从黑马到千里马:融信中国的攻守之道

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4月4日,融信中国(03301.HK)发布公告宣布,与配售代理大摩及海通国际协议以先旧后新方式配股。

 

公告显示,公司以每股10.95港元配售最多1.08亿股新股,认购事项所得款项总额将约为11.83亿港元,净额约11.77亿港元,将用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。

 

据了解,此次配股获7倍超额认购。配售热度证明了融信中国对于资本市场的吸引力正在日益加强。在市场人士看来,此次配售将有利于补充集团用于其发展的长期资金,同时有助进一步扩大股东基础、优化股东结构、降低杠杆率,并通过引入优质的长期投资者以获得更多战略支持和协同效应。

 

从百亿到千亿只用三年,融信中国是2018年销售冲破千亿元大关的最大黑马。而在成功晋级年销售千亿阵营后,融信中国正在经历平衡性升级,由早期的快速增长阶段换挡至稳健成长阶段,这或许能解释资本市场对融信的追捧。

 

黑马常有,但千里马不常有。

 

对比2004年和2018年的房企百强榜单,14年过去,当初在百强名单中的房企如今仅仅只有19家还留在榜单中

 

跑得快是一种能力,跑得久则是更重要的一种能力。

 

2018年,随着调控的深入,房地产行业受到了政策和资金的双重挤压,前期的黑马房企成长性受限。从近期集中披露年报的房企来看,业绩也都在向市场均值回归。

 

不过以融信为代表的部分处于规模增长快车道的房企,正通过规模、利润和杠杆的再平衡来实现更均衡的发展。

 

仔细研读融信2018年财报发现,无论是盈利的持续改善、不断增强的运营能力,还是预收账款、土储锁定的业绩增长,都在昭示着其正在向千里马逐步蜕变。



1


高质量利润之下的规模增长


资本市场里,业绩是一切估值的基础。

 

2018年11月,融信中国正式跻身千亿房企俱乐部。2018年全年,公司合同销售金额同比增长73.35%至1219亿元,成功超越年初制定的1200亿销售目标,并排名克而瑞房企销售排行榜第25位。

 


从百亿到千亿,融信只花了三年。

 

相比于一起跨进千亿销售俱乐部的房企,例如中粮控股、富力地产、中南置地、蓝光发展、正荣集团、荣盛发展以及雅居乐等企业,融信的销售同比增速领先。



前期良好布局开花结果,特别是长三角城市城市群业绩爆发,推动公司销售面积和销售单价同步提升。数据显示,公司全年销售面积562.41万平方米,同比增长25.15%,销售均价稳步提升至21672元/平方米。

 

规模跃上全新台阶的同时,融信营收、净利润实现双增长,利润导向的发展思路更加清晰。

 

根据年报披露,融信录得营业收入344亿元,同比增长13%;实现归母净利润21.5亿元,同比增长28%。

 


公司2018年毛利80.65亿元,同比增长约60.5%,毛利率达23%;若扣除收并购项目重新估值影响,融信毛利率为29%,同比上升8个百分点,盈利能力显著提升

 

从更直观的反应企业盈利能力的归母核心净利润指标来看,融信中国2018年的归母核心净利润达到了25亿,同比大增115.86%

 

在同级别的房企中,这一增长数据是罕见的。

 

核心盈利的提升,主要来自销售规模提升以及高毛利项目占比增加。

 

公司2018年度交付的部分项目毛利率水平与2017年度交付的物业相比而言相对较高,全年盈利状况改善良好。

 

值得注意的是,融信2018年平均合约售价为2.17万元/平方米,在行业中处于领先地位。如若进一步扣除单个项目(海亮项目)的单价影响,平均合约售价为2.96万元/平方米,同比上升40%

 

统计数据显示,融信以38.5%的溢价水平,位列2018年销售额前50房企的第一名。伴随销售单价提升打开溢价空间,相信随着后续收入结算的推进,公司盈利还有很大的增长空间。

 



2


运营能力增强,平衡规模、杠杆和利润


投资一般有两大目标,投资收益最大化和风险最小化。橡树国际资本董事长及联合创始人霍华德·马克斯认为,风险和收益并不绝对呈正比。

 

一个注重高收益下控制风险的标的,正是投资者梦寐以求的目标。

 

在行业逻辑生变的当下,企之间的竞争不再仅仅局限于过往规模、速度等单一维度。越来越多的企业在思考如何跑得又好又快,实现长期可持续发展。适度扩张之外,加强快速去化与回款、优化债务结构、保证现金流等举措无疑能够护航房企在暗流涌动的行业中安稳前进。

 

