴巴的“某某市欢迎你”,类似这样的高速路标,无疑这才是成本最低、效果最好的城市营销策略。再比如,很多地方土特产、特色小吃,完全可以在服务区建立集生产工艺和流程、鉴赏和体验、消费并购置(带走)于一体的服务内容。

  现在,各城市政府都特别重视所谓城市门户打造,都在不遗余力地打广告,甚至主政者亲自站台。那么,什么是城市门户呢?我认为,高速公路服务区就是最好的载体。如果能做到,不管是出发途中也好,还是归来途中也好,很多人憋尿也要下来,这样的高速服务区就是最好的门户代言。

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  由于工作关系,我经常往返于广深两地。记得,曾经有一款西洋参现泡茶、一款东莞当地的粽子、茶叶蛋、酥饼,味道很是不错,有时“爆款”到断货。现在,如果不是特别要赶路的话,不管自驾到哪里,在高速服务区逗留一下,已成为我的一种习惯了,也越来越感觉别有一番风味。

  而且,现在每次经过高速服务区,幼小的女儿都叫嚷着要休息一下。小孩的感觉是最真实的,服务区的娱乐休闲属性开始显现。也就是说,很多服务区,开始向体验性的旅游综合体转变了。多数服务区,都远离喧嚣闹市、身处明净天地间,周边的田地也好、鱼塘也好、湖畔也好,稍加打造,田园风光尽显。

  大家都知道,现在国内的商业综合体,不管是设计也好、招商也好,真可谓“八仙过海、各显其能”。如果能将这些套路,统统用到高速服务区,比如将大城市闹市区的特质甜品、面包店、亲子乐园、地方特色小吃等,能开在高速区,再辅以独具匠心的建筑设计和运营,以及围绕高速区拓展周边游,加上高速公路本身的高效率通勤,别样的地产蓝海将被激发。“说走就走的旅行”中,居然还隐藏者这样的投资机会。任何时代,都无所谓好坏,努力挖掘都有机会。

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