在融信的2018业绩发布会上,“安全”“稳健”是管理层们谈及最多的词汇。除了规模和盈利质量改善,公司2018年安全边际得到提升。

 


年报披露,融信中国2018年销售回款率达80%,在行业内处于偏上水平。

 

没有现金流的利润只是一串空洞的数字。

 

融信中国首席营销官张文龙表示,2018年下半年以来融信适度调整发展导向,更加注重利润和现金流。具体到营销,就是要实现“有回款的销售,有利润的增长”。

 

截至2018年末,公司在手现金及银行余额共计250亿元,较上年稳健提升;现金短债比大于1倍。

 

与此同时,2018年,公司净负债率同比下降54个百分点至105%,扣除预收账款的资产负债率下降7个百分点至51%,处于行业健康水平。

 


2019年4月4日融信公布的新股配售显示出公司在降杠杆端持续努力。公告显示,融信与配售代理大摩及海通国际协议,按照先旧后新方式配售最多1.08亿股,占扩大股本约6.27%,每股作价10.95港元。

 

此次配售所得款项净额约11.77亿港元,资金将用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。

 

“这次配售有助于增强公司的资本基础以及财务状况,符合公司稳步降杆杆的安排。”融信方面表示。

 

在国内融资渠道受限、房企融资成本持续走高的背景下,融资能力也成为考量房企综合竞争力的重要维度。

 

截至2018年末,融信中国总授信额度超人民币1400亿元,未使用授信超人民币850亿元,其中80%为银行授信。

 

信用水平方面,公司境内评级获中诚信证评和中证鹏元提升至AAA评级;境外评级方面,获穆迪和标普同时上调评级展望至稳定

 

据不完全统计,销售规模在2000亿元左右的房企中,很大一部分的评级停留在AA+。

 

总的来看,公司债务结构和流动性都得到了优化,大大提升了财务安全边际。负债降低之后,融信能够以更安全的态势实现规模和盈利的平衡上升。

 



3


准确把握周期,未来高度确定


未来发展潜力决定企业价值上限。

 

通行的会计准则之下,房企的销售和营收结转一般存在2-3年的时滞。营收反映的是本期结转的数据,而不完全是当期的销售业绩。

 

一般而言,预收账款是反映未来业绩的先行指标之一。

 

融信2018 年为合约负债的预收账款部分已达到640 亿元,同比增长55%。2018年底账面预收账款是报告期内收入的约1.86倍,是后续结转并支持收入增长的重要支撑。

 

这一预收账款,和招商蛇口、阳光城、绿城中国等规模排名更靠前的房企相近。

 

数据来源:东方财富choice

 

业绩要看得更远的话,永远绕不开土储这个话题,只有充足优质低价的土储,才能保证未来的利润空间。

 

过去无数事实也证明了,房企最大的危机,往往发生在拿地踏空节奏之际。

 

融信对土地周期的把控能力值得称道,周期启动之前积极拿地扩充土储、行业下行的时候放慢拿地节奏

 

例如,2015-2017年,公司踩准周期、于市场上行之前重仓布局长三角高能城市,以较低的土地价格获取了大量优质土储,成为公司目前规模爆发和利润提升的最大“粮仓”。

 

2018年,融信中国在已有优质土储的基础上,审视市场状况,采取更为审慎的拿地策略,全年新增土储471万平方米。

 

截至2018年底,融信土地储备总建筑面积约为2540万平方米,涵盖全国8大核心城市群:海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。

 


这些土地储备的每平方米成本为6356元,相较公司2018年销售均价2.17万元/平方米的比例不到30%,未来利润空间非常广阔。此外,这些土储80%的货值,都位于销售正在逐步回升的中国一、二线城市黄金地段,未来仍有较大的升值可能。

 

例如,目前在郑州,融信储备的郑州奥体世纪项目,总面积130万平米,楼面价2100元/平,售价约1.4万元/平;另外有合作开发240万方的学院府,预期售价1.6万元/平;再加上360万方的太原时光之城,也将在今年入市。

 

继3月13日首次覆盖融信中国并予以“买入”评级之后,德银于4月4日再度重申对公司的“买入”评级,并将公司列为首选股。除了德银的“青睐”,高增长但低估值的融信中国也获得了知名投行花旗的认可。年报发布后,花旗重申对融信中国的“买入”评级,目标价自17.72港元上调至18.8港元。

 


综上,无论从盈利能力、运营能力还是业绩增长确定性来看,融信中国的未来成长上升螺旋曲线已经谱就。随着聚焦、平衡、轻资产三大发展策略的落地,融信由黑马向千里马之间的过渡是一个大概率事件。


